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Neuer Mietenspiegel in Nürnberg – das ändert sich 2020

Der 01. August ist jedes zweite Jahr ein Tag, auf den besonders Vermieter von Wohnungen mit Spannung warten. Die Stadt Nürnberg gibt an diesem Tag den neuen Mietenspiegel heraus, der die sogenannte „ortsübliche Miete“ festlegt. Das kann man ganz einfach auch mit „durchschnittlicher Miete“ übersetzen.


Der Mietenspiegel ist die Grundlage für Mietberechnungen und auch -erhöhungen. Will ein Eigentümer beispielsweise für seine vermietete Wohnung eine Mieterhöhung verlangen, so kann das an der ortsüblichen Vergleichsmiete festgemacht werden (§558 BGB). Dabei muss der Vermieter dem Mieter aufzeigen, dass sich diese Vergleichsmiete erhöht hat, und das kann er mit dem neuen Mietenspiegel.


Aber auch für die Wertermittlung von Immobilien ist der neue Mietenspiegel eine wichtige Basis. Vornehmlich bei Eigentumswohnungen errechnet sich nämlich der Verkaufspreis über die theoretisch erzielbare Miete (Ertragswertverfahren).



Mietenspiegel 2020 – die wichtigsten Änderungen


Die wichtigste Änderung im neuen Mietenspiegel 2020 ist die Anpassung der Basismieten. Bei einer Wohnung mit 57 m² lag die Basismiete beim letzten Mietenspiegel (2018) noch bei 7,80 € / m² pro Monat, jetzt ist diese auf 8,38 € / m² pro Monat erhöht worden. Das ist eine Steigerung um über 7%.

Eine weitere Änderung ist die Anpassung der Tabelle für Zu- und Abschläge. Hier wird zum Beispiel bei den Werten für das Baujahr deutlicher


unterschieden. Sehr alte Immobilien haben einen höheren Abschlag bekommen, neuere Immobilien aus den letzten 10 Jahren haben keinen ganz so großen Zuschlag mehr zur Folge. Und auch bei den weiteren Merkmalen wurden die Prozentzahlen ein wenig angepasst, z.B. wird eine voll ausgestattete Einbauküche oder ein hochwertiger Fußboden noch positiver bewertet. Zu guter Letzt ist die mögliche Spanne von -20% bis +20% um jeweils 2% „verbreitert“ worden.



Ein Beispiel – so ändern sich die Kaltmiete


Wir zeigen Ihnen anhand eines Beispiels, wie sich die Änderungen des Mietspiegels auf die monatliche Kaltmiete auswirkt. Die Wohnung befindet sich in die Nürnberger Südstadt (Baujahr 1958) und wurde im letzten Jahr von uns Kernsaniert. Die Wohnfläche beträgt ca. 56,8 m².



Woher bekomme ich den Mietenspiegel 2020 für Nürnberg?


Den Mietenspiegel erhalten Sie für eine Schutzgebühr von 3€ bei der Stadt Nürnberg (neuerdings auch online).


Mietberechnung – in 3 Schritten zum Ergebnis


  1. Zuerst bestimmen Sie die Basismiete. Diese hängt ganz von der Größe Ihrer Immobilie ab und kann aus einer Tabelle im Mietenspiegel entnommen werden. Bei einer Wohnung mit z.B. 57 m² sind das neuerdings 8,38 € / m² pro Monat Kaltmiete.

  2. Im zweiten Schritt kommen Zu- bzw. Abschläge zu dieser Basismiete. Dabei gehen Sie im Mietenspiegel eine Tabelle mit vorgegebenen Kriterien wie Baujahr, Lage und Ausstattung durch und erhalten dann prozentuale Werte. Wohnungen aus den Baujahren 1949 bis 1976 haben z.B. einen Abschlag in Höhe von 4 %, eine mitvermietete Einbauküche bringt hingegen einen Zuschlag in Höhe von 5 %. Berücksichtigt man nur diese beiden Punkte, erhöht sich rechnerisch die Kaltmiete um 1 %, in unserem Beispiel also auf 8,46 € / m² pro Monat.

  3. Im letzten Schritt nehmen Sie noch eine Spanneneinordnung vor. Das bedeutet, dass Sie das aus Schritt 1 und 2 erhaltene Ergebnis nochmal anpassen. Bei den Zu- und Abschlagsmerkmalen sind nicht alle möglichen Merkmale einer Wohnung einzeln abgebildet. Sie können jetzt also noch berücksichtigen, wenn Ihre Wohnung in einem besonders guten Zustand ist (frisch saniert) und über eine weit überdurchschnittliche Ausstattung verfügt (z.B. SmartHome). Das wird dann über die Spanne abgebildet. Diese kann von -22% bis +22% reichen. Hier kommt es ganz auf Ihre Einschätzung an, wie Sie ihre Immobilie positionieren. Es sollte aber in jedem Fall nachvollziehbar sein. Zur Orientierung: Wir nehmen z.B. eine Spanneneindordnung von 10-15 % vor, wenn es sich um eine Wohnung in besonders gefragter Lage von Nürnberg handelt oder um eine Wohnung mit hochwertigem Erscheinungsbild.



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