Bye-bye Bürokratie – Modernisierungsgesetz Bayern

Weniger Bürokratie, effizienter Bauen: Mit dem „Modernisierungs- und Beschleunigungsprogramms Bayern 2030“ hatte Bayern in 2024 eine Deregulierungs- und Entbürokratisierungsoffensive gestartet, die die Bauwirtschaft wieder ankurbeln soll. Im Kern werden bürokratische Prozesse im Baurecht vereinfacht und Verfahren beschleunigt. Nachdem in 2025 bereits zahlreiche Maßnahmen umgesetzt wurden, ist am 1. April 2026 inzwischen das Vierte Modernisierungsgesetz Bayern in Kraft getreten. Welche Änderungen es vor allem für private Eigentümer gibt, erfahren Sie hier.

Viertes Modernisierungsgesetz Bayern: Änderungen für private Immobilienbesitzer in 2026

Für private Immobilienbesitzer in und um Nürnberg reduzieren sich die Kernänderungen im Vierten Modernisierungsgesetz Bayern (in Abgrenzung zu den ersten drei Paketen aus 2025) auf folgende konkrete Punkte im Bauordnungsrecht (BayBO):

1. Neuregelung der Verfahrensfreiheit für Werbeanlagen (Art. 57 BayBO)

Das Vierte Modernisierungsgesetz Bayern hat die Verfahrensfreiheit für Werbeanlagen komplett neu strukturiert und geregelt (Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 BayBO). Wenn Sie eine private Immobilie besitzen, an der beispielsweise kleingewerbliche Flächen im Erdgeschoss integriert sind (oder Sie Werbeflächen an der Fassade/auf dem Grundstück vermieten wollen), gelten seit dem 1. April 2026 vereinfachte, aber neu strukturierte Größen- und Lagegrenzen, ab wann Sie dafür überhaupt noch einen Bauantrag stellen müssen. Verfahrensfrei sind etwa Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche bis zu 1,5 m² sowie Waren- und Geldautomaten.

2. Der rechtliche Kontext: Satzungsvorbehalte (Art. 81 BayBO)

Während das Erste und Zweite Modernisierungsgesetz Bayern (Anfang 2025) die Verfahrensfreiheit für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken massiv ausgeweitet hatten, traten parallel Verschärfungen bei den kommunalen Gestaltungssatzungen in Kraft.

Das Vierte Modernisierungsgesetz Bayern lässt diese Einschränkung bewusst bestehen. Wenn Sie in Nürnberg oder den umliegenden Städten (z. B. Fürth, Erlangen, Schwabach) ein Dachgeschoss ausbauen oder Gauben aufsetzen möchten, reicht der Blick in die Landesbauordnung (BayBO) nicht mehr aus. Kommunen dürfen über ihre lokalen Gestaltungssatzungen nach Art. 81 BayBO den eigentlich landesweit „verfahrensfreien“ Ausbaulokal wieder an Bedingungen knüpfen.

3. Zuständigkeiten und „Fortgeltung“ von Bauanträgen (Art. 53 BayBO)

Im Vierten Modernisierungsgesetz Bayern wurde gesetzlich verankert, dass bestehende Aufgabenübertragungen auf die unteren Bauaufsichtsbehörden (also die Bauämter in Nürnberg, Fürth bzw. den Landratsämtern im Umland) nahtlos bis zum 31. März 2031 fortgelten.

Bereits im Jahr 2025 wurde geregelt, dass Bauanträge zwingend direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (Gemeinde/Landratsamt) und nicht mehr über die Gemeindeverwaltung eingereicht werden müssen. Das Vierte Gesetz stellt nun rechtssicher für die nächsten fünf Jahre klar, dass diese Zuständigkeiten stabil bleiben. Sie haben dadurch feste, verlässliche Ansprechpartner für Ihre regionalen Bau- und Renovierungsanzeigen.

Fazit Viertes Modernisierungsgesetz Bayern

Im Vergleich zu den radikalen Umbrüchen aus 2025, wo Stellplatzpflichten gelockert und Umbauten im Bestand massiv erleichtert wurden, bringt das Vierte Modernisierungsgesetz Bayern vor allem Rechtssicherheit und Feinschliff für private Immobilienbesitzer.

Rückblick Modernisierungsgesetz Bayern: Bisherige Erleichterungen im Baurecht 2025

Die Maßnahmen im Modernisierungsgesetz Bayern, die 2025 in Kraft getreten sind, sollen das Baurecht grundlegend vereinfachen. Ziel ist es, Bauvorhaben dadurch zu beschleunigen und Kosten zu sparen. Wegfallender Verwaltungsaufwand ist eine der Erleichterungen – Bürger benötigen für vieles keine Baugenehmigung mehr. Unter anderem für Folgendes:

• Dachgeschossausbau – örtliche Bauvorschriften können einen Dachgeschossausbau künftig nicht mehr verhindern.
• Terrassenüberdachungen generell (bisher nur bis 3 m Tiefe)
• Alle privilegierten Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren
• Schwimmbecken generell (bisher nur bis 100 m³)
• nicht überdachte Stellplätze sowie sonstige Lager- und Abstellplätze generell
• Fahrradabstellanlagen außerhalb von Gebäuden generell (bisher nur bis 50 m²)
• Ladestationen für Elektrofahrzeuge einschließlich technischer Nebenanlagen generell (bisher nur bis 2,5 m Höhe und 1 m Breite)
• Instandsetzungsarbeiten
• Kleinwindkraftanlagen bis 15 m (bisher 10 m)
• Nutzung von ehemaligen Büroflächen als Wohnraum

Zudem gibt es wieder mehr Flexibilität beim Bauen, darunter u. a.:

• Landesweite Stellplatzpflichten gibt es nicht mehr, diese sind nun Kommunensache. Die Kommune darf aber nur so viele Stellplätze fordern, wie es staatlich geregelt ist oder weniger.
• Abstandsflächen werden freier gehandhabt. Die Regeln wurden in ganz Bayern flexibler und teils deutlich verkürzt. In Großstädten mit über 250.000 Einwohnern (München, Augsburg, Nürnberg) gelten für die meisten Baugebiete nun ebenfalls 0,4 H statt der alten 1,0 H – es sei denn, das Gebiet ist stark von freistehenden Einfamilienhäusern geprägt.
• Die Aufstockung von Gebäuden (für mehr Wohnraum) wurde erleichtert. Die Genehmigung für eingeschossige Aufstockungen zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum wurde im Rahmen der Bürokratieabbaus deutlich vereinfacht.
• Beim Bau von Häusern mit mehr als 3 Wohnungen ist der bisher obligatorische Kinderspielplatz keine Pflicht mehr. Die Entscheidung liegt nun komplett bei den Kommunen, die das in eigenen Satzungen regeln können.
• Die reinen „Grüngestaltungssatzungen“ gelten nicht mehr: Eigentümer dürfen allein entscheiden, wie sie ihren Garten anlegen bzw. was und wo sie pflanzen – das ist nicht mehr Sache des Gemeinderats.
• Der Mindestabstand von nicht dachparallel installierten Solaranlagen von anderen Gebäudeteilen wurde von 1,25 m auf 0,5 m verkürzt. (Schutz vor Feuer)

LESENSWERT

Regierungserklärung „Modernisierungs- und Beschleunigungsprogramm Bayern 2030″ vom 13. Juni 2024
1. Gesetzesentwurf (PDF)
2. Gesetzesentwurf (PDF)