Der neue Mietspiegel – offiziell Mietenspiegel – der Stadt Nürnberg vom 1. August 2026 zeigt deutlich: Wer zur Miete wohnt, muss mehr zahlen als noch vor zwei Jahren. Die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter ist auf 10,33 € gestiegen, im Jahr 2024 lag sie noch bei 9,65 €. Besonders stark ist der Anstieg bei kleinen Wohnungen. Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der Stadt Nürnberg erhoben und veröffentlicht. Er ist die Grundlage für Mietberechnungen und -erhöhungen. Alles Wissenswerte rund um den Mietspiegel und wie Sie die Kaltmiete für Ihre Immobilie berechnen können, erfahren Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
– durchschnittliche Nettokaltmiete: auf 10,33 Euro pro Quadratmeter gestiegen
– durchschnittlicher Mietanstieg: rund 5,4 Prozent gegenüber 2024
– stärkste Steigerung: rund 8 Prozent bei Wohnungen mit etwa 30 Quadratmetern
– geringste Steigerung: unter 2 Prozent bei Wohnungen ab 90 Quadratmetern
Mietspiegel 2026 Stadt Nürnberg – Änderungen im Überblick
Die Mietpreise in Nürnberg steigen weiter – und das unabhängig von der Größe und dem Baujahr der Wohnung. In den letzten zwei Jahren stieg die Miete durchschnittlich um 5,4 %. Zum Vergleich: Von 2022 zu 2024 waren es noch 5,1 %.
Mieterhöhung nach Baujahr und Wohnungsgröße
Am günstigsten wohnen Mieter in einfach ausgestatteten Wohnungen (z.B. mit Teppich, PVC, Stand-WC etc.) – Baujahr zwischen 1919 und 1948. Eine hohe Miete kosten Wohnungen, die ab 1996 gebaut wurden – neue Wohnungen ab 2017 sind noch teurer. Besonders preisintensiv mit einem Quadratmeterpreis bis zu 25,90 € sind kleine und gut ausgestattete Wohnungen (z.B. mit Parkett und hochwertiger Badausstattung) bis 30 m² ab Baujahr 2017. Wohnungen mit 40 m² bis 60 m² ab Baujahr 1996 kosten mit guter Ausstattung durchschnittlich 13,35 €/m².
Überdurchschnittlich stark sind die Mieten mit 8 % bei kleinen Wohnungen mit ca. 30 m² gestiegen. Unterdurchschnittlich fallen hingegen die Mietsteigerungen mit weniger als 2 % bei großen Wohnungen ab 90 m² aus.
Welche Wohnungen sind aktuell noch preiswert zu mieten? Mit einem Quadratmeterpreis von 9,40 € sind das gut ausgestattete, vor 1977 gebaute Wohnungen mit einer Größe von 60 m² bis 80 m². Noch günstiger wohnen Mieter in einfach ausgestatteten, vor 1977 gebauten Wohnungen ab 40 m² für 8,00 € bis 8,60 € pro m².
Zu- und Abschläge
Die Grundlage für die Miethöhe bildet die Durchschnittsmiete – die Basis-Nettokaltmiete -, die je nach Zustand, Alter und Ausstattung der Wohnung erhöht (Zuschläge) oder reduziert (Abschläge) wird. Bei diesen Zu- und Abschlägen hat sich im Mietspiegel 2026 diesmal im Vergleich zu 2024 nichts verändert. 2024 gab es dagegen größere Anpassungen bei den Zu- und Abschlägen.
Mietentwicklung am Beispiel
Wir haben uns die Entwicklung der Mietpreise anhand eines Beispiels angeschaut: Bei einer 57 m² Mietwohnung in der Nürnberger Südstadt, Baujahr 1958 (2019 saniert), lag die Erhöhung der Miete von 2020 auf 2022 noch bei 8 %, vom Jahr 2022 auf das Jahr 2024 stieg die Miete dann nur noch um 2,4 %. Aktuell beträgt der Anstieg von 2024 auf 2026 4,3 %. Die 4,3 % entstehen durch den erhöhten Quadratmeterpreis (Basismiete) von 10,10 €/m² statt 9,53 €/m², die Zu- und Abschläge haben sich nicht verändert.
Vergleicht man die aktuellen Zahlen aus 2026 mit den Preisen aus dem Jahr 2022, sind die Mieten bei einer Wohnung mit 30 m² um 11 % gestiegen, die 80 m²-Wohnung verzeichnet eine Preissteigerung von 12 % und auch eine Wohnung mit 120 m² ist im Jahr 2026 knapp 8 % teurer als noch im Jahr 2022.
Langfristig haben sich die Mieten in Nürnberg seit vielen Jahren erhöht: Seit dem Jahr 2014 ist die durchschnittliche Miete um 40,7 % gestiegen.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, ist diese Entwicklung eine positive Nachricht. Denn auch für die Wertermittlung von Immobilien ist der neue Mietspiegel wichtig: Vornehmlich bei Eigentumswohnungen errechnet sich der Verkaufspreis über die theoretisch erzielbare Miete (Ertragswertverfahren).
Sie möchten den richtigen Mietpreis für Ihre Wohnung berechnen? Hier finden Sie den Nürnberger Mietspiegel 2026 – darin sind die Basis-Nettokaltmieten nach Quadratmetern gelistet, ebenso wie die Zu- und Abschläge zur Basis-Nettokaltmiete nach Baujahr und Ausstattung.
Was ist der Mietspiegel und wofür nutzen wir ihn?
Der Mietspiegel bildet die Basis für die:
- Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Begründung von Mieterhöhungen
- Bestimmung der zulässigen Miete bei Neuvermietung (Stichwort Mietpreisbremse)
Alle zwei Jahre wird das Mietniveau im Nürnberger Mietspiegel veröffentlicht. Es handelt sich bei den Werten im Mietspiegel nicht um feste Preise, sondern um Richtwerte, die sich aus den tatsächlich gezahlten Mieten in Nürnberg ergeben. Vermieter und Mieter bekommen dadurch eine Vorstellung, welche Preise üblich sind. Das sorgt für mehr Transparenz am Immobilienmarkt. Auch vor Gericht dient der Mietspiegel bei Streitfällen als Orientierungshilfe. Basis des Mietspiegels ist eine repräsentative Erhebung der Stadt Nürnberg.
Neben Nürnberg verfügen auch andere Städte und Gemeinden in der Region über einen einfachen bzw. qualifizierten Mietspiegel, darunter:
- Mietspiegel Fürth
- Mietspiegel Erlangen
- Mietspiegel Lauf an der Pegnitz
- Mietspiegel Schwabach
- Mietspiegel Zirndorf
- Mietspiegel Markt Feucht
- Mietspiegel Markt Altdorf
Wichtige Begrifflichkeiten zum Nürnberger Mietspiegel
Basismiete
Das ist die durchschnittliche Netto-Kaltmiete von Wohnungen, jedoch ausschließlich in Abhängigkeit der Größe. Merkmale wie Alter und Ausstattung werden hier noch nicht mitberücksichtigt. Die Basismiete wird als Wert in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgegeben.
Zu- und Abschläge
Über einen vorgegebenen Kriterienkatalog werden ausgehend von der Basismiete nun Anpassungen an den tatsächlichen Wohnwert vorgenommen. Diese Kriterien wie z.B. das Baujahr, aber auch Kriterien, die die Ausstattung der Immobilie betreffen, führen zu Zu- bzw. Abschlägen von der Basismiete und sind in Prozent angegeben.
Faktoren, die die Einordnung der Wohnqualität positiv beeinflussen, sind z.B. ein Balkon, eine Loggia oder Terrasse. Auch ein Aufzug, gehobene Badausstattung, ein hochwertiger Fußbodenbelag wie Parkett oder Marmor oder eine Einbauküche rechtfertigen eine höhere Miete. Mietmindernd wirken sich z.B. Einzelöfen mit Strom-, Öl- oder Kohlebetrieb, eine einfache Badausstattung oder fehlender Fußbodenbelag aus.
Spanneneinordnung
Mit der Basismiete und den Zu- und Abschlägen erhält man die ortsübliche Miete für eine Durchschnittswohnung. Kriterien, die nicht über den vorherigen Katalog mit abgebildet wurden wie z.B. ein besonders guter Erhaltungszustand, eine sehr gute Wohnlage oder eine besondere Ausstattung können über die Spanneneinordnung berücksichtigt werden. Diese Spanne bewegt sich in einem Bereich von -23 % bis +23 % um den vorher ermittelten Wert (Basismiete mit Zu- und Abschlägen).
3 Schritte: So berechnen Sie die richtige Miethöhe
Schritt 1: Basismiete bestimmen
Diese hängt ganz von der Wohnfläche ab und kann aus einer Tabelle im Mietspiegel entnommen werden. In unserem Beispiel liegt die Basis-Nettokaltmiete bei 10,10 €/m² pro Monat.
Schritt 2: Zu- und Abschläge
Die Basis-Nettokaltmiete verändert sich abhängig von verschiedenen Kriterien, die Wohnung, Haus bzw. Lage betreffen. Diese Zu- und Abschläge werden in einer Tabelle im Mietspiegel dargestellt. Wohnungen aus den Baujahren 1949 bis 1976 haben z.B. einen Abschlag in Höhe von – 6 % von der Basis-Nettokaltmiete. Eine mitvermietete Einbauküche bringt einen Zuschlag in Höhe von + 4 %, ein hochwertiger Fußboden + 7 %. Verfügt die Wohnung weder über eine Terrasse noch einen Balkon, werden – 2 % abgezogen, genauso bei einer fehlenden Gegensprechanlage. Die Hinweise im Mietspiegel geben Ihnen Aufschluss darüber, ob das eine oder andere Kriterium auch wirklich zutreffend ist. Von einer „Wohnlage mit Vorteilen“ wird beispielsweise nur gesprochen, wenn die Wohnung 2 von 5 Wohnlagenkriterien erfüllt. Darunter fallen z. B. die Nähe zu Parks (höchstens 250 m) oder zur U-Bahn (höchstens 300 m). So soll verhindert werden, dass die Kriterien allzu großzügig ausgelegt werden.
Schritt 3: Spanneneinordnung
Im letzten Schritt nehmen Sie noch eine Spanneneinordnung vor. Das bedeutet, dass Sie das aus Schritt 1 und 2 erhaltene Ergebnis nochmal anpassen. Warum? Sie werden selbst sehen, dass bei den Zu- und Abschlagsmerkmalen nicht alle möglichen Besonderheiten einer Wohnung abgebildet sind. Ist die Wohnung beispielsweise frisch saniert oder verfügt sie über eine überdurchschnittliche Ausstattung (z .B. Kamin) kann das nur über die Spanne abgebildet werden.
Diese bewegt sich in Nürnberg um +/-23 %. Hier kommt es ganz auf Ihre Einschätzung an, wie Sie die Immobilie positionieren. Es sollte aber in jedem Fall nachvollziehbar sein. Zur Orientierung: Wir nehmen z. B. eine Spanneneinordnung von 10-15 % vor, wenn es sich um eine Wohnung in besonders gefragter Lage von Nürnberg handelt oder um eine Wohnung mit hochwertigem Erscheinungsbild.
Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel
Städte und Gemeinden entscheiden selbst, ob Sie einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Letzterer ist mit mehr zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden. Aus diesem Grund wählen vor allem kleinere Gemeinden den einfachen Mietspiegel.
Einfacher Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Sprich, wie hoch ist der Quadratmeterpreis (Richtwert) für eine Wohnung/ein Haus
- in einer bestimmten Lage (z.B. Ortsteil) und
- mit gewissen Wohnwertmerkmalen (z.B. Ausstattung mit Zentralheizung, Isolierglasfenstern).
Der einfache Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der zuständigen Behörde oder Interessenvertretern von Vermietern und Mietern erstellt und unterliegt geringeren Anforderungen (Datenerhebung, Dokumentation, Veröffentlichung). In der Folge ist er auch weniger verbindlich.
Qualifizierter Mietspiegel
Für einen qualifizierten Mietspiegel, wie ihn die Stadt Nürnberg erstellt, braucht es eine direkte Datenerhebung, sprich eine repräsentative Befragung von Vermietern oder Mietern, um die Marktlage möglichst realitätsnah abzubilden. Vor der Mietspiegel-Reform war die Teilnahme an der Befragung freiwillig, wodurch weniger aussagekräftige Daten vorhanden waren. Jetzt sind Vermieter oder Mieter verpflichtet, Auskunft über das Mietverhältnis, die Miethöhe und Ausstattung zu geben.
Generell ist es mit dem qualifizierten Mietspiegel besser möglich, die Besonderheiten einer Immobilie bei der Mietberechnung zu berücksichtigen. So gibt es detailliertere Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnwertmerkmale. In Nürnberg werden Zuschläge beispielsweise erreicht, wenn die Wohnung über einen Aufzug, einen Balkon, eine Einbauküche oder einen hochwertigen Fußboden verfügt.
Erleichtert wird die Datenerhebung durch neue Befugnisse der Behörden: Sie erhalten Zugriff auf z.B. Melderegister sowie Daten aus Gebäude- und Wohnungszählungen (Zensus).
Der qualifizierte Mietenspiegel wird alle 2 Jahre an die aktuellen Marktentwicklungen angepasst, alle 4 Jahre muss er neu erstellt werden.
FAQ: Mietenspiegel Nürnberg
Den Mietenspiegel erhalten Sie gegen eine Gebühr (3,50 EUR) bei der Stadt Nürnberg. Alternativ können Sie die Broschüre online anfordern (2,00 EUR) bzw. direkt herunterladen (kostenfrei).
Es wird dringend empfohlen, dass Sie sich an die durch den Mietenspiegel errechnete Ortsüblichkeit halten. Gerade durch die aktuelle Verschärfung der „strafbaren Mietpreisüberhöhung“ rückt die ortsübliche Miete in den Fokus. Verbindlich ist die Einhaltung der Miete aber nicht.
Das kann man ganz einfach mit durchschnittlicher Miete übersetzen.
Die zu zahlende Miete hängt nicht nur von der Wohnungsgröße ab. Auch die Wohnlage, die Ausstattung der Wohnung/des (Mehrfamilien-)Hauses, das Baujahr etc. spielen eine Rolle. Im qualifizierten Mietenspiegel sind die relevanten Merkmale aufgeschlüsselt.
Will ein Eigentümer für seine vermietete Wohnung eine Mieterhöhung verlangen, so kann das an der ortsüblichen Vergleichsmiete festgemacht werden (§558 BGB). Dabei muss der Vermieter dem Mieter aufzeigen, dass sich diese Vergleichsmiete erhöht hat und das kann er mit dem neuen Mietenspiegel.
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