Alle zwei Jahre veröffentlicht die Stadt den neuen Mietenspiegel für Nürnberg, zuletzt im August 2022. Er ist die Grundlage für Mietberechnungen und -erhöhungen. Zudem soll mit der bundesweit in Kraft getretenen Mietspiegelreform der Mietspiegel mehr Sicherheit und Gewissheit für Vermieter und Mieter bringen. Warum das so ist und wie Sie mit dem aktuellen Nürnberger Mietspiegel die Kaltmiete ermitteln, lesen Sie hier.
- Wofür gibt es den Mietspiegel?
- Mietspiegel-Reform im Überblick
- Die wichtigsten Änderungen der Mietspiegel-Reform
- Ziel der Mietspiegel-Reform
- Zeitachse Mietspiegel-Reform
- Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel – wo ist der Unterschied?
- Mietenspiegel Nürnberg – so ist er aufgebaut
- Wichtige Begrifflichkeiten zum Nürnberger Mietspiegel
- Mietenspiegel Nürnberg – Änderungen im Überblick
- Mietberechnung – in 3 Schritten zum Ergebnis
- FAQ: Mietenspiegel Nürnberg
Wofür gibt es den Mietspiegel?
Der Mietspiegel bildet die Basis für die:
- Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Begründung von Mieterhöhungen
- Bestimmung der zulässigen Miete bei Neuvermietung (Stichwort Mietpreisbremse)
Aber auch für die Wertermittlung von Immobilien ist der neue Mietspiegel wichtig. Vornehmlich bei Eigentumswohnungen errechnet sich nämlich der Verkaufspreis über die theoretisch erzielbare Miete (Ertragswertverfahren).
Neben Nürnberg verfügen auch andere Städte und Gemeinden in der Region über einen einfachen bzw. qualifizierten Mietspiegel, darunter:
- Mietspiegel Nürnberg
- Mietspiegel Fürth
- Mietspiegel Erlangen
- Mietspiegel Lauf an der Pegnitz
- Mietspiegel Schwabach
- Mietspiegel Zirndorf
- Mietspiegel Markt Feucht
- Mietspiegel Markt Altdorf
Mietspiegel-Reform im Überblick
Zum 01. Juli 2022 trat ein neues Mietspiegel-Recht in Kraft. Der bisherige Mietspiegel stand seit längerem auf dem Prüfstand, weil es immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter kam. Die Aussagekraft der Mietspiegel wurde angezweifelt, weil er bislang auf keinen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen beruhte. Mit der Mietspiegel-Reform ändert sich das.
Die wichtigsten Änderungen der Mietspiegel-Reform
- Mietspiegel-Pflicht für Städte und Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern
- klar definierte Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel (Datengrundlage, -erhebung und -verarbeitung)
- Auskunftspflicht für Vermieter oder Mieter für die Datenerhebung des qualifizierten Mietspiegels
Ziel der Mietspiegel-Reform
Zeitachse Mietspiegel-Reform
- 01. Januar 2024: Übergangsfrist für die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels (optional)
- 01. Januar 2023: einfacher Mietenspiegel wird verpflichtend für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern
- 01. Juli 2022: Neues Mietspiegelrecht tritt in Kraft
- 25. Juni 2021: Reform des Mietspiegelrechts wird beschlossen
Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel – wo ist der Unterschied?
Städte und Gemeinden entscheiden selbst, ob Sie einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Letzterer ist mit mehr zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden. Aus diesem Grund wählen vor allem kleinere Gemeinden den einfachen Mietspiegel.
Einfacher Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Sprich, wie hoch ist der Quadratmeterpreis (Richtwert) für eine Wohnung/ein Haus
- in einer bestimmten Lage (z.B. Ortsteil) und
- mit gewissen Wohnwertmerkmalen (z.B. Ausstattung mit Zentralheizung, Isolierglasfenstern)
Der einfache Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der zuständigen Behörde oder Interessenvertretern von Vermietern und Mietern erstellt und unterliegt geringeren Anforderungen (Datenerhebung, Dokumentation, Veröffentlichung). In der Folge ist er auch weniger verbindlich.
Qualifizierter Mietspiegel (seit Mietspiegel-Reform)
Für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, wie ihn Nürnberg hat, braucht es eine direkte Datenerhebung, sprich eine repräsentative Befragung von Vermietern oder Mietern, um die Marktlage möglichst realitätsnah abzubilden. Vor der Mietspiegel-Reform war die Teilnahme an der Befragung freiwillig, wodurch weniger aussagekräftige Daten vorhanden waren. Jetzt sind Vermieter oder Mieter verpflichtet, Auskunft über das Mietverhältnis, die Miethöhe und Ausstattung zu geben.
Generell ist es mit dem qualifizierten Mietspiegel besser möglich, die Besonderheiten einer Immobilie bei der Mietberechnung zu berücksichtigen. So gibt es detailliertere Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnwertmerkmale. In Nürnberg werden Zuschläge beispielsweise erreicht, wenn die Wohnung über einen Aufzug, einen Balkon, eine Einbauküche oder einen hochwertigen Fußboden verfügt.
Erleichtert wird die Datenerhebung durch neue Befugnisse der Behörden: Sie erhalten Zugriff auf z.B. Melderegister sowie Daten aus Gebäude- und Wohnungszählungen (Zensus).
Der qualifizierte Mietenspiegel wird alle 2 Jahre an die aktuellen Marktentwicklungen angepasst, alle 4 Jahre muss er neu erstellt werden.
Mietenspiegel Nürnberg – so ist er aufgebaut
Die Stadt Nürnberg veröffentlicht den Mietspiegel in der Regel zum 01. August. Darin enthalten sind das Handwerkszeug für die Berechnung der ortsüblichen Miete sowie ein Berechnungsbeispiel.
Wichtige Begrifflichkeiten zum Nürnberger Mietspiegel
Basismiete
Das ist die durchschnittliche Netto-Kaltmiete von Wohnungen, jedoch ausschließlich in Abhängigkeit der Größe. Merkmale wie Alter und Ausstattung werden hier noch nicht mitberücksichtigt. Die Basismiete wird als Wert in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgegeben.
Zu- und Abschläge
Über einen vorgegebenen Kriterienkatalog werden ausgehend von der Basismiete nun Anpassungen an den tatsächlichen Wohnwert vorgenommen. Diese Kriterien wie z.B. ein hochwertiger Fußboden führen zu Zu- bzw. Abschlägen von der Basismiete und sind in Prozent angegeben.
Spanneneinordnung
Mit der Basismiete und den Zu- und Abschlägen erhält man die ortsübliche Miete für eine Durchschnittswohnung. Kriterien, die nicht über den vorherigen Katalog mit abgebildet wurden wie z.B. ein besonders guter Erhaltungszustand, eine sehr gute Wohnlage oder eine besondere Ausstattung können über die Spanneneinordnung berücksichtigt werden. Diese Spanne bewegt sich in einem Bereich von -22% bis +22% um den vorher ermittelten Wert (Basismiete mit Zu- und Abschlägen).
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Mietenspiegel Nürnberg – Änderungen im Überblick
Um es kurz zu machen: Es wird teurer in Nürnberg. Die Basismieten, sprich die durchschnittliche Netto-Kaltmiete, ist über alle Wohnungsgrößen hinweg erneut leicht gestiegen. Am deutlichsten ist der Preisanstieg bei den kleineren Wohnungen zu spüren. Wir schauen uns das an einem konkreten Beispiel an: Die Basismiete für eine Mietwohnung in der Nürnberger Südstadt (ca. 57m²
Wohnfläche, Baujahr 1958, 2019 saniert) lag 2020 bei 8,38 € / m² pro Monat. 2022 liegt sie bei 9,05 € / m² pro Monat. Das ist eine Steigerung um 8%. Die monatliche Kaltmiete erhöht sich insgesamt von 589 € (2020) auf aktuell 635 €.
Positiv ist die Nachricht über höhere Mieten für Eigentümer, die über den Verkauf ihrer Immobilie nachdenken. Denn auch für die Wertermittlung ist der Mietspiegel wichtig. Vornehmlich bei Eigentumswohnungen errechnet sich nämlich der Verkaufspreis über die theoretisch erzielbare Miete.
Die wichtigste Änderung im neuen Mietenspiegel 2020 ist die Anpassung der Basismieten. Bei einer Wohnung mit 57 m² lag die Basismiete beim letzten Mietenspiegel (2018) noch bei 7,80 € / m² pro Monat, jetzt ist diese auf 8,38 € / m² pro Monat erhöht worden. Das ist eine Steigerung um über 7%.
Eine weitere Änderung ist die Anpassung der Tabelle für Zu- und Abschläge. Hier wird zum Beispiel bei den Werten für das Baujahr deutlicher unterschieden. Sehr alte Immobilien haben einen höheren Abschlag bekommen, neuere Immobilien aus den letzten 10 Jahren haben keinen ganz so großen Zuschlag mehr zur Folge. Und auch bei den weiteren Merkmalen wurden die Prozentzahlen ein wenig angepasst, z.B. wird eine voll ausgestattete Einbauküche oder ein hochwertiger Fußboden noch positiver bewertet. Zu guter Letzt ist die mögliche Spanne von -20% bis +20% um jeweils 2% „verbreitert“ worden.
Mietberechnung – in 3 Schritten zum Ergebnis
Unser virtueller Immobilien-Profi Tom berechnet im Video die Miethöhe anhand eines Beispiels, einer 57 m² großen Wohnung in der Nürnberger Südstadt – jetzt reinhören (ab 1:20)!
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So berechnen Sie die Miethöhe:
- Basismiete bestimmen
Diese hängt ganz von der Wohnfläche ab und kann aus einer Tabelle im Mietspiegel entnommen werden. In unserem Beispiel liegt die Basis-Nettokaltmiete bei 9,05 € / m² pro Monat. Die Quadratmeterpreise erhöhen sich, je kleiner die Wohnung ist. - Zu-und Abschläge
Die Basis-Nettokaltmiete verändert sich abhängig von verschiedenen Kriterien, die Wohnung, Haus bzw. Lage betreffen. Diese Zu- und Abschläge werden in einer Tabelle im Mietspiegel dargestellt. Wohnungen aus den Baujahren 1949 bis 1976 haben z.B. einen Abschlag in Höhe von -4% von der Basis-Nettokaltmiete, Neubauten ab 2017 dagegen einen Aufschlag von +18%.
Eine mitvermietete Einbauküche bringt einen Zuschlag in Höhe von +5%, verfügt die Wohnung weder über eine Terrasse noch einen Balkon werden -2% abgezogen. Die Hinweise im Mietspiegel geben Ihnen Aufschluss darüber, ob das eine oder andere Kriterium auch wirklich zutreffend ist. Von einer „Wohnlage mit Vorteilen“ wird beispielsweise nur gesprochen, wenn die Wohnung drei von sechs Wohnlagenkriterien erfüllt. Darunter fallen z.B. die Nähe zu Parks (höchstens 250m) oder zur U-Bahn (höchstens 800m). So soll verhindert werden, dass die Kriterien allzu großzügig ausgelegt werden. - Spanneneinordnung
Im letzten Schritt nehmen Sie noch eine Spanneneinordnung vor. Das bedeutet, dass Sie das aus Schritt 1 und 2 erhaltene Ergebnis nochmal anpassen. Warum? Sie werden selbst sehen, dass bei den Zu- und Abschlagsmerkmalen nicht alle möglichen Besonderheiten einer Wohnung abgebildet sind. Ist die Wohnung beispielsweise frisch saniert oder verfügt sie über eine überdurchschnittliche Ausstattung (z.B. Kamin) kann das nur über die Spanne abgebildet werden.
Diese bewegt sich in Nürnberg um +/-22%. Hier kommt es ganz auf Ihre Einschätzung an, wie Sie die Immobilie positionieren. Es sollte aber in jedem Fall nachvollziehbar sein. Zur Orientierung: Wir nehmen z.B. eine Spanneneinordnung von 10-15% vor, wenn es sich um eine Wohnung in besonders gefragter Lage von Nürnberg handelt oder um eine Wohnung mit hochwertigem Erscheinungsbild.
Die Berechnung der Miethöhe anhand unseres Beispiels:
FAQ: Mietenspiegel Nürnberg
Den Mietenspiegel erhalten Sie gegen eine Gebühr (3,50 EUR) bei der Stadt Nürnberg. Alternativ können Sie die Broschüre online anfordern (2,00 EUR) bzw. direkt herunterladen (kostenfrei).
Es wird dringend empfohlen, dass Sie sich an die durch den Mietenspiegel errechnete Ortsüblichkeit halten. Gerade durch die aktuelle Verschärfung der „strafbaren Mietpreisüberhöhung“ rückt die ortsübliche Miete in den Fokus. Verbindlich ist die Einhaltung der Miete aber nicht.
Das kann man ganz einfach mit durchschnittlicher Miete übersetzen.
Die zu zahlende Miete hängt nicht nur von der Wohnungsgröße ab. Auch die Wohnlage, die Ausstattung der Wohnung/des (Mehrfamilien-)Hauses, das Baujahr etc. spielen eine Rolle. Im qualifizierten Mietenspiegel sind die relevanten Merkmale aufgeschlüsselt.
Will ein Eigentümer für seine vermietete Wohnung eine Mieterhöhung verlangen, so kann das an der ortsüblichen Vergleichsmiete festgemacht werden (§558 BGB). Dabei muss der Vermieter dem Mieter aufzeigen, dass sich diese Vergleichsmiete erhöht hat, und das kann er mit dem neuen Mietenspiegel.
