„Neue Bodenrichtwerte für Nürnberg sind da“ – das ist für Eigentümer und Käufer von Grundstücken und Immobilien eine wichtige Neuigkeit. Der Grund: Die Bodenrichtwerte können die Immobilienpreise in Nürnberg erheblich beeinflussen. Wir geben einen Überblick, was die Bodenrichtwerte aussagen, wo Sie die aktuellen Zahlen finden und was die neuen Bodenrichtwerte in Nürnberg für den Verkauf Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks bedeuten.
- Was ist der Bodenrichtwert – und wie wird er in Nürnberg ermittelt?
- Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für den Immobilienverkauf?
- So wirken sich die neuen Bodenrichtwerte aus – 4 Beispiele aus Nürnberg
- Grundstücksmarktbericht Nürnberg – Ergebnisse im Überblick
- Was bedeuten die aktuellen Bodenrichtwerte in Nürnberg für Ihren Verkauf?
- FAQ: Bodenrichtwerte Nürnberg
Was ist der Bodenrichtwert – und wie wird er in Nürnberg ermittelt?
Um zu verstehen, warum die Nachricht über neue Bodenrichtwerte so wichtig ist, sollte man vorab wissen, wie Immobilienpreise zu Stande kommen. Das hat nichts mit „Pi-Mal-Daumen“ zu tun, sondern basiert auf Berechnungen bei denen zwei Faktoren eine wichtige Rolle spielen: zum einen der Wert des Grundstücks und zum anderen der Wert der „baulichen Anlage“ (z.B. Haus, Wohnung). Ersteres wird vom Bodenrichtwert beeinflusst, denn der sagt aus, wie teuer ein Quadratmeter eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet (einer Zone) durchschnittlich ist.
Die Zonen sind in Nürnberg oftmals nur Straßenblöcke, da z.B. Immobilien am Ring weniger wert sind als solche, die eine Straße davon entfernt liegen. Nürnberg ist aktuell in 1.267 Zonen (Stand: 2021) eingeteilt. Berechnet und veröffentlicht wird der Bodenrichtwert alle zwei Jahre vom sogenannten Gutachterausschuss, den im Prinzip jede Stadt und jeder Landkreis hat.
Der Gutachterausschuss erhält automatisch eine Kopie aller Immobilienkaufverträge und wertet diese anonymisiert aus. Zusätzlich zu den Bodenrichtwerten erscheint jährlich der Grundstücksmarktbericht mit weiteren Details zum Nürnberger Immobilienmarkt.
Updates Veröffentlichung Bodenrichtwerte Nürnberg
- 2023 – Planmäßige Veröffentlichung neuer Bodenrichtwerte Nürnberg und Grundstücksmarktbericht 2022
- März 2022 – Der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg hat neue Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet veröffentlicht. Regulär wäre das erst nächstes Jahr fällig, jedoch gab es jetzt eine Sonderbewertung. Dies war notwendig, da die Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke neu festgesetzt wird und die Bodenrichtwerte dabei eine wichtige Berechnungsgrundlage sind. So wie schon in den letzten Jahren kennen die Werte – trotz anhaltender Corona-Pandemie in 2021 – auch bei dieser Ermittlungsrunde nur eine Richtung: nach oben.
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für den Immobilienverkauf?
Bei der Bewertung von Immobilien ist der Bodenrichtwert eine wichtige Kennzahl. Diesen zieht man bei der Wertermittlung mit heran, um den Bodenwertanteil zu ermitteln. Daher hat ein veränderter Bodenrichtwert direkten Einfluss auf das Gesamtergebnis der Wertermittlung. Natürlich ist das nicht der einzige Faktor, der den Wert Ihrer Immobilie mit beeinflusst, aber dieser spielt eine merkliche Rolle.
Man kann sich jedoch nicht starr an den vorgegebenen Wert halten, da die Marktsituation (z.B. sehr hohe Nachfrage), eine gute Bebaubarkeit, eine besondere Lage oder „Liebhaberei“ zu Abweichungen führen können. Wenn Sie z.B. ein größeres Grundstück haben, das für Bauträger interessant ist, wird kaum der veröffentlichte Bodenrichtwert der Verkaufspreis sein. Kann auf dem Grundstück ein größeres Mehrfamilienhaus mit einigen Wohnungen errichtet werden, wird gut und gerne das eineinhalbfache oder zweifache des Bodenrichtwerts bezahlt. Bei der Wertermittlung haben wir genau solche Faktoren immer mit im Blick und können Ihnen daher sehr differenziert sagen, wie hoch der Bodenwertanteil Ihrer Immobilie ist.
Es ist also immer empfehlenswert, einen Profi den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks bewerten zu lassen. Nur dann haben Sie Gewissheit. Kontaktieren Sie uns für eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung!
So wirken sich die neuen Bodenrichtwerte aus – 4 Beispiele aus Nürnberg
Nicht nur beim Verkauf von Grundstücken oder Häusern spielt der Bodenrichtwert eine Rolle, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Als Käufer erwerben Sie nämlich nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Grundstück. Abhängig von der Größe der Wohnung und den daraus resultierenden Miteigentumsanteilen ist dieser unterschiedlich hoch. Gehen also die Quadratmeterpreise für das Grundstück nach oben, erhöht sich auch der Wert der Wohnung. Inwieweit die neuen Bodenrichtwerte Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen, zeigen wir anhand von 4 Beispielen.
Berechnet wird der Grundstückswert wie folgt:
Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile (nur bei Wohnungen).
Beispiel: 2.900 €/m² x 286 m² x 107,63/1.000 = 89.268 € (ETW St. Johannis, Stichtag 01.01.2022
Grundstücksmarktbericht Nürnberg – Ergebnisse im Überblick
Neben den Bodenrichtwerten veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Er enthält wichtige Daten und Informationen zum Nürnberger Immobilienmarkt und wird daher auch für Immobilienbewertungen herangezogen. Im Mittelpunkt der Auswertungen stehen u.a. die Preisentwicklungen in Nürnberg. Das sind einige der Erkenntnisse aus 2020 und 2021.
2021 hat der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg insgesamt 5.261 Urkunden von Grundstücks-, Haus- und Wohnungsverkäufen ausgewertet. Das Ergebnis: Die Preise sind noch einmal deutlich nach oben gegangen. Bei den Eigentumswohnungen (Neubau und Bestand ab 1946) stiegen die Preise um 12%. Abhängig von Wohnlage, Zustand und Ausstattung lag der Quadratmeterpreis bei Bestandsimmobilien zwischen 1.500 und 6.500 EUR.
Im Neubaubereich wurden zwischen 4.400 EUR und 7.900 EUR aufgerufen. Bei einem großen Teil der Neubauwohnungen (395 von 1.001) handelte es sich um 1-Zimmer-Apartments. Der Gutachterausschuss spricht vom höchsten Wert „seit mindestens zwei Jahrzehnten“.
Im begehrten Häusermarkt gab es ebenfalls Preissteigerungen: Bei freistehenden Häusern um 16%, bei Reihen- und Doppelhäusern um 12%. In sehr guten Lagen mussten Käufer für ein Reihen- oder Doppelhaus durchschnittlich 670.000 EUR zahlen, für ein freistehendes Haus durchschnittlich 1,5 Mio. EUR.
Unbebaute Grundstücke für die Neubebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern wurden um 16% im Vergleich zum Vorjahr teurer.
„Auch im Jahr 2020 sind die Immobilienpreise in Nürnberg in fast allen Teilmärkten deutlich gestiegen. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen mit bis zweigeschossiger Bauweise erreichten mit plus 25% in zwei Jahren den größten Zuwachs“ – so das Fazit von Frank Seidler, dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses der Stadt Nürnberg. Damit bestätigt er die anhaltende Tendenz nach oben.
Das geht aus den 4.722 Kaufverträgen von Grundstücken, Häusern und Wohnungen hervor, die 2020 (4.984 in 2019, 4.898 in 2018) ausgewertet worden sind. In Nürnberg sind es vor allem Wohnungen, die verkauft werden. Hier stiegen die Preise laut Gutachterausschuss um 7% beim Neubau und um 11% bei Bestandsimmobilien. Dieses Segment macht auch den großen Teil der Verkäufe aus. Bei den Doppel- und Reihenhäusern seien die Preise um 9% gestiegen, bei freistehenden Häusern um 11%.
Abhängig von Lage, Größe und Ausstattung lagen die Kaufpreise für Reihen- und Doppelhäuser (Bestand) zwischen 360.000 EUR und 750.000 EUR, bei Einfamilienhäusern lag die Preisspanne zwischen 450.000 EUR und 1,5 Mio. EUR – so der Gutachterausschuss. Für alle, die selbst bauen wollten: Auch die Preise für baureife Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 12% im Vergleich zum Vorjahr.
Was bedeuten die aktuellen Bodenrichtwerte in Nürnberg für Ihren Verkauf?
Als Eigentümer profitieren Sie ganz klar vom gestiegenen Preisniveau. Wenn Sie also schon länger über einen Verkauf nachdenken, ist jetzt, nach dem Erscheinen der neuen Bodenrichtwerte, ein guter Zeitpunkt. Denn die neuen Zahlen beeinflussen die Wertermittlung Ihrer Immobilie noch einmal positiv. Aber auch andere Faktoren, sollten Sie bei der Frage nach dem „Wann“ für Ihren Immobilienverkauf nicht außer Acht lassen.
FAQ: Bodenrichtwerte Nürnberg
Der Bodenrichtwert sagt aus, was ein Quadratmeter Grundstück in einem bestimmten Gebiet (Zone) im Durchschnitt wert ist. In Nürnberg lagen die Bodenrichtwerte (Stichtag 1.1.2022) beispielsweise bei Grundstücken für die Neubebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 250 und 1.800 EUR pro Quadratmeter.
Der Grundstückswert errechnet sich bei Häusern und Grundstücken wie folgt:
Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße
Bei Eigentumswohnungen wird die Berechnungsformel um einen Punkt ergänzt:
Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile
Die Bodenrichtwerte von Nürnberg erhalten Sie gegen eine Gebühr bei der Stadt Nürnberg – entweder als Online-Auskunft, als schriftliche Auskunft (auf Antrag) oder als Kartensatz.
Bei der Stadt Nürnberg erhalten Sie die Bodenrichtwerte gegen eine Gebühr:
- schriftliche Auskunft per E-Mail oder Post für 35 EUR (je Objekt und Stichtag)
- Vollständige Bodenrichtwertkarte für 350 EUR
- Online-Einzelauskunft für 35 EUR (je Objekt und Stichtag)
- Online-Dauerauskunft (Mehrfachabfrage) für pauschal 400 EUR
Die Bodenrichtwerte für Nürnberg werden in der Regel alle zwei Jahre (in Jahren mit gerader Jahreszahl) vom Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg veröffentlicht. Zuletzt war das:
- Stichtag 01.01.2022 – Veröffentlichung 31.03.2022
- Stichtag 31.12.2020 – Veröffentlichung 03.05.2021
- Stichtag 31.12.2018 – Veröffentlichung 26.03.2019
Die Bodenrichtwerte bilden lediglich einen Durchschnittswert verschiedener Grundstücks- und Immobilienverkäufe. Die individuellen Besonderheiten werden dabei nicht berücksichtigt. Sie können den Wert aber noch einmal positiv wie negativ beeinflussen. Besonderheiten sind z.B.:
- Grundstücksgröße
- Bebauung bzw. Bebaubarkeit
- Infrastruktur (Nähe zu Supermärkten, ÖPNV, Schulen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen etc.)
- „Feeling“ (Ausblick, Bepflanzung, Lärmbelästigung etc.)
- Aktuelle Nachfrage
Wie der Name schon sagt, ist es ein Richtwert. Bei der Wertermittlung eines Grundstücks oder einer Immobilie spielen z.B. auch die aktuelle Nachfrage oder Besonderheiten des Grundstücks eine Rolle (z.B. Rarität, Eckgrundstück, Ausblick). Das kann den Preis noch einmal nach oben, aber auch nach unten korrigieren.
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