Bodenrichtwert in Nürnberg – warum er entscheidend für den Immobilienverkauf ist

von | 22. Mrz 2023 | Immobilienmarkt, Hausverkauf, Immobilienverkauf, Wohnungsverkauf

„Neue Bodenrichtwerte für Nürnberg sind da“ – das ist für Eigentümer und Käufer von Grundstücken und Immobilien eine wichtige Neuigkeit. Der Grund: Die Bodenrichtwerte können die Immobilienpreise in Nürnberg erheblich beeinflussen. Wir geben einen Überblick, was die Bodenrichtwerte aussagen, wo Sie die aktuellen Zahlen finden und was die neuen Bodenrichtwerte in Nürnberg für den Verkauf Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks bedeuten.

Was ist der Bodenrichtwert – und wie wird er in Nürnberg ermittelt?

Um zu verstehen, warum die Nachricht über neue Bodenrichtwerte so wichtig ist, sollte man vorab wissen, wie Immobilienpreise zu Stande kommen. Das hat nichts mit „Pi-Mal-Daumen“ zu tun, sondern basiert auf Berechnungen bei denen zwei Faktoren eine wichtige Rolle spielen: zum einen der Wert des Grundstücks und zum anderen der Wert der „baulichen Anlage“ (z.B. Haus, Wohnung). Ersteres wird vom Bodenrichtwert beeinflusst, denn der sagt aus, wie teuer ein Quadratmeter eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet (einer Zone) durchschnittlich ist.

Die Zonen sind in Nürnberg oftmals nur Straßenblöcke, da z.B. Immobilien am Ring weniger wert sind als solche, die eine Straße davon entfernt liegen. Nürnberg ist aktuell in 1.267 Zonen (Stand: 2021) eingeteilt. Berechnet und veröffentlicht wird der Bodenrichtwert alle zwei Jahre vom sogenannten Gutachterausschuss, den im Prinzip jede Stadt und jeder Landkreis hat.

Der Gutachterausschuss erhält automatisch eine Kopie aller Immobilienkaufverträge und wertet diese anonymisiert aus. Zusätzlich zu den Bodenrichtwerten erscheint jährlich der Grundstücksmarktbericht mit weiteren Details zum Nürnberger Immobilienmarkt.

Graphik: 5 Fakten zum Bodenrichtwert

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für den Immobilienverkauf?

Bei der Bewertung von Immobilien ist der Bodenrichtwert eine wichtige Kennzahl. Diesen zieht man bei der Wertermittlung mit heran, um den Bodenwertanteil zu ermitteln. Daher hat ein veränderter Bodenrichtwert direkten Einfluss auf das Gesamtergebnis der Wertermittlung. Natürlich ist das nicht der einzige Faktor, der den Wert Ihrer Immobilie mit beeinflusst, aber dieser spielt eine merkliche Rolle.

Man kann sich jedoch nicht starr an den vorgegebenen Wert halten, da die Marktsituation (z.B. sehr hohe Nachfrage), eine gute Bebaubarkeit, eine besondere Lage oder „Liebhaberei“ zu Abweichungen führen können. Wenn Sie z.B. ein größeres Grundstück haben, das für Bauträger interessant ist, wird kaum der veröffentlichte Bodenrichtwert der Verkaufspreis sein. Kann auf dem Grundstück ein größeres Mehrfamilienhaus mit einigen Wohnungen errichtet werden, wird gut und gerne das eineinhalbfache oder zweifache des Bodenrichtwerts bezahlt. Bei der Wertermittlung haben wir genau solche Faktoren immer mit im Blick und können Ihnen daher sehr differenziert sagen, wie hoch der Bodenwertanteil Ihrer Immobilie ist.

Es ist also immer empfehlenswert, einen Profi den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks bewerten zu lassen. Nur dann haben Sie Gewissheit.

So wirken sich die neuen Bodenrichtwerte aus –  4 Beispiele aus Nürnberg

Nicht nur beim Verkauf von Grundstücken oder Häusern spielt der Bodenrichtwert eine Rolle, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Als Käufer erwerben Sie nämlich nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Grundstück. Abhängig von der Größe der Wohnung und den daraus resultierenden Miteigentumsanteilen ist dieser unterschiedlich hoch. Gehen also die Quadratmeterpreise für das Grundstück nach oben, erhöht sich auch der Wert der Wohnung. Inwieweit die neuen Bodenrichtwerte Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen, zeigen wir anhand von 4 Beispielen.

  • Beispiel 1: Eigentumswohnung in Nürnberg-St. Johannis
    – ca. 94 m² Wohnfläche, 3 Zimmer
    – Baujahr 1930, 2020 Sanierung
    – Grundstücksgröße 286 m²
    – Miteigentumsanteile 107,63/1.000
    – Bodenrichtwert: 2.200 €/m² (Stichtag 31.12.2018),
    2.300 €/m² (Stichtag 31.12.2020), 2.900 €/m² (Stichtag 01.01.2022)
  • Beispiel 2: Freistehendes Haus in Nürnberg-Reichelsdorf
    – ca. 255 m² Wohnfläche, 6 Zimmer
    – Baujahr 1996
    – Grundstücksgröße 731 m²
    – Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 650 €/m² (2020), 750 €/m² (2022)
Graphik Bodenrichtwert: 4 Beispiele
  • Beispiel 3: Eigentumswohnung in Nürnberg-Gaulnhofen
    – ca. 91 m² Wohnfläche, 3 Zimmer
    – Baujahr 2007
    – Grundstücksgröße 1.199 m²
    – Miteigentumsanteile 138,47/1.000
    – Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 640 €/m² (2020), 740 €/m² (2022)
  • Beispiel 4: Grundstück in Nürnberg-Kornburg
    – Grundstücksgröße 685 m²
    – Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 650 €/m² (2020), 750 €/m² (2022)

Berechnet wird der Grundstückswert wie folgt:

Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile (nur bei Wohnungen).
Beispiel: 2.900 €/m² x 286 m² x 107,63/1.000 = 89.268 € (ETW St. Johannis, Stichtag 01.01.2022

Graphik zu Bodenrichtwertt und Preissteigerung

Was bedeuten die aktuellen Bodenrichtwerte in Nürnberg für Ihren Verkauf?

Als Eigentümer profitieren Sie ganz klar von den gestiegenen Bodenrichtwerten. Jedoch hat sich Immobilienmarkt seit dem gestiegenen Zinsniveau verändert. Vor allem die Preise für Bestandimmobilien sind rückläufig. Daher ist es um so wichtiger, eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie vorzunehmen. Wir kennen die aktuelle Marktlage und sind Ihnen dabei gerne behilflich.

LESENSWERT

FAQ: Bodenrichtwerte Nürnberg

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert sagt aus, was ein Quadratmeter Grundstück in einem bestimmten Gebiet (Zone) im Durchschnitt wert ist. In Nürnberg lagen die Bodenrichtwerte (Stichtag 1.1.2022) beispielsweise bei Grundstücken für die Neubebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 250 und 1.800 EUR pro Quadratmeter.

Wie wird der Bodenwert berechnet?

Der Grundstückswert errechnet sich bei Häusern und Grundstücken wie folgt:
Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße

Bei Eigentumswohnungen wird die Berechnungsformel um einen Punkt ergänzt:
Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile

Woher bekomme ich die Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte von Nürnberg erhalten Sie gegen eine Gebühr bei der Stadt Nürnberg – entweder als Online-Auskunft, als schriftliche Auskunft (auf Antrag) oder als Kartensatz.

Was kostet die Auskunft über die Bodenrichtwerte?

Bei der Stadt Nürnberg erhalten Sie die Bodenrichtwerte gegen eine Gebühr:

  • schriftliche Auskunft per E-Mail oder Post für 35 EUR (je Objekt und Stichtag)
  • Vollständige Bodenrichtwertkarte für 350 EUR
  • Online-Einzelauskunft für 35 EUR (je Objekt und Stichtag)
  • Online-Dauerauskunft (Mehrfachabfrage) für pauschal 400 EUR

Wie oft werden neue Bodenrichtwerte veröffentlicht?

Die Bodenrichtwerte für Nürnberg werden in der Regel alle zwei Jahre (in Jahren mit gerader Jahreszahl) vom Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg veröffentlicht. In 2022 gab es eine Sonderbewertung. Dies war notwendig, da die Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke neu festgesetzt wird und die Bodenrichtwerte dabei eine wichtige Berechnungsgrundlage sind.

  • Stichtag 01.01.2022 – Veröffentlichung 31.03.2022
  • Stichtag 31.12.2020 – Veröffentlichung 03.05.2021
  • Stichtag 31.12.2018 – Veröffentlichung 26.03.2019

Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwerte bilden lediglich einen Durchschnittswert verschiedener Grundstücks- und Immobilienverkäufe. Die individuellen Besonderheiten werden dabei nicht berücksichtigt. Sie können den Wert aber noch einmal positiv wie negativ beeinflussen. Besonderheiten sind z.B.:

  • Grundstücksgröße
  • Bebauung bzw. Bebaubarkeit
  • Infrastruktur (Nähe zu Supermärkten, ÖPNV, Schulen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen etc.)
  • „Feeling“ (Ausblick, Bepflanzung, Lärmbelästigung etc.)
  • Aktuelle Nachfrage

Muss ich mich an den Bodenrichtwert halten?

Wie der Name schon sagt, ist es ein Richtwert. Bei der Wertermittlung eines Grundstücks oder einer Immobilie spielen z.B. auch die aktuelle Nachfrage oder Besonderheiten des Grundstücks eine Rolle (z.B. Rarität, Eckgrundstück, Ausblick). Das kann den Preis noch einmal nach oben, aber auch nach unten korrigieren.

Tina Ebermann
Tina Ebermann

Geschäftsführerin

Mit-Begründerin von ImmoNürnberg – und zuständig für den Bereich Marketing (Exposés, Kundenmagazin, Website, Blog, Anzeigen etc.).

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