Neue Bodenrichtwerte in Nürnberg – so beeinflussen sie die Immobilienpreise 2026

„Neue Bodenrichtwerte für Nürnberg sind da“ – das ist für Eigentümer und Käufer von Grundstücken und Immobilien eine wichtige Neuigkeit. Der Grund: Die Bodenrichtwerte können die Immobilienpreise in Nürnberg erheblich beeinflussen. Aktuell gibt es allerdings nur wenig Veränderung bei den Bodenrichtwerten, die Anfang April 2026 neu veröffentlicht wurden. Wir geben einen Überblick, was die Bodenrichtwerte aussagen, wo Sie die aktuellen Zahlen finden und was die Bodenrichtwerte in Nürnberg für den Verkauf Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks bedeuten.

Aktuelle Entwicklung der Bodenrichtwerte in Nürnberg

Im Gegensatz zu 2024 gibt es bei den neuen Bodenrichtwerten von 2026 nur wenig Veränderung. In einigen Gebieten sind sie minimal gestiegen und in anderen minimal gesunken – oft nur um 50 bis 100 €/m². Im Vergleich dazu waren es beim „Crash“ von 2022 auf 2024 im Schnitt – 20 %, also eine ganz andere Größenordnung.

Auf den Verkauf haben die neuen Bodenrichtwerte daher nur wenig Auswirkung. Bei einem Grundstück mit etwa 220 m² (typisches Reihenhaus) bedeutet ein höherer Bodenrichtwert von + 50 €/m² eine Änderung um + 11.000 €. Das ist bei einem Gesamtwert der Immobilie von z. B. 450.000 € eher zu vernachlässigen.

Was ist der Bodenrichtwert – und wie wird er in Nürnberg ermittelt?

Um zu verstehen, warum die Nachricht über neue Bodenrichtwerte so wichtig ist, sollte man vorab wissen, wie Immobilienpreise zu Stande kommen. Das hat nichts mit „Pi-Mal-Daumen“ zu tun, sondern basiert auf Berechnungen bei denen zwei Faktoren eine wichtige Rolle spielen: zum einen der Wert des Grundstücks und zum anderen der Wert der „baulichen Anlage“ (z.B. Haus, Wohnung). Ersteres wird vom Bodenrichtwert beeinflusst, denn der sagt aus, wie teuer ein Quadratmeter eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet (einer Zone) durchschnittlich ist.

Die Zonen sind in Nürnberg oftmals nur Straßenblöcke, da z.B. Immobilien am Ring weniger wert sind als solche, die eine Straße davon entfernt liegen. Nürnberg ist aktuell in 1.262 Zonen (Stand: 01.01.2026) eingeteilt. Berechnet und veröffentlicht wird der Bodenrichtwert alle zwei Jahre vom sogenannten Gutachterausschuss, den im Prinzip jede Stadt und jeder Landkreis hat.

Der Gutachterausschuss erhält automatisch eine Kopie aller Immobilienkaufverträge und wertet diese anonymisiert aus. Zusätzlich zu den Bodenrichtwerten erscheint jährlich der Grundstücksmarktbericht mit weiteren Details zum Nürnberger Immobilienmarkt.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für den Immobilienverkauf?

Bei der Bewertung von Immobilien ist der Bodenrichtwert eine wichtige Kennzahl. Diesen zieht man bei der Wertermittlung mit heran, um den Bodenwertanteil zu ermitteln. Daher hat ein veränderter Bodenrichtwert direkten Einfluss auf das Gesamtergebnis der Wertermittlung. Natürlich ist das nicht der einzige Faktor, der den Wert Ihrer Immobilie mit beeinflusst, aber dieser spielt eine merkliche Rolle.

Man kann sich jedoch nicht starr an den vorgegebenen Wert halten, da die Marktsituation (z.B. sehr hohe Nachfrage), eine gute Bebaubarkeit oder eine besondere Lage zu Abweichungen führen können. Bei der Wertermittlung haben wir genau solche Faktoren immer mit im Blick und können Ihnen daher sehr differenziert sagen, wie hoch der Bodenwertanteil Ihrer Immobilie ist.

Es ist also immer empfehlenswert, einen Profi den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks bewerten zu lassen. Nur dann haben Sie Gewissheit.

So wirken sich die neuen Bodenrichtwerte aus –  5 Beispiele aus Nürnberg

Nicht nur beim Verkauf von Grundstücken oder Häusern spielt der Bodenrichtwert eine Rolle, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Als Käufer erwerben Sie nämlich nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Grundstück. Abhängig von der Größe der Wohnung und den daraus resultierenden Miteigentumsanteilen ist dieser unterschiedlich hoch. Gehen also die Quadratmeterpreise für das Grundstück nach oben, erhöht sich auch der Wert der Wohnung. Inwieweit die Bodenrichtwerte Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen, zeigen wir anhand von Beispielen:

Beispiel 1: Eigentumswohnung in Nürnberg-St. Johannis

• Grundstücksgröße: 286 m²
• Miteigentumsanteile: 107,63/1.000
• Bodenrichtwerte:
  • 2.900 €/m² (Stichtag 01.01.2022)
  • 2.100 €/m² (Stichtag 01.01.2024)
  • 2.200 €/m² (Stichtag 01.01.2026)
• Grundstückswert: 64.642 € (2024) vs. 67.720€ (2026)

Wie wird der Grundstückswert berechnet?
Häuser / Grundstücke: Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße

Eigentumswohnungen: Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile
Beispiel: 2.200 €/m² x 286 x 107,63/1000 = 67.720 € (ETW St. Johannis, Stichtag 01.01.2026)

Beispiel 2: Eigentumswohnung in Nürnberg-Gärten h. d. Veste

• Grundstücksgröße: 310 m²
• Miteigentumsanteile: 172/1.000
• Bodenrichtwerte:
  • 3.100 €/m² (Stichtag 01.01.2022)
  • 2.300 €/m² (Stichtag 01.01.2024)
  • 2.300 €/m² (Stichtag 01.01.2026)
• Grundstückswert: 165.292 € (2022) vs. 122.636 € (2024 und 2026)

Beispiel 3: Freistehendes Haus in Nürnberg-Reichelsdorf

• Grundstücksgröße 731 m²
• Bodenrichtwert:
  • 750 €/m² (Stichtag 01.01.2022)
  • 700 €/m² (Stichtag 01.01.2024)
  • 660 €/m² (Stichtag 01.01.2026)
• Grundstückswert: 511.700 € (2024) vs. 482.460 € (2026)

Beispiel 4: Reihenmittelhaus Nürnberg-Wetzendorf

• Grundstücksgröße 108 m²
• Bodenrichtwert
  • 1.500 €/m² (Stichtag 01.01.2022)
  • 1.350 €/m² (Stichtag 01.01.2024)
  • 1.250 €/m² (Stichtag 01.01.2026)
• Grundstückswert: 145.800 € (2024) vs. 135.000 € (2026)

Beispiel 5: Grundstück in Nürnberg-Kornburg

• Grundstücksgröße 685 m²
• Bodenrichtwert
  • 750 €/m² (Stichtag 01.01.2022)
  • 680 €/m² (Stichtag 01.01.2024)
  • 630 €/m² (Stichtag 01.01.2026)
• Grundstückswert: 465.800 € (2024) vs. 431.550 € (2026)

Was bedeuten die aktuellen Bodenrichtwerte in Nürnberg für Ihren Verkauf?

Nachdem die Veränderungen der Bodenrichtwerte von 2022 zu 2024 groß waren (bis zu – 20 %) und damit auch die Grundstückspreise eingebrochen waren, hat sich von 2024 bis 2026 wenig verändert. Damit ist auch die Auswirkung auf den Verkauf gering – nur in seltenen Fällen müssen die Angebotspreise für Immobilien angepasst werden. Im Käufermarkt mit zurückhaltenden Kaufinteressenten (aufgrund von steigenden Finanzierungskosten) ist es umso wichtiger, eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks vorzunehmen. Wir kennen die aktuelle Marktlage und sind Ihnen dabei gerne behilflich.

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FAQ: Bodenrichtwerte Nürnberg