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Neue Grundsteuer in Bayern – das müssen Eigentümer tun

Veraltet und ungleich – die Grundsteuer muss nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts reformiert werden. Ab 2025 gilt daher ein neues Grundsteuergesetz in Deutschland. Für die Umsetzung müssen Haus- und Grundbesitzer bis Ende Januar 2023 eine Grundstückserklärung abgeben. Dabei geht Bayern einen Sonderweg. Was für Eigentümer jetzt wichtig ist.




INHALT

  1. Was passiert im Zuge der Grundsteuerreform?

  2. Wie unterscheidet sich das Bundesmodell vom Flächenmodell in Bayern?

  3. Erhöht sich die Grundsteuer mit der Neuregelung?

  4. Was muss ich als Haus- und Grundbesitzer 2022 bereits tun?

  5. Welche Daten benötige ich für die Grundsteuererklärung in Bayern?

  6. FAQ - neue Grundsteuer in Bayern

  7. Für welche Grundstücke fällt eine Grundsteuer an?

  8. Wann wird die Grundsteuer erhoben?

  9. Wer zahlt die Grundsteuer?

  10. Wer zahlt die Grundsteuer nach dem Eigentümerwechsel?

  11. Eigentümerwechsel in 2022 – wer muss die Grundstückserklärung abgeben?

  12. Wo finde ich Hilfe beim Ausfüllen der Grundsteuererklärung?

  13. Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?

  14. Wann erhalte ich den neuen Grundsteuerbescheid?

  15. Grundsteuer versus Grunderwerbsteuer – wo ist der Unterschied?


Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen. Sie dient dem (Aus-) Bau und Erhalt der Infrastruktur (z.B. Straßen, Schulen, Kitas und Schwimmbäder). Die Steuer wird auf Grundstücke und Gebäude erhoben und von den jeweiligen Eigentümern getragen.


Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherigen Regelungen für die Ermittlung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Sie beruhen auf längst veralteten Einheitswerten aus dem Jahr 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer) und spiegeln nicht die Wertentwicklungen am Markt wider. Das führe zu einer Ungleichbehandlung der Grundsteuerzahler und muss daher neu geregelt werden. Entsprechend wurde Ende 2019 das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) beschlossen.


Was passiert im Zuge der Grundsteuerreform?

Ab 2025 gilt ein neues Grundsteuergesetz in Deutschland – bis dahin werden die neuen Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer ermittelt und die rund 36 Mio. Grundstücke neu bewertet. Bayern setzt bei der Neuberechnung der Grundsteuer auf ein Flächenmodell und macht so von der sogenannten Länderöffnungsklausel gebrauch. Auch Baden-Württemberg, das Saarland, Hessen, Sachsen, Niedersachsen und Hamburg setzen auf ein individuelles Modell. Andere Bundesländer wie Berlin, Brandenburg und NRW nutzen das Bundesmodell.


Wie unterscheidet sich das Bundesmodell vom Flächenmodell in Bayern?

Der Unterschied liegt vor allem in der Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. So spielen beim bayerischen Flächenmodell künftig nur 3 Kriterien eine Rolle:

  • Grundstücksfläche

  • Gebäude- bzw. Wohnfläche

  • Art der Nutzung

Beim Bundesmodell werden daneben der Wert des Grundstücks/der Immobilien, die Lage, das Alter und Zustand des Gebäudes mitberücksichtigt.


Die Grundsteuer ändert sich beim bayerischen Modell demnach nur dann, wenn sich Flächengröße oder Gebäudenutzung ändert (z.B. Grundstück wird bebaut, Wohngebäude wird abgerissen oder von Wohn- auf Gewerbenutzung geändert). Beim Bundesmodell wird es alle 7 Jahre eine Neuberechnung geben, da sie auf variablen Werten wie dem Bodenrichtwert und der (möglichen) Jahresnettokaltmiete beruhen.


Erhöht sich die Grundsteuer mit der Neuregelung?

Das ist noch nicht vorhersehbar. Insgesamt sollen die Steuereinnahmen der Kommunen auf dem bisherigen Niveau bleiben. Allerdings kann es zu Verschiebungen kommen. Einige Eigentümer werden mit der Neuregelung mehr, andere wenige zahlen. Das hängt ganz vom neuen Grundsteuermessbescheid des Finanzamts und dem jeweiligen Hebesatz der Kommunen ab. Die werden aber erst 2024 festgelegt. Gewissheit werden Eigentümer erst mit dem Grundsteuerbescheid zum 1. Januar 2025 haben. Bis dahin behalten die bisherigen Bescheide Ihre Gültigkeit.


Eigentümer in Bayern dürften aber vom Flächenmodell profitieren, da der Wert der Immobilie/des Grundstücks bei der Berechnung nicht mit einbezogen wird.





Was muss ich als Haus- oder Grundbesitzer tun?

Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, zwischen 1. Juli 2022 und 31. Januar 2023 (ursprünglich 31. Oktober 2022) eine Grundsteuererklärung abzugeben. In Bayern kann das auf 3 Wegen erfolgen:

  1. Elektronisch – über das Portal ELSTER Wer bereits registriert ist, kann seinen bestehenden Zugang nutzen. Wichtig: Eine Neuregistrierungen kann bis zu 2 Wochen dauern, da Sie die Aktivierungsdaten per Post erhalten.

  2. Postalisch – an Ihr zuständiges Finanzamt Die notwendigen Formulare gibt es zum Selbstausdrucken unter www.grundsteuer.bayern.de oder bei den Finanzämtern, Städten und Gemeinden vor Ort.

  3. via Steuerberater


Welche Daten benötige ich für die Grundsteuererklärung in Bayern?

Für Grundstücke in Grundsteuer B müssen Eigentümer folgende Informationen einreichen:

Was?

Woher?

​Informationen zum Grundstück (Gemarkung, Flurstücknummer, Grundbuchblatt, Lage, Eigentümer)

Grundbuchauszug, notarieller Kaufvertrag, Vermessungsverwaltung oder Bayernatlas (kostenlos online verfügbar im Zeitraum der Erhebung)

Aktenzeichen

bisheriger Einheitswertbescheid des Finanzamts

Grundstücksfläche

Grundbuchauszug; bei Eigentumswohnungen in der Teilungserklärung

Wohn- bzw. Nutzfläche

Wohnflächenberechnung im Bauantrag; bei Eigentumswohnungen in der Teilungserklärung

Art des Grundstücks (unbebaut, bebaut, Betrieb der Land- und Forstwirtschaft)

Nutzungsart (Wohnen oder Nicht-Wohnen)


FAQ - neue Grundsteuer in Bayern

Für welche Grundstücke fällt eine Grundsteuer an?

Wann wird die Grundsteuer erhoben?

Wer zahlt die Grundsteuer?

Wer zahlt die Grundsteuer nach dem Eigentümerwechsel?

Eigentümerwechsel in 2022 – wer muss die Grundstückserklärung abgeben?

Wo finde ich Hilfe beim Ausfüllen der Grundsteuererklärung?

Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?

Wann erhalte ich den neuen Grundsteuerbescheid?

Grundsteuer versus Grunderwerbsteuer – wo ist der Unterschied?