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Der Vergleich: Kurz-, mittel- oder langfristige Vermietung

Ob übers Wochenende oder für mehrere Jahre, ob unmöbliert oder von A bis Z mit allem ausgestattet – in größeren Städten wie Nürnberg ist es ganz normal, dass die Wohnraumvermietung unterschiedliche Formen annimmt. Schließlich treffen hier verschiedene Menschen aufeinander: Diejenigen, die in der Stadt sesshaft sind, Expats, die nur für eine bestimmte Zeit hier leben und Touristen, die kurz Halt zum Sightseeing machen. Wer also eine Wohnung vermietet, hat verschiedene Optionen, wie er das Thema angeht. Welche das sind und was die Vor- und Nachteile der kurz-, mittel oder langfristigen Vermietung sind, verraten wir jetzt.



Langfristige Vermietung - der "Klassiker"

Wir starten den Vergleich mit der gängigsten Form der Vermietung. Sie zielt auf einen unbefristeten Mietvertrag einer i.d.R. unmöblierten Wohnung ab. Die Mieter werden entweder vom Eigentümer der Wohnung oder mit Hilfe eines Maklers (provisionspflichtig) gesucht.


Vorteile: Ein großes Plus ist der relativ geringe Zeitaufwand (u.a. Mietersuche, jährliche Betriebskostenabrechnung), der bei einer langfristigen Vermietung anfällt. Immer vorausgesetzt, es gibt keine häufigen Mieterwechsel. Auch ein längeres Leerstandsrisiko ist in größeren Städten wie Nürnberg minimal. Ausgaben für zusätzliche Ausstattung wie bei der kurz- und mittelfristigen Vermietung fallen keine an, maximal für eine Einbauküche.


Nachteile: Der Mietenspiegel bzw. die Ortsüblichkeit lässt wenig(er) Spielraum bei der Miethöhe zu. Auch die Pflichten des Vermieters sind wesentlich umfangreicher als bei zeitlich begrenzten Vermietungen.


 

LESENSWERT


Wichtige Recht und Pflichten bei der Vermietung


Tipps bei der Mietersuche

 

Mittelfristige Vermietung - einer vollmöblierten Wohnung

In vielen größeren Firmen gibt es Projektmitarbeiter oder Expats, die nur für einen begrenzten Zeitraum (i.d.R. 3-24 Monate) in der Region tätig sind. Für sie sind möblierte Wohnungen die Ideallösung.


Vorteile: Die Mieteinnahmen liegen meist höher als bei einer klassischen Vermietung. Der Vermietungsprozess wird zudem von Agenturen wie hc24 unterstützt bzw. komplett übernommen. Als Vermieter haben Sie also kaum Aufwand.


Nachteile: Die Kosten für die Möblierung und Ausstattung sollten nicht unterschätzt werden – hier muss vom Bett bis zum Toaster alles vorhanden sein. Durch den häufigeren Mieterwechsel ist auch mit höheren Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten zu rechnen. Auch ein Leerstand der Wohnung kann nicht ausgeschlossen werden.





Kurzfristige Vermietung - über airbnb, booking und Co.

Die Vermietung einer Wohnung für Urlauber ist zwar lukrativ, hält aber so einige Stolpersteine bereit. Wie bei der zeitlich befristeten Vermietung wird die Wohnung vollständig möbliert und ausgestattet. Mehr noch: Hier genügen nicht nur die Basics, sondern es müssen auch Bettwäsche, Handtücher, Seife, Kaffee usw. für die Feriengäste vorbereitet sein. Auch die Reinigung bei An- und Abreise der Gäste muss organisiert werden. Die Mietdauer (Tage, maximal Wochen) erinnert ein wenig an einen Aufenthalt im Hotel. Nur, dass mehr Wohnraum zur Verfügung steht – und es sich eigentlich um eine private Vermietung, kein Gewerbe handelt. Und genau da liegt der Knackpunkt. Wer regelmäßig vermietet, kann vom Finanzamt schnell als Unternehmer eingestuft werden und muss Gewerbesteuer zahlen.


Ein anderer wichtiger Punkt ist das Zweckentfremdungsverbot: Bayern hat wie viele andere Bundesländer auf die Wohnungsengpässe in großen Städten reagiert und ein entsprechendes Verbot erlassen. Demnach darf Wohnraum nur nach vorheriger Genehmigung zu anderen Zwecken genutzt werden, das schließt u.a. auch die Beherbergung von Gästen mit ein, die einen Zeitraum von acht Wochen im Jahr übersteigt. In Nürnberg und Erlangen gibt es ein solches Verbot bereits.


Vorteile: Bei der Vermietung an Urlauber sind die Mietpreise losgelöst vom Mietenspiegel. Sprich, bei der Berechnung der Miethöhe werden nicht die Quadratmeterpreise wie bei einer klassischen Vermietung herangezogen, sondern vergleichbare Ferienwohnungen. Die Rendite liegt also um einiges höher als bei einer normalen Vermietung.


Nachteile: Neben dem Zweckentfremdungsverbot und der Gefahr einer gewerblichen Einstufung gibt es weitere Punkte, über die sich Eigentümer im Klaren sein sollten. Zunächst einmal sind die erstmaligen Kosten für die Möblierung und Ausstattung sehr hoch. Auch Reparaturen und Neuanschaffungen müssen bei einem häufigen Mieterwechsel berücksichtigt werden. Nicht zu unterschätzen ist außerdem der Zeitaufwand: Gästeanfragen beantworten, Check-in und -out, Reinigung koordinieren usw. All das kostet viel Zeit.


Das Leerstandsrisiko ist im Vergleich zu den anderen beiden Vermietungsformen wesentlich höher, weil die Auslastung stark von Ferien- und Saisonzeiten abhängt. Last but not least: Die Nachbarn. Ständig wechselnde Gesichter im Treppenhaus oder laute Partymusik dürfte bei vielen Nachbarn nur mäßig gut ankommen. Insbesondere in kleineren Hausgemeinschaften kann das zum Problem werden.


Fazit: Unterm Strich sollten sie genau abwägen, welche Vermietungsform für Sie in Frage kommt. Alle drei haben Ihre Vorzüge – vor allem die Vermietung an Urlauber wird aber durch den gesetzlichen Rahmen stark eingeschränkt. Hier kommt es darauf an, wo sich Ihre Wohnung befindet.


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