Tipps für Vermieter – so vermeiden Sie Fehler

Wer erstmalig eine Wohnung vermietet, muss sich mit vielen Mietfragen auseinandersetzen: Angefangen bei der Miethöhe, über Themen wie Mietkaution und Schönheitsreparaturen bis zur Betriebskostenabrechnung. Wir bringen Licht ins Dunkel: mit unseren Tipps für Vermieter. Zudem räumen wir mit den gängigsten Vermietungsfehlern auf.

12 Irrtümer bei der Vermietung

Ich kann einen Schlüssel der Wohnung behalten – es ist ja meine Immobilie.

Nein! Sie haben die Verpflichtung, bei der Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel zu übergeben. Sollten Sie einen Schlüssel behalten, haben die Mieter das Recht die Übergabe zu fordern. Kommen Sie dieser Forderung nicht nach, dürfen die Mieter auf Ihre Kosten das Schloss austauschen. Sollten Ihnen die Mieter freiwillig einen Schlüssel überlassen, dürfen Sie die Wohnung trotzdem nur nach vorheriger Absprache mit Ihren Mietern betreten.

Ich kann jederzeit vorbeikommen und nach dem Zustand der Wohnung sehen.

Nein! Mit der Übergabe geht das Hausrecht auf die Mieter über. Sie dürfen Ihre eigene Immobilie dann nur noch mit wichtigem Grund und im Einzelfall betreten. „Einfach so mal nach dem Rechten sehen“ gehört gemäß unzähliger Urteile nicht mehr zu diesen Gründen. Die Vorbereitung einer Modernisierung, die Neuvermietung oder die Abwendung von akuten Gefahren (wie es so schön heißt) jedoch schon, dann aber in Rücksprache mit dem Mieter.

Ich kann die Miete so erhöhen, wie ich will.

Nein! Hier greift die sogenannte Kappungsgrenze, die einen zu schnellen Anstieg der Miete verhindern soll. Laut Gesetz heißt es, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20% steigen darf. Aktuell ist diese Regelung in ganz vielen Gemeinden wegen der Wohnungsknappheit sogar auf maximal 15% innerhalb von drei Jahren begrenzt. Sie brauchen für die Mieterhöhung auch eine geeignete Begründung. Das kann z.B. die Neuauflage des Mietenspiegels sein, der von der Stadt herausgegeben wurde und eine Anpassung der ortsüblichen Miete beinhaltet.

Ich kann den Mietvertrag zeitlich befristen, weil ich die Wohnung in zwei Jahren verkaufen möchte.

Eine Wohnung ohne Mieter kann besser verkauft werden, da dann auch Eigennutzer als Käufer in Frage kommen. Sie dürfen den Mietvertrag aber dennoch nicht aus diesem Grund zeitlich befristen. Hierfür gibt es nur wenige anerkannte Gründe, z.B. die geplante Überlassung an Angehörige, eine sehr umfassende Sanierung oder der geplante Abriss des Hauses. Der jeweilige Grund muss im Mietvertrag mit angegeben werden und liegt dieser zum geplanten Ende noch nicht vor, wird der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt.

Die Kosten für die nächste Reparatur teilen wir auf.

Ein Beispiel: Das Waschbecken im Bad Ihrer vermieteten Wohnung muss ausgetauscht werden und die Kosten liegen bei 300€. Das könnten Sie doch aufteilen, weil im Mietvertrag eine Regelung zu Kleinreparaturen steht, oder? Diese sagt aus, dass der Mieter bis zu 100€ der Reparaturkosten trägt – theoretisch also 200€ von Ihnen, 100€ vom Mieter.

Nein, ganz so einfach ist es nicht. Kleinreparaturen müssen nur bis zum maximal angegebenen Wert vom Mieter getragen werden. Übersteigen die Kosten diesen Wert auch nur um einen Cent, tragen Sie allein die kompletten Kosten. Das ergibt sich aus Ihrer Verpflichtung, dem Mieter die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und in einem solchen zu erhalten.

Ich kann Hundehaltung / Katzenhaltung in der Wohnung verbieten.

Nein! Generell ist das nicht mehr möglich. Es muss immer eine Einzelfallentscheidung geben. So können Sie z.B. die Hundehaltung untersagen, wenn ein Kampfhund in ein Mehrfamilienhaus ziehen soll, in dem auch Familien mit kleinen Kindern leben. Mittlerweile gibt es aber auch Urteile, nach denen Sie die einmal gegebene Zustimmung widerrufen können, wenn die Hausgemeinschaft durch den Hund zu sehr gestört wird (z.B. durch lautes Bellen auch nachts).

Ich mache die Jahresabrechnung nicht, weil die Mieter Geld zurückbekommen würden.

Sie müssen eine Jahresabrechnung erstellen – spätestens, wenn die Mieter das aktiv von Ihnen einfordern. Die Mieter haben ein Recht auf Abrechnung der Betriebskosten, sofern diese als Vorauszahlung vereinbart wurden und nicht als Pauschale. Die Mieter können bis zu drei Jahre rückwirkend von Ihnen die Abrechnung fordern. Sie hingegen können umgekehrt nur ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum noch eine Nachzahlung geltend machen.

Ich kann alle Kosten auf die Mieter in den Betriebskosten umlegen.

Nein! In der sogenannten Betriebskostenverordnung sind abschließend 17 Arten von Betriebskosten festgelegt, die Sie auf den Mieter umlegen können. Kreditzinsen, Verwaltergebühren und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zählen z.B. nicht mit dazu. Der letzte dieser dort aufgeführten Punkte heißt „Sonstiges“, ist aber keine Einladung, alles Mögliche umzulegen.

Sollen im Rahmen dieses Punktes Kosten umgelegt werden, müssen diese im Mietvertrag genau benannt werden. Es muss sich dabei auch um Betriebskosten handeln, also laufend wiederkehrende Kosten, die durch die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes aufkommen. Ein Beispiel hierfür ist die jährliche Wartung der Rauchabzugsanlage in einem Treppenhaus.

Ich bin völlig frei in der Festlegung der Miethöhe.

Nein! Sie müssen sich bei der Festlegung der Miethöhe an der ortsüblichen Miete orientieren. Diese wird entweder über den Mietenspiegel der Stadt festgelegt oder Sie ziehen drei geeignete Vergleichswohnungen heran. Andernfalls laufen Sie Gefahr, in den Bereich „strafbare Mietpreisüberhöhung“ zu geraten. Liegen Sie mit Ihrer Miete mehr als 20% über der Ortsüblichkeit, verstoßen Sie gegen §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes.

Ich kann den Mietern vorschreiben, wie sie die Wohnung gestalten.

Nein! Auch wenn Sie der Eigentümer der Wohnung sind, sind die Mieter die Besitzer und damit Bewohner. Sie haben das Hausrecht und sind frei in der Gestaltung. Sie können also z.B. keine grellen Wandfarben verbieten. Sie können aber natürlich am Ende der Mietzeit eine Wiederherstellung des Zustands verlangen. Der wichtige Begriff in dem Zusammenhang heißt „erwartungsgemäße Nutzung“. Demnach kann der Mieter z.B. auf dem Balkon einen Sonnenschirm aufstellen und im Garten Blumen anpflanzen. Das können Sie also nicht einfach so beeinflussen.

Sie dürfen nach dem Ende der Mietzeit die Kaution für Eventualitäten einbehalten.

Die Mieter sind gerade ausgezogen, aber Sie behalten erstmal die Kaution ein. Man weiß ja nie, was noch aufkommt? Das geht natürlich nicht! Bei der Rückgabe der Wohnung ohne Mängel haben die Mieter auch einen Anspruch auf die Herausgabe der Kaution.

Einzige Ausnahme kann sein, wenn diese in den letzten Jahren immer hohe Nachzahlungen bei den Betriebskosten hatten und Sie ihrem Geld immer lange und aufwändig hinterherlaufen mussten. In diesem Fall dürfen Sie aber auch nur den zu erwartenden Anteil einbehalten, also z.B. den Durchschnitt der Nachforderungen aus den letzten drei Jahren.

Genau so ist es auch, wenn noch Mängel vorhanden sind. Dann erfolgt nur eine Teilauszahlung der Kaution und die zu erwartenden Kosten dürfen einbehalten werden. Wichtig ist dabei noch, dass der Mieter in erster Linie ein Nachbesserungsrecht hat, also die Mängel selbst beseitigen dürfte.

Ich kann bei der Suche nach einem Mieter fragen, was ich will und ausschließen, wen ich will.

Nein! Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) sagt aus, dass jeder eine faire Chance bekommen muss. So dürfen Menschen beispielsweise nicht pauschal aufgrund ihrer Herkunft als Mieter ausgeschlossen werden.

Vermieten Sie mehr als 50 Wohnungen darf laut §1 AGG zusätzlich aufgrund von z.B. Religion, Geschlecht oder sexueller Identität keine Benachteiligung stattfinden. Bei Verstoß gegen das AGG können Betroffene Schadenersatz vom Vermieter fordern.

Neben dem muss auch bei privaten Fragen immer eine Abwägung aller Interessen stattfinden. Auf der einen Seite Ihr Interesse daran, einen passenden Mieter zu finden, auf der anderen Seite die Privatsphäre der Mietinteressenten. Die Frage, ob mit intensiv riechenden Gewürzen gekocht wird oder ob ein Kinderwunsch besteht, geht zum Beispiel zu weit. Aber natürlich können Sie Fragen zur Bonität oder zur Art des Angestelltenverhältnisses stellen.

Tipps bei der Mietersuche

Herz oder Kopf? Wenn es um die Mietersuche geht, ist beides wichtig. Schließlich muss sich der Mieter die Wohnung langfristig leisten können. Gleichzeitig muss die Chemie zwischen Vermieter und Mieter stimmen. Daher kommen hier unsere 4 Must-haves für Ihre nächste Mietersuche.

Mieterselbstauskunft

…fasst die persönlichen Daten (Namen, Geburtsdatum, Arbeitgeber, frühestes Einzugsdatum etc.) der Mietinteressenten zusammen. So haben Sie einen guten Überblick und können besser vergleichen. Vorlagen gibt es unzählige im Netz.

SCHUFA-Auskunft

…zeigt an, ob die potenziellen Mieter grundsätzlich zahlungsfähig sind (Bonitäts-Auskunft).

Einkommensnachweise

…der letzten 2-3 Monate. Vom Nettoeinkommen sollte max. 1/3 für die Miete benötigt werden. Das bietet für beide Seiten Sicherheit.

Erster Eindruck

…da wären wir wieder beim Thema Herz und Bauchgefühl. Das muss einfach passen. Schließlich überlassen Sie dem Mieter Ihre vier Wände. Sie müssen sich darauf verlassen können, dass er pfleglich damit umgeht. Auf der anderen Seite sollten Sie ein offenes Ohr für die Anliegen Ihres Mieters haben – und Probleme schnell aus dem Weg räumen.

Die sprichwörtliche Kirsche auf der Torte bei der Mietersuche: ein persönliches Anschreiben Ihres Mietinteressenten. Vor allem in großen Städten wie Nürnberg ist die Konkurrenz groß. Sie werden viele Besichtigungen durchführen und dabei in kurzer Zeit ganz unterschiedliche Menschen kennenlernen. Ein kurzes Vorstellungsschreiben ist da eine gute Möglichkeit, den Mieter besser kennenzulernen.

Fazit

Bei der Mietersuche zählen nicht nur die Zahlen auf dem Papier – auch der persönliche Eindruck muss stimmen. Dann finden Sie auch genau den Mieter, den Sie sich wünschen.

FAQ: Rechte und Pflichten für Vermieter

Wer muss den Mieter bei der Stadt bzw. Gemeinde anmelden?

Ein Mieter muss sich selbst innerhalb von 14 Tagen nach Einzug bei der zuständigen Behörde (i.d.R. Einwohnermeldeamt) anmelden. Dazu benötigt er eine Wohnungsgeberbestätigung vom Vermieter. Den Vordruck können Sie oftmals auf der Webseite der Stadt bzw. Gemeinde herunterladen.

Schimmel in der Wohnung – was muss ich als Vermieter tun?

Sie sollten zuerst klären, ob der Schaden baubedingt (z.B. Wasserrohrbruch) oder durch das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters verursacht wird. Grundsätzlich sind Sie als Vermieter für die fachgerechte Beseitigung des Schimmels verantwortlich. Hat der Mieter nachweislich den Schimmel verursacht, können Sie sich aber die Kosten von ihm zurückholen.

Darf ich dem Mieter verbieten, Nägel oder Dübel in die Wand zu schlagen?

Nein, ein Mieter darf Vorhänge anbringen und auch Bilder aufhängen, um es sich gemütlich zu machen. Als Vermieter müssen Sie also dulden, dass dafür Nägel oder Dübel in die Wände geschlagen werden. Wenn es im Mietvertrag eine gültige Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen gibt, muss der Mieter seine eigenen Gebrauchsspuren ohnehin wieder beseitigen.

Schönheitsreparaturen können dabei entweder im laufenden Mietverhältnis oder gesammelt am Ende durchgeführt werden. Gleiches gilt für Kleinreparaturen (meist im Bereich um die 100€), zu denen sich der Mieter im Mietvertrag verpflichten kann.

Muss mich der Mieter informieren, wenn in der Wohnung etwas nicht passt?

Ja, der Mieter hat eine Obhutspflicht. Da er selbst in der Wohnung lebt, hat er den besseren Überblick über den Zustand. Daher muss der Mieter dem Vermieter sofort mitteilen, wenn irgendein Mangel auftritt, der behoben werden muss.

Welche Betriebskosten kann ich auf den Mieter umlegen?

Wer Eigentümer einer Wohnung ist, trägt auch die Kosten. Jedoch können alle Kosten, die den Mieter direkt betreffen, abgerechnet werden. Das ist dann die Betriebskostenvorauszahlung, die der Mieter jeden Monat zusätzlich zur Kaltmiete leistet. Welche Kosten weitergereicht werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Zu den insgesamt 17 Punkten gehören u.a.:

• Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung und Heizung
• Kosten für den Fahrstuhl (z. B. für die Wartung)
• Müllentsorgung
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• Beleuchtung (z.B. im Hausflur)
• Betrieb des Breitbandnetzes
  
  

Was dagegen nicht auf den Mieter abgewälzt werden darf, sind z.B. Verwaltergebühren und Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage.

Werden die Betriebskosten als Vorauszahlung vom Mieter gezahlt, muss der Vermieter darüber eine Abrechnung erstellen und dem Mieter zu viel bezahlte Beiträge zurückerstatten.

FAQ: Mietvertrag

Kann ich eine Individualvereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen?

Die gängigen Mietverträge sind Vordrucke, z.B. vom Haus- und Grundbesitzerverein und werden Formularverträge genannt. In diesen sind alle üblichen Regelungen enthalten und es gibt an manchen Stellen Auswahlmöglichkeiten, wo Sie aus mehreren Vorgaben die für Ihre Wohnung passende ankreuzen können.

Soll es jetzt etwas spezieller werden, können Sie dem Mietvertrag eine Anlage mit individuellen Regelungen beifügen. Diese Individualvereinbarungen können z.B. Nutzungsrechte, Renovierungsmaßnahmen oder die Übernahme spezieller Pflichten (wie die Gartenpflege) behandeln. Damit diese Klauseln gültig und damit für den Mieter verpflichtend sind, reicht es aber nicht aus, diese dem Vertrag zur Unterschrift beizufügen.

Es muss deutlich erkennbar sein, dass es sich um eine zwischen beiden Parteien ausgehandelte Vereinbarung handelt – der Mieter also ein Mitspracherecht hatte. Der Vermieter ist dabei in der Beweispflicht. Am leichtesten ist die echte Individualvereinbarung nachzuweisen, wenn es ein sichtbares „Geben und Nehmen“ ist. So kann z.B. die Gartenpflege auch für einen nicht direkt zur Wohnung gehörenden Garten vom Mieter übernommen werden, er bekommt dafür aber vom Vermieter die Geräte gestellt und hat das Recht zur Mitnutzung.

Viele Vermieter versuchen, möglichst viele Pflichten und Aufgaben auf den Mieter abzuwälzen. Dies ist ein schmaler Grat, da alle zu Ungunsten des Mieters aufgenommenen Regelungen im Streitfall auf die Goldwaage gelegt werden. In den meisten Fällen entscheiden die Gerichte dann auch zu Gunsten der Mieter, was Ihre Vereinbarungen unwirksam macht. Daher sollte hier ein ganz besonderen Augenmerk darauf gelegt werden, was man wirklich noch zusätzlich vereinbaren möchte. Je mehr Regelungen und Sonderfälle aufgenommen werden, desto „angreifbarer“ wird die Zusatzvereinbarung. Also lieber weniger, aber dafür richtige und wirklich individuell ausgehandelte Regelungen.

Wann muss ich einer Untervermietung zustimmen?

Ein Auslandsaufenthalt, ein beruflich bedingter Ortswechsel für mehrere Monate oder der Auszug des Partners – es gibt unterschiedliche Gründe, warum Ihr Mieter untervermieten will. Doch wann müssen Sie als Vermieter zustimmen?

Sie müssen zwingend Ihr ok geben, wenn der Mieter die gesamte Wohnung gegen Geld untervermieten möchte.

Wenn er aus finanziellen Gründen (Jobverlust, Auszug des Partners) ein Zimmer untervermieten muss oder der Lebenspartner mit einzieht, hat der Mieter Anspruch auf eine Untervermietung. Im Fachjargon wird vom „berechtigten Interesse“ gesprochen. Eine Untervermietung können Sie dann nur aus wichtigen Gründen ablehnen.

Wenn Verwandte (Ehepartner, Kind, Elternteil) einziehen, ist keinerlei Zustimmung von Seiten des Vermieters notwendig. Dennoch sollte der Mieter Sie informieren.

Auch wenn der Mieter einer Freundin während eines Urlaubs (max. 8 Wochen) die Wohnung unentgeltlich überlässt, muss das nicht mit Ihnen abgesprochen werden.

Kann ich einen Mietvertrag befristen?

Grundsätzlich können zeitlich befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Die Vorgaben dazu sind in §575 BGB geregelt. Es gibt allerdings seit 2001 nur noch qualifizierte Zeitmietverträge. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter einen zulässigen Grund für die Befristung schriftlich mitteilen muss. Zulässige Gründe sind die geplante Überlassung an Angehörige oder einen zur Dienstleistung verpflichteten (z.B. Hausmeister). Häufigster Grund wird die Überlassung an Angehörige sein, z.B. wenn das eigene Kind auf absehbare Zeit eine eigene Wohnung braucht.

Gibt es Beschränkungen bei der Laufzeit?

Nein, das gibt es im Gesetz nicht. Während der Laufzeit ist aber für beide Seiten eine reguläre Kündigung nicht mehr möglich. Der Mieter kann vier Monate vor Ablauf des Mietvertrages beim Vermieter nachfragen, ob der Grund für die Befristung noch vorliegt. Ist dies der Fall, muss der Vermieter das innerhalb eines Monats mitteilen und das Mietverhältnis endet wie geplant. Wenn der Grund für die Befristung später eintritt, kann der Mieter eine Verlängerung um diese Zeit verlangen. Entfällt der Grund komplett, kann der Mieter eine Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis verlangen.

Ist der exakte Zeitpunkt für Eigenbedarf noch nicht absehbar ist die Alternative dazu, ein unbefristetes Mietverhältnis zu begründen und den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf möglichen Eigenbedarf hinzuweisen. Das erfolgt am besten schriftlich als Passus im Mietvertrag. Die Kündigung wegen tatsächlich vorliegendem Eigenbedarf ist dadurch flexibel möglich.

Wann gilt ein Sonderkündigungsrecht?

Der Mieter kann z.B. bei Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen außerordentlich kündigen. Bei Ablehnung auf Untervermietung kann das Sonderkündigungsrecht ebenfalls greifen.

FAQ: Miethöhe | Mieteinnahmen

Gilt die Mitpreisbremse auch für meine Wohnung?

Diese gilt bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, nicht jedoch für Neubauten. Die Landesregierung definiert für 5 Jahre, welche Gebiete als angespannt gelten. Aktuell sind das die Ballungszentren zu denen auch Nürnberg gehört.

Die Miete kommt nicht pünktlich, was kann ich tun?

Zuerst empfiehlt sich immer, das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Sollte der Mietrückstand weiter fortbestehen, ist eine schriftliche Abmahnung seitens des Vermieters erforderlich. Zahlt der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht, hat der Vermieter das Recht, dem Mieter fristlos zu kündigen.

Wann hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung?

Immer dann, wenn ein Mangel vorliegt, der die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung spürbar beeinträchtigt (z.B. Ausfall der Heizung im Winter). Der Mieter muss Sie über den Mangel informieren. Wenn dieser dann nicht direkt behoben wird, kann die Miete gemindert werden. Die Höhe der möglichen Minderung finden Sie in der sog. „Hamburger Tabelle“. Eine nicht funktionierende Heizung wird dabei im Winter z.B. anders gewertet als eine defekte Heizung im Sommer.

FAQ: Mietkaution

Wie hoch ist die Mietkaution?

Grundsätzlich gilt: Die Mietsicherheit (Kaution) darf höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Der Mieter kann sich dabei aussuchen, wie er die Sicherheit leistet, z.B. durch die Verpfändung eines Sparbuches, ein spezielles Mietkautionskonto oder eine Kautionsbürgschaft/-versicherung.

Wofür ist die Mietkaution?

Die Mietkaution dient der Aufrechnung von Schäden, die der Mieter verursacht hat. Im ersten Schritt hat der Mieter aber immer die Chance, den Schaden selbst zu beseitigen. Nur wenn er dieser Aufforderung nicht nachkommt, erfolgt der Rückgriff auf die Kaution. Ebenso kann die Mietsicherheit bei nicht gezahlter Miete bzw. Nebenkosten aufgerechnet werden. Wichtig: Wird während der Mietzeit Geld aus der hinterlegten Kaution z.B. zur Behebung eines Schadens genommen, hat der Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter die Kaution wieder „auffüllt“.

Was passiert am Ende mit der Mietkaution?

Nach der Rückgabe der Mietsache hat der Mieter einen Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution. Der Vermieter muss dem zeitnah nachkommen – es sei denn, es bestehen noch offene Forderungen. Häufigster Diskussionspunkt bei der Rückgabe: Der Einbehalt für die meist noch ausstehende Nebenkostenabrechnung. Hier darf, wenn überhaupt, nur der Teil der zu erwartenden Nachzahlung einbehalten werden. Nicht die komplette Kaution. Ein Einbehalt ist auch nur zulässig, wenn man als Vermieter erwarten muss, dass der Mieter (aus der Erfahrung heraus) eine Nachzahlung nicht zeitnah leistet.