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Tipps für Vermieter - so vermeiden Sie Fehler

Wer erstmalig vermietet, muss sich mit vielen Mietfragen auseinandersetzen: Angefangen bei der Miethöhe, über Themen wie Mietkaution und Schönheitsreparaturen bis zur Betriebskostenabrechnung. Wir bringen Licht ins Dunkel: mit unseren Tipps für Vermieter. Zudem räumen wir mit den gängigsten Vermietungsfehlern auf. Das sollten Sie als Vermieter beachten!


Paar sitzt am Boden bei Umzug in Mietwohnung

INHALT

  1. 12 Irrtümer bei der Vermietung

  2. Tipps bei der Mietersuche

  3. FAQs Vermietung

  4. FAQ Rechte | Pflichten

  5. FAQ Mietvertrag

  6. FAQ Miethöhe | Mieteinnahmen

  7. FAQ Mietkaution


12 Irrtümer bei der Vermietung


1. Ich kann einen Schlüssel der Wohnung behalten – es ist ja meine Immobilie.

Nein! Sie haben die Verpflichtung, bei der Wohnungsübergabe sämtliche Schlüssel zu übergeben. Sollten Sie einen Schlüssel behalten, haben die Mieter das Recht die Übergabe zu fordern. Kommen Sie dieser Forderung nicht nach, dürfen die Mieter auf Ihre Kosten das Schloss austauschen. Sollten Ihnen die Mieter freiwillig einen Schlüssel überlassen, dürfen Sie die Wohnung trotzdem nur nach vorheriger Absprache mit Ihren Mietern betreten.


2. Ich kann jederzeit vorbeikommen und nach dem Zustand der Wohnung sehen.

Nein! Mit der Übergabe geht das Hausrecht auf die Mieter über. Sie dürfen Ihre eigene Immobilie dann nur noch mit wichtigem Grund und im Einzelfall betreten. „Einfach so mal nach dem Rechten sehen“ gehört gemäß unzähliger Urteile nicht mehr zu diesen Gründen. Die Vorbereitung einer Modernisierung, die Neuvermietung oder die Abwendung von akuten Gefahren (wie es so schön heißt) jedoch schon, dann aber in Rücksprache mit dem Mieter.

3. Ich kann die Miete so erhöhen, wie ich will.

Nein! Hier greift die sogenannte Kappungsgrenze, die einen zu schnellen Anstieg der Miete verhindern soll. Laut Gesetz heißt es, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20% steigen darf. Aktuell ist diese Regelung in ganz vielen Gemeinden wegen der Wohnungsknappheit sogar auf maximal 15% innerhalb von drei Jahren begrenzt. Sie brauchen für die Mieterhöhung auch eine geeignete Begründung. Das kann z.B. die Neuauflage des Mietenspiegels sein, der von der Stadt herausgegeben wurde und eine Anpassung der ortstüblichen Miete beinhaltet.

Fehler bei der Vermietung: Zitat "Ich kann die Miete erhöhen, wie ich will"


4. Ich kann den Mietvertrag zeitlich befristen, weil ich die Wohnung in zwei Jahren verkaufen möchte.

Eine Wohnung ohne Mieter kann besser verkauft werden, da dann auch Eigennutzer als Käufer in Frage kommen. Sie dürfen den Mietvertrag aber dennoch nicht aus diesem Grund zeitlich befristen. Hierfür gibt es nur wenige anerkannte Gründe, z.B. die geplante Überlassung an Angehörige, eine sehr umfassende Sanierung oder der geplante Abriss des Hauses. Der jeweilige Grund muss im Mietvertrag mit angegeben werden und liegt dieser zum geplanten Ende noch nicht vor, wird der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag umgewandelt.


5. Die Kosten für die nächste Reparatur teilen wir auf.

Ein Beispiel: Das Waschbecken im Bad Ihrer vermieteten Wohnung muss ausgetauscht werden und die Kosten liegen bei 300€. Das könnten Sie doch aufteilen, weil im Mietvertrag eine Regelung zu Kleinreparaturen steht, oder? Diese sagt aus, dass der Mieter bis zu 100 € der Reparaturkosten trägt – theoretisch also 200 € von Ihnen, 100 € vom Mieter. Nein, ganz so einfach ist es nicht. Kleinreparaturen müssen nur bis zum maximal angegebenen Wert vom Mieter getragen werden. Übersteigen die Kosten diesen Wert auch nur um einen Cent, tragen Sie allein die kompletten Kosten. Das ergibt sich aus Ihrer Verpflichtung, dem Mieter die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu übergeben und in einem solchen zu erhalten.


6. Ich kann Hundehaltung/Katzenhaltung in der Wohnung verbieten.

Nein! Generell ist das nicht mehr möglich. Es muss immer eine Einzelfallentscheidung geben. So können Sie z.B. die Hundehaltung untersagen, wenn ein Kampfhund in ein Mehrfamilienhaus ziehen soll, in dem auch Familien mit kleinen Kindern leben. Mittlerweile gibt es aber auch Urteile, nach denen Sie die einmal gegebene Zustimmung widerrufen können, wenn die Hausgemeinschaft durch den Hund zu sehr gestört wird (z.B. durch lautes Bellen auch nachts).


Liste mit 5 Punkten, die bei der Vermietung einer Wohnung wichtig sind

7. Ich mache die Jahresabrechnung nicht, weil die Mieter Geld zurückbekommen würden.

Sie müssen eine Jahresabrechnung erstellen – spätestens, wenn die Mieter das aktiv von Ihnen einfordern. Die Mieter haben ein Recht auf Abrechnung der Betriebskosten, sofern diese als Vorauszahlung vereinbart wurden und nicht als Pauschale. Die Mieter können bis zu drei Jahre rückwirkend von Ihnen die Abrechnung fordern. Sie hingegen können umgekehrt nur ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum noch eine Nachzahlung geltend machen.


8. Ich kann alle Kosten auf die Mieter in den Betriebskosten umlegen.

Nein! In der sogenannten Betriebskostenverordnung sind abschließend 17 Arten von Betriebskosten festgelegt, die Sie auf den Mieter umlegen können. Kreditzinsen, Verwaltergebühren und Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zählen z.B. nicht mit dazu. Der letzte dieser dort aufgeführten Punkte heißt „Sonstiges“, ist aber keine Einladung, alles Mögliche umzulegen. Sollen im Rahmen dieses Punktes Kosten umgelegt werden, müssen diese im Mietvertrag genau benannt werden. Es muss sich dabei auch um Betriebskosten handeln, also laufend wiederkehrende Kosten, die durch die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes aufkommen. Ein Beispiel hierfür ist die jährliche Wartung der Rauchabzugsanlage in einem Treppenhaus.


Aufzählung: 6 Betriebskostenpunkte, die Sie auf den Mieter umlegen dürfen

9. Ich bin völlig frei in der Festlegung der Miethöhe.

Nein! Sie müssen sich bei der Festlegung der Miethöhe an der ortsüblichen Miete orientieren. Diese wird entweder über den Mietenspiegel der Stadt festgelegt oder Sie ziehen drei geeignete Vergleichswohnungen heran. Andernfalls laufen Sie Gefahr, in den Bereich „strafbare Mietpreisüberhöhung“ zu geraten. Liegen Sie mit Ihrer Miete mehr als 20% über der Ortsüblichkeit, verstoßen Sie gegen §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes.


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10. Ich kann den Mietern vorschreiben, wie sie die Wohnung gestalten.

Nein! Auch wenn Sie der Eigentümer der Wohnung sind, sind die Mieter die Besitzer und damit Bewohner. Sie haben das Hausrecht und sind frei in der Gestaltung. Sie können also z.B. keine grellen Wandfarben verbieten. Sie können aber natürlich am Ende der Mietzeit eine Wiederherstellung des Zustands verlangen. Der wichtige Begriff in dem Zusammenhang heißt „erwartungsgemäße Nutzung“. Demnach kann der Mieter z.B. auf dem Balkon einen Sonnenschirm aufstellen und im Garten Blumen anpflanzen. Das können Sie also nicht einfach so beeinflussen.


11. Sie dürfen nach dem Ende der Mietzeit die Kaution für Eventualitäten einbehalten.

Die Mieter sind gerade ausgezogen, aber Sie behalten erstmal die Kaution ein. Man weiß ja nie, was noch aufkommt? Das geht natürlich nicht! Bei der Rückgabe der Wohnung ohne Mängel haben die Mieter auch einen Anspruch auf die Herausgabe der Kaution. Einzige Ausnahme kann sein, wenn diese in den letzten Jahren immer hohe Nachzahlungen bei den Betriebskosten hatten und Sie ihrem Geld immer lange und aufwändig hinterherlaufen mussten. In diesem Fall dürfen Sie aber auch nur den zu erwartenden Anteil einbehalten, also z.B. den Durchschnitt der Nachforderungen aus den letzten drei Jahren. Genau so ist es auch, wenn noch Mängel vorhanden sind. Dann erfolgt nur eine Teilauszahlung der Kaution und die zu erwartenden Kosten dürfen einbehalten werden. Wichtig ist dabei noch, dass der Mieter in erster Linie ein Nachbesserungsrecht hat, also die Mängel selbst beseitigen dürfte.



12 Irrtümer bei der Vermietung: Comic-Gespräch über das Einbehalten der Kaution


12. Ich kann bei der Suche nach einem Mieter fragen, was ich will und ausschließen, wen ich will.

Nein! Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) sagt aus, dass jeder eine faire Chance bekommen muss. So dürfen Menschen beispielsweise nicht pauschal aufgrund ihrer Herkunft als Mieter ausgeschlossen werden.

Vermieten Sie mehr als 50 Wohnungen darf laut §1 AGG zusätzlich aufgrund von z.B. Religion, Geschlecht oder sexueller Identität keine Benachteiligung stattfinden. Bei Verstoß gegen das AGG können Betroffene Schadensersatz vom Vermieter fordern.


Neben dem muss auch bei privaten Fragen immer eine Abwägung aller Interessen stattfinden. Auf der einen Seite Ihr Interesse daran, einen passenden Mieter zu finden, auf der anderen Seite die Privatsphäre der Mietinteressenten. Die Frage, ob mit intensiv riechenden Gewürzen gekocht wird oder ob ein Kinderwunsch besteht, geht zum Beispiel zu weit. Aber natürlich können Sie Fragen zur Bonität oder zur Art des Angestelltenverhältnisses stellen.


Tipps bei der Mietersuche

Herz oder Kopf? Wenn es um die Mietersuche geht, ist beides wichtig. Schließlich muss sich der Mieter die Wohnung langfristig leisten können. Gleichzeitig muss die Chemie zwischen Vermieter und Mieter stimmen. Daher kommen hier unsere 4 Must-haves für Ihre nächste Mietersuche.

1️. Mieterselbstauskunft – fasst die persönlichen Daten (Namen, Geburtsdatum, Arbeitgeber, frühestes Einzugsdatum etc.) der Mietinteressenten zusammen. So haben Sie einen guten Überblick und können besser vergleichen. Vorlagen gibt es unzählige im Netz.

2. SCHUFA-Auskunft – zeigt an, ob die potenziellen Mieter grundsätzlich zahlungsfähig sind (Bonitäts-Auskunft).

3️. Einkommensnachweise – der letzten 2-3 Monate. Vom Nettoeinkommen sollte max. 1/3 für die Miete benötigt werden. Das bietet für beide Seiten Sicherheit.


4️. Erster Eindruck – da wären wir wieder beim Thema Herz und Bauchgefühl. Das muss einfach passen. Schließlich überlassen Sie dem Mieter Ihre vier Wände. Sie müssen sich darauf verlassen können, dass er pfleglich damit umgeht. Auf der anderen Seite sollten Sie ein offenes Ohr für die Anliegen Ihres Mieters haben – und Probleme schnell aus dem Weg räumen.


Die sprichwörtliche Kirsche auf der Torte bei der Mietersuche: ein persönliches Anschreiben Ihres Mietinteressenten. Vor allem in großen Städten wie Nürnberg ist die Konkurrenz groß. Sie werden viele Besichtigungen durchführen und dabei in kurzer Zeit ganz unterschiedliche Menschen kennenlernen. Ein kurzes Vorstellungsschreiben ist da eine gute Möglichkeit, den Mieter besser kennenzulernen.

Fazit: Bei der Mietersuche zählen nicht nur die Zahlen auf dem Papier – auch der persönliche Eindruck muss stimmen. Dann finden Sie auch genau den Mieter, den Sie sich wünschen.


FAQs Vermietung

Rechte | Pflichten

Wer muss den Mieter bei der Stadt bzw. Gemeinde anmelden?

Schimmel in der Wohnung - was muss ich als Vermieter tun?

Darf ich dem Mieter verbieten, Nägel/Dübel in die Wand zu schlagen?

Muss mich der Mieter informieren, wenn in Wohnung etwas nicht passt?

Welche Betriebskosten kann ich auf den Mieter umlegen?


Infografik Rechte Pflichten Vermieter und Mieter

Mietvertrag

Kann ich eine Individualvereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen?

Schimmel in der Wohnung - was muss ich als Vermieter tun?

Wann muss ich einer Untervermietung zustimmen?

Kann ich einen Mietvertrag befristen?

Wann gilt ein Sonderkündigungsrecht?

Wer muss den Mieter bei der Stadt bzw. Gemeinde anmelden?

Miethöhe | Mieteinnahmen

Gilt die Mietpreisbremse auch für meine Wohnung

Die Miete kommt nicht pünktlich, was kann ich tun?

Wann hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung?


Mietkaution

Wie hoch ist die Mietkaution?

Wofür ist die Mietkaution da?

Was passiert am Ende mit der Mietkaution?

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