Das „Heizungsgesetz“ bleibt auch 2026 ein heiß diskutiertes Thema in der Politik und bei Immobilienbesitzern in ganz Deutschland: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Ampel-Koalition soll Mitte des Jahres durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) abgelöst werden. Dabei herrscht bei vielen Bürgern Unklarheit darüber, wie und wann sich das Heizungsgesetz auf die eigene Immobilie auswirkt: Was gilt als klimafreundliches Heizen und welche Heizformen sind in Zukunft erlaubt? Wann müssen bestehende Heizungen ausgetauscht werden? Hier erfahren Sie, was das neue Heizungsgesetz 2026 umfasst und was es für Eigentümer und Mieter bedeutet.
Was ist das Heizungsgesetz?
Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024, oder kurz Heizungsgesetz, zielt darauf ab, den Energieverbrauch von Heizungsanlagen in Neubau und Bestandsgebäuden (Wohn- und Nichtwohngebäude) zu reduzieren und den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern. Die Maßnahmen sollen dabei helfen, den CO2-Ausstoß, die Nutzung fossiler Brennstoffe und die Abhängigkeit von nicht-erneuerbaren Ressourcen zu verringern.
Das bedeutet, dass nur noch Heizungen eingebaut werden sollen, die auf lange Sicht zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden können. Die gute Nachricht: Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen weiter betrieben und auch repariert werden. Erst im Fall eines irreparablen Defekts müssen sie gegen eine klimafreundliche Alternative ausgetauscht werden. Es sollte aber auch Übergangsfristen und Ausnahmen geben (Härtefallregelung). Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) der Großen Koalition, das ab 1. Juli 2026 in Kraft treten soll, sieht als wichtige Kernänderung das Ende der starren 65-Prozent-Pflicht vor.
Wichtige Änderungen beim Heizungsgesetz 2026
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzen. Wichtigste Änderung: Eigentümer sollen wieder selbst entscheiden können, welche Heizungsart sie einbauen. Gleichzeitig sollen auch Mieter vor hohen Nebenkosten, die etwa durch den Einbau von unwirtschaftlichen Öl- und Gasheizungen entstehen, geschützt werden – indem Vermieter stärker daran beteiligt werden.
- Ende der starren 65-Prozent-Pflicht: Anstelle des strikten Einbauzwangs für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen soll künftig wieder Technologieoffenheit gelten. Reine Gas- und Ölheizungen können weiterhin eingebaut werden, ab 2029 gilt allerdings die „Bio-Treppe“. Gleichzeitig will das neue Gesetz den Wandel zu klimafreundlichen Heizsystemen unterstützen, das heißt, dass Wärmepumpen weiterhin eine Förderung erhalten.
- Pflicht zur Nutzung von „Grüngas“ (Bio-Treppe): Wer ab 2029 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, ist verpflichtet, einen schrittweise steigenden Anteil an klimaneutralen Brennstoffen (wie Biomethan oder Grünem Wasserstoff) zu nutzen. Diese Quote beginnt voraussichtlich bei 10 % ab 2029 und soll kontinuierlich ansteigen (30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040). Auf den Anteil der klimafreundlichen Brennstoffe soll kein CO₂-Preis fällig werden.
- Mieter: Schutz vor hohen Nebenkosten: Da fossiles Heizen zukünftig deutlich teurer werden wird, sollen sich Vermieter an den laufenden Kosten beteiligen, wenn sie weiterhin Öl- und Gasheizungen einbauen. Das bedeutet, dass sich Mieter und Vermieter jeweils zur Hälfte die Gasnetzentgelte, den CO₂-Preis und die Kosten für biogene Kraftstoffe teilen.
- Keine Pflicht zum Heizungstausch im Bestand: Es gibt keine generelle Pflicht, funktionierende alte Gas- oder Ölheizungen austauschen zu müssen. Das Gesetz greift grundsätzlich erst, wenn die Heizung irreparabel kaputtgeht und eine neue Anlage installiert werden muss.
- Aktuelle Förderungen bleiben bestehen: Wer seine alte Heizung freiwillig tauscht oder energetisch saniert, kann weiterhin von der staatlichen Förderung der KfW-Bank profitieren. Möglich sind bis zu 70 % Förderung (bestehend aus Grundförderung, Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus).
Kommunale Wärmeplanung als Orientierungshilfe
Welche Heizung macht Sinn? Darauf soll die kommunale Wärmeplanung eine Antwort liefern. Demnach sollen Länder und Kommunen konkrete Pläne vorlegen, wie sie ihre Heizinfrastruktur klimaneutral umbauen wollen. Städte mit über 100.000 Einwohnern müssen diese bis Mitte 2026 vorlegen und kleinere Kommunen bis Mitte 2028. Diese Fristen bleiben auch mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) bestehen. In einigen Bundesländern wie Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein gab es diese Verpflichtung bereits vor der Diskussion um das neue Heizungsgesetz.
Die Wärmeplanung soll zeigen, welche Möglichkeiten es in den Kommunen und Gemeinden etwa für Fern-/Nahwärme gibt. So können die Bürger den Plänen entnehmen, ob ihr Haus zukünftig an ein Wärmenetz angeschlossen werden könnte oder ob sie beispielsweise auf eine Wärmepumpe setzen sollten. Unterm Strich dient die kommunale Wärmeplanung der Planungssicherheit von Immobilienbesitzern.
Tipps zur Finanzierung
Der Austausch oder die Optimierung einer veralteten Heizungsanlage sind natürlich mit Kosten verbunden. Insbesondere die Anschaffung und Installation einer klimafreundlichen Heizung ist nicht gerade günstig. Hier lohnt es sich, sich über die verschiedenen Finanzierungmöglichkeiten zu informieren, z.B. staatliche Förderprogramme oder zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Maßnahmen. Lassen Sie sich hierzu am besten von einem qualifizierten Energieexperten beraten. Und wenn die Zahl auf dem Kostenvoranschlag Sie erst mal ins Schwitzen bringt, bedenken Sie, dass die Umrüstung auf lange Frist auch eine Energieeinsparung und somit niedrigere Energiekosten zur Folge hat.
Staatliche Förderungen
Auch beim neuen „Heizungsgesetz“ 2026, dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), bleiben die bestehenden Förderungen für den Heizungstausch erhalten. Nur die Antragsstellung wechselte 2024 von der BAFA zur KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Die Umrüstung auf erneuerbare Energie wird einkommensunabhängig mit 30 % bezuschusst (Basisförderung).
Weitere 20% (vormals 25%) erhalten Eigentümer, die ihre Öl-, Kohle-, Strom- oder Gas-Etagenheizung oder mindestens 20 Jahre alte Biomasse- oder Gaszentralheizung bis 31.12.2028 austauschen – dieser sogenannte Klima-Geschwindigkeitsbonus ist gestaffelt. Ab dem 1. Januar 2029 sinkt dieser Zuschuss alle zwei Jahre um drei Prozent ab.
Selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Gesamteinkommen von bis zu 40.000 € jährlich erhalten zusätzlich zur einkommensunabhängigen Förderung weitere 30%.
Insgesamt sind bis zu 70% Förderung möglich, bei maximal 30.000 € förderfähiger Kosten. Unterm Strich sind damit bis zu 21.000 € Zuschuss möglich.
Update nach neuem Bundeshaushalt 2024
Neuer Sparkurs bei Förderungen
Für großes Aufsehen sorgte Mitte November die Haushaltssperre des Bundes, mit der auch einige Förderprogramme für Heizungstausch und Sanierung auf Eis gelegt worden sind. Dazu gehörte z.B. die Energieberatung für Wohngebäude (EBW) der BAFA. Die spätere Einigung für den Haushalt 2024 hatte auch Auswirkungen auf die geplanten Förderungen für den Heizungstausch. So wird bspw. der Geschwindigkeitsbonus von 25% auf 20% reduziert. Die überarbeitete Förderrichtlinie (veröffentlicht im Bundesanzeiger) trat zum Jahreswechsel in Kraft.
Zum Hintergrund: Die Ausgabensperre wurde in Folge eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts verhängt. Demnach sei die geplante Umnutzung nicht verbrauchter Corona-Mittel für den Klima- und Transformationsfonds (KTF) verfassungswidrig. Die Folge war eine milliardenschwere Finanzlücke für den Bundeshaushalt 2024. Um diese zu füllen, wurden von der Ampel-Regierung sowohl Einsparungen (z.B. beim Zuschuss für Netzentgelte) als auch Erhöhungen z.B. des CO2-Preises beschlossen. Dies wirkt sich vor allem beim Tanken und Heizen mit fossilen Energien aus.
Lesenswert
Heizungsförderung: Informationen zur Antragstellung bei der KfW
Mehr Infos zu den Förderungen für Sanierung und Heizung
FAQ – Heizungsgesetz 2026
Eigentümer sollen nun selbst entscheiden, welche Heizungsart sie einbauen: So können künftig neben Wärmepumpen, einem Fernwärmeanschluss, hybriden Heizungsmodellen oder einer Biomasseheizung weiterhin auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.
Ja, auch nach dem 1.7.2026 dürfen noch Gas- oder Ölheizungen eingebaut werden. Ab 2029 gilt allerdings eine Pflicht zur Nutzung von „Grüngas“ (Bio-Treppe), die schrittweise eingeführt wird.
Sie können die Heizungsart frei wählen. Öl- und Gasheizungen müssen allerdings ab 2029 schrittweise mit einem steigenden Anteil an klimaneutralen Brennstoffen (wie Biomethan oder Grünem Wasserstoff) betrieben werden. Die Wärmepläne dienen den Bürgern weiterhin als reine Orientierung, um zu sehen, ob das eigene Gebäude künftig zum Beispiel an ein Wärmenetz oder ein Wasserstoffnetz angeschlossen werden kann.
Die Wahl der passenden Heizung hängt von der kommunalen Wärmeplanung ab. Zusätzlich empfehlen wir, sich eingehend von einem qualifizierten Energieexperten beraten zu lassen – insbesondere, wenn kein Anschluss an das Nah- oder Fernwärmenetz möglich ist. Dieser kann Ihnen dabei helfen, eine passende und wirtschaftlich sinnvolle Wahl zu treffen.
Der Staat unterstützt den Heizungstausch mit bis zu 70 % Förderung, falls Sie sich doch für eine klimafreundliche Lösung wie eine Wärmepumpe entscheiden. Für den verbleibenden Eigenanteil gibt es zinsgünstige KfW-Ergänzungskredite (Heizungsförderung).
In diesem Fall drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €.
Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Auf welche Art des klimafreundlichen Heizens soll umgerüstet werden? Wie groß ist das Haus? Müssen im Zuge der Umrüstung weitere Sanierungen vorgenommen werden? Günstige Alternativen finden Sie in der Regel ab ca. 15.000 €
Nein. Es war zunächst geplant, Personen über 80 Jahren von den Austauschpflichten zu befreien. Diese Sonderregelung wurde jedoch aufgrund verfassungsrechtlicher Bedenken gestrichen.
Ja, die Stadt Nürnberg hat bereits einen kommunalen Wärmeplan. Der Nürnberger Stadtrat hat die Planung am 4. Juni 2025 beschlossen. Der Wärmeplan teilt das Stadtgebiet in verschiedene Wärmeversorgungsgebiete ein und zeigt auf, welche Heiztechnologien zukünftig infrage kommen:
- Dezentrale Lösungen: In weniger dicht besiedelten Gebieten sind überwiegend individuelle Lösungen wie Wärmepumpen oder Biomasseanlagen vorgesehen. Ein Wasserstoffnetz für Endkunden wird aus wirtschaftlichen Gründen nicht weiterverfolgt.
- Fernwärme: In Gebieten mit dichter Bebauung und hohem Wärmebedarf (wie dem Stadtzentrum) wird das Fernwärmenetz ausgebaut.
Ganz generell ist es Vermietern erlaubt, die Modernisierungskosten für den Heizungstausch auf die Mieter umzulegen – es gibt allerdings verschiedene Einschränkungen. Zunächst einmal darf die Modernisierungsumlage nur genutzt werden, wenn tatsächlich eine energetische Modernisierung zur Einsparung von Endenergie stattfindet. So darf der Vermieter die Kosten für eine Wärmepumpe beispielsweise nur auf die Mieter umlegen, wenn die Wärmepumpe einen Wirkungsgrad von mindestens 2,5 erzielt. Ist dies der Fall darf die jährliche Mieterhöhung maximal 10% der Sanierungskosten beinhalten (§599 BGB). Die Miete darf jedoch aufgrund einer neuen Heizung maximal um 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. In Kombination mit anderen Modernisierungsmaßnahmen kann sich die Miete bis auf maximal 3 € pro Quadratmeter erhöhen. Die Förderung, die die Vermieter in Anspruch nehmen, muss in voller Höhe an die Mieter weitergegeben werden.
Wird eine Heizung ausgetauscht, weil sie kaputt ist, liegt keine energetische Modernisierung, sondern eine Erhaltungsmaßnahme vor und die Kosten dürfen somit nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Weiterhin ist geplant, die Mieter vor hohen Betriebskosten zu schützen, wenn die Vermieter auf Heizungsformen zurückgreifen, die zwar verhältnismäßig günstig in der Anschaffung, aber teuer im Betrieb sind. So beispielsweise Gasheizungen auf Basis von Biomethan. In einem solchen Fall darf der Vermieter nicht mehr Brennstoffkosten berechnen, als bei der Erzeugung von Heizwärme durch eine Wärmepumpe anfallen würden. Das gleiche gilt auch für alle anderen biogenen Brennstoffe.
Im bisherigen Gebäudeenergiegesetz (GEG) war festgelegt, dass Heizkessel „längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden“ dürfen. Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz soll das Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ab dem Jahr 2045 gestrichen werden.
So erkennen Sie einen guten Immobilienmakler in Nürnberg.
