Bestellerprinzip: Das ändert sich beim Immobilienverkauf

Die Diskussionen um die Höhe der Maklerprovision ist ein „Dauerbrenner“, die aber in letzter Zeit immer mehr in den Fokus geraten ist. Die stark gestiegenen Immobilienpreise machen es für viele Menschen immer schwieriger, sich eigene vier Wände leisten zu können. Wenn dann neben dem eigentlichen Kaufpreis auch bei den Anschaffungsnebenkosten noch hohe Beträge fällig werden, rückt das Ziel der eigenen Immobilie in immer weitere Ferne. Daher greift an der Stelle jetzt die Bundesregierung ein.



Wie gestaltet sich die aktuelle Regelung zur Maklerprovision?


Bisher waren die Provisionssätze für Immobilienmakler beim Verkauf von Wohnungen und Häusern nicht einheitlich geregelt, vielmehr galten „ortsübliche“ Provisionssätze. In Bayern war es zum Beispiel eigentlich Usus, dass Verkäufer und Käufer nach der Beurkundung beim Notar jeweils 3,57 % des Kaufpreises inkl. 19% Mehrwertsteuer bezahlen. In Berlin hingegen zahlt nur der Käufer – dann aber die kompletten 7,14 %. Man konnte auch bei uns in Nürnberg in den letzten Jahren beobachten, dass viele Makler und große Maklerketten mit 0 % Provision für den Eigentümer Werbung gemacht haben, um Objekte zu akquirieren. Die auf der einen Seite entgangene Provision wurde der schwächeren Seite – nämlich den Käufern – zumindest teilweise auferlegt. Daher war in letzter Zeit auch hier in Nürnberg und Umgebung ganz oft eine Käuferprovision in Höhe von 4,76 % oder sogar 5,95 % inkl. 19 % MwSt. fällig. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und den Notar- und Gerichtskosten kommen so schnell 10 % oder mehr zusammen, die für die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden.


Die Einführung des Bestellerprinzips – Vorbild Vermietung


Bei der Vermietung von Wohnungen wurde das Bestellerprinzip bereits zum 01.06.2015 eingeführt. Die Regierung hat bei der Vermietung einen dringenderen Handlungsbedarf gesehen, da Wohnen ein absolutes Grundbedürfnis ist. Bis dahin haben die Mieter normalerweise 2,38 Monatskaltmieten als Provision bezahlt. Seit der Einführung des Bestellerprinzips bezahlt nur noch der Auftraggeber den Makler, also in den allermeisten Fällen der Eigentümer der Immobilie. Das sollte in einer vergleichbaren Form auch für den Verkauf übernommen werden.


Dazu wurde 2018 ein erster Gesetzesentwurf vom Justizministerium vorgelegt. Über den Inhalt haben die politischen Parteien heftig debattiert, da das von vielen als Eingriff in den Markt verstanden wurde. Im Entwurf wurde geregelt, dass ausschließlich der Auftraggeber die Provision bezahlt und keine Aufteilung mehr stattfindet. Dieser Entwurf wurde mehrheitlich abgelehnt. Daraufhin hat der zuständige Staatssekretär einen „Gipfel“ mit Vertretern der Wirtschaft einberufen, um über den Inhalt nochmals relativ ergebnisoffen zu diskutieren. Auch wir wurden dazu eingeladen und haben als eines von bundesweit drei Maklerunternehmen neben Vertretern der Branchenverbände und Verbraucherschützern unsere Expertise mit eingebracht.


Was ändert sich mit dem Bestellerprinzip?


Der nun vorgelegte Gesetzesentwurf müsste aller Wahrscheinlichkeit nach genau so angenommen werden und wird noch im Laufe des Jahres 2020, spätestens aber 2021, wirksam. Die für Sie wichtigsten drei Punkte darin sind:

  • Maklerverträge müssen nun immer mindestens in Textform abgeschlossen werden. Der klassische Handschlag oder konkludentes (schlüssiges) Handeln reichen nicht mehr aus.

  • Wenn der Makler Verträge mit dem Käufer und gleichzeitig dem Verkäufer hat, muss die Provision für beide Seiten gleich hoch sein.

  • Besteht nur ein Vertrag mit einer Seite, aber es wird Provision von beiden Seiten verlangt, darf diese maximal gleich hoch sein und ist erst fällig, wenn die Partei mit dem Vertrag nachweisbar bezahlt hat.





Der dritte Punkt ist dabei der wichtigste, da dieser in der Praxis wirklich relevant ist. Der Regelfall wird so aussehen: Wie auch jetzt schon schließt der Makler mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Maklerauftrag. Darin ist eine Provision für den Verkäufer in Höhe von 2,38 % inkl. 19 % MwSt. vom Kaufpreis festgelegt. Der Makler inseriert nun die Immobilie und führt Interessententermine durch. Im Inserat ist eine Provision für den Käufer in Höhe von 2,38 % inkl. 19 % MwSt. angegeben. Dies ist der maximale Betrag, da die Provision für die Partei ohne Vertrag nicht höher sein darf. Der Käufer, der in der Regel keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen hat, muss die Provision auch erst dann bezahlen, wenn der Makler die Zahlung des Käufers nachgewiesen hat. Dazu wird er einen Kontoauszug zur Rechnung beifügen. Dies schützt die Käufer davor, wieder einseitig belastet zu werden.


Bestellerprinzip als Chance für Käufer und Verkäufer


Wir begrüßen die Neuregelung zur Maklerprovision, auch wenn das unseren Beruf in wirtschaftlicher Hinsicht nicht wirklich leichter machen wird. Das hat zwei sehr unterschiedliche Gründe:


  1. Aus der Erfahrung heraus wissen wir, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer von unserer Dienstleistung beim Verkauf profitieren. Dem Verkäufer nehmen wir die Last dieser umfassenden Aufgabe ab und den Käufer beraten und begleiten wir ausführlich bei einer der größten Entscheidungen im Leben. Wir stehen dabei neutral zwischen den Parteien und vermitteln. Somit fanden wir es mehr als unfair, dass sich immer mehr die Provisionszahlung von einer Seite – meistens der schwächeren Partei - eingebürgert hat. Die hälftige Aufteilung ist gerecht und entspricht auch dem, was wir in der Realität erleben. Beide beteiligten Seiten profitieren auf unterschiedliche Weise von unserer Dienstleistung.

  2. Wir sind davon überzeugt, dass die Qualität der Makler nun steigen wird. Auch davon profitieren Eigentümer und Käufer gleichermaßen. Aber wie kommen wir zu diesem Schluss? Bisher war vielen Eigentümern die Qualität des Maklers einigermaßen egal. Hauptsache er hat das Objekt irgendwann verkaufen können und es musste keine Provision bezahlt werden. Wenn jetzt aber auch die Eigentümer auf jeden Fall den Makler zur Hälfte bezahlen müssen, werden diese ganz bestimmt etwas mehr auf die Qualität schauen. Davor fürchten wir uns keineswegs, da wir mit unserer bisherigen Herangehensweise schon auf diese Form von Wettbewerb eingestellt sind. Eine fundierte Ausbildung, eine sehr umfassende Dienstleistung mit modernster Technik und sehr viel positivem Kundenfeedback werden sich künftig durchsetzen. Damit bekommen dann auch die Kaufinteressenten ein besseres Gegenüber zusammen mit der Wunschimmobilie „vorgesetzt“.


Was bedeutet das Bestellerprinzip für Eigentümer?


Durch die Einführung des Bestellerprinzips für den Verkauf von Wohnimmobilien wird es jetzt für Eigentümer ein klein wenig „ungemütlicher“. Bisher konnte man sich noch aussuchen, ob man einen Makler mit sehr hoher Qualität, aber auch entsprechenden Kosten nimmt, oder lieber auf das Angebot „kostenfrei für den Eigentümer“ einsteigt. Diese Wahl fällt jetzt weg, da der Verkauf der Immobilie immer mit Kosten verbunden sein wird.


Die Höhe der Provision ist dabei im finalen Gesetzesentwurf im Gegensatz zur ersten Version nicht gedeckelt. Wir gehen jedoch davon aus, dass sich die Höhe der Provision für Eigentümer im Bereich von 1,19 % - 3,57 % inkl. 19 % MwSt. einpendeln wird. Diesen Riegel bei der Höhe wird der Wettbewerb vorschieben. Das begrenzt dann aber auch automatisch die Provisionshöhe für die Käufer auf dieses Maß. Wir gehen auch davon aus, dass sich die Anzahl der Privatverkäufe ohne Makler nach oben verändern wird. Bisher finden ungefähr die Hälfte aller Verkäufe direkt von privat statt. Bei Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung hat sich die Zahl der Eigentümer, die die Zügel selbst in die Hand nehmen, um ca. 10 % erhöht. Auch davon profitieren die Käufer, da es dann mehr Angebote ganz ohne Makler geben wird.


Updates Bestellerprinzip bzw. "Halbteilungsprinzip"

  • 18 Mai 2020 - Gesetzentwurf „über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurde vom Bundestag beschlossen. Demnach gilt in Zukunft nicht das ursprünglich geplante Bestellerprinzip (wie bei Vermietungen), sondern das Halbteilungsprinzip. Verkäufer und Käufer teilen sich dann die Maklerprovision zu gleichen Teilen.

  • 05. Juni 2020 - Bundesrat billigt Gesetzesentwurf zur Neuverteilung der Maklerkosten. Damit könnte die neue Regelung bereits Ende 2020 in Kraft treten.

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