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Neuer Mietenspiegel Nürnberg – das ändert sich 2022

Alle zwei Jahre veröffentlicht die Stadt den neuen Mietenspiegel für Nürnberg. Er ist die Grundlage für Mietberechnungen und -erhöhungen. Mit der in Kraft getretenen Mietspiegelreform (Juli 2022) soll der Mietspiegel mehr Sicherheit und Gewissheit für Vermieter und Mieter bringen. Warum das so ist und wie sich der neue Mietenspiegel in Nürnberg auf die Miethöhe auswirkt, lesen Sie hier.

Frau am Schreibtisch mit Taschenrechner

INHALT

  1. Wofür gibt es den Mietspiegel?

  2. Mietspiegelreform im Überblick

  3. Einfacher vs. Qualifizierter Mietspiegel – wo ist der Unterschied?

  4. Mietenspiegel Nürnberg – so ist der aufgebaut

  5. Mietenspiegel Nürnberg – Änderungen im Überblick

  6. Wie berechne ich die Miethöhe in Nürnberg? In 3 Schritten zum Ergebnis

  7. FAQ: Mietenspiegel Nürnberg

  8. Woher bekomme ich den aktuellen Mietspiegel für Nürnberg?

  9. Muss ich mich als Vermieter an den Mietenspiegel halten?

  10. Was versteht man unter der „ortsüblichen Vergleichsmiete“?

  11. Was fließt in die Berechnung der Miete mit ein?

  12. Welche Rolle spielt ein neuer Mietenspiegel bei Mieterhöhungen?


Wofür gibt es den Mietspiegel?

Der Mietspiegel bildet die Basis für die:

  • Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • Begründung von Mieterhöhungen

  • Bestimmung der zulässigen Miete bei Neuvermietung (Stichwort Mietpreisbremse)

Aber auch für die Wertermittlung von Immobilien ist der neue Mietspiegel wichtig. Vornehmlich bei Eigentumswohnungen errechnet sich nämlich der Verkaufspreis über die theoretisch erzielbare Miete (Ertragswertverfahren).



Neben Nürnberg verfügen auch andere Städte und Gemeinden in der Region über einen einfachen bzw. qualifizierten Mietspiegel, darunter:


Mietspiegel-Reform im Überblick

Zum 01. Juli 2022 trat ein neues Mietspiegel-Recht in Kraft. Der bisherige Mietspiegel stand seit längerem auf dem Prüfstand, weil es immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter kam. Die Aussagekraft der Mietspiegel wurde angezweifelt, weil er bislang auf keinen anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen beruhte. Mit der Mietspiegel-Reform ändert sich das.


Die wichtigsten Änderungen der Mietspiegel-Reform

  • Mietspiegel-Pflicht für Städte und Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern

  • klar definierte Mindestanforderungen für qualifizierte Mietspiegel (Datengrundlage, -erhebung und -verarbeitung)

  • Auskunftspflicht für Vermieter oder Mieter für die Datenerhebung des qualifizierten Mietspiegels


Mietspiegelreform 2022 faq


Ziele der Mietspiegel-Reform

  • Rechtssicherheit und Gewissheit bei Berechnung der Miethöhe

  • Realistische Abbildung des Wohnungsmarktes

  • mehr Transparenz für Vermieter und Mieter


Zeitachse Mietspiegel-Reform

  • 01. Januar 2024 – Übergangsfrist für die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels (optional)

  • 01. Januar 2023 – einfacher Mietenspiegel wird verpflichtend für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern

  • 01. Juli 2022 – Neues Mietspiegelrecht tritt in Kraft

  • 25. Juni 2021 – Reform des Mietspiegelrechts wird beschlossen

Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel – wo ist der Unterschied?

Städte und Gemeinden entscheiden selbst, ob Sie einen einfachen oder einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Letzterer ist mit mehr zeitlichem und finanziellem Aufwand verbunden. Aus diesem Grund wählen vor allem kleiner Gemeinden den einfachen Mietspiegel.


Einfacher Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Sprich, wie hoch ist der Quadratmeterpreis (Richtwert) für eine Wohnung/ein Haus

  • in einer bestimmten Lage (z.B. Ortsteil) und

  • mit gewissen Wohnwertmerkmalen (z.B. Ausstattung mit Zentralheizung, Isolierglasfenstern).

Der einfache Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der zuständigen Behörde oder Interessenvertretern von Vermietern und Mietern erstellt und unterliegt geringeren Anforderungen (Datenerhebung, Dokumentation, Veröffentlichung). In der Folge ist er auch weniger verbindlich.


Qualifizierter Mietspiegel (mit der Mietspiegel-Reform)

Für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, wie ihn Nürnberg hat, braucht es eine direkte Datenerhebung, sprich eine repräsentative Befragung von Vermietern oder Mietern, um die Marktlage möglichst realitätsnah abzubilden. Vor der Mietspiegel-Reform war die Teilnahme an der Befragung freiwillig, wodurch weniger aussagekräftige Daten vorhanden waren. Jetzt sind Vermieter oder Mieter verpflichtet, Auskunft über das Mietverhältnis, die Miethöhe und Ausstattung zu geben.


Generell ist es mit dem qualifizierten Mietspiegel besser möglich, die Besonderheiten einer Immobilie bei der Mietberechnung zu berücksichtigen. So gibt es detailliertere Zu- und Abschläge für bestimmte Wohnwertmerkmale. In Nürnberg werden Zuschläge beispielsweise erreicht, wenn die Wohnung über einen Aufzug, einen Balkon, eine Einbauküche oder einen hochwertigen Fußboden verfügt.


Erleichtert wird die Datenerhebung durch neue Befugnisse der Behörden: Sie erhalten Zugriff auf z.B. Melderegister sowie Daten aus Gebäude- und Wohnungszählungen (Zensus).


Der qualifizierte Mietenspiegel wird alle 2 Jahre an die aktuellen Marktentwicklungen angepasst, alle 4 Jahre muss er neu erstellt werden.


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Mietenspiegel Nürnberg – so ist er aufgebaut

Die Stadt Nürnberg veröffentlicht den Mietspiegel in der Regel zum 01. August 2022. Darin enthalten sind das Handwerkszeug für die Berechnung der ortsüblichen Miete sowie ein Berechnungsbeispiel.


Wichtige Begrifflichkeiten zum Nürnberger Mietspiegel

Basismiete

Das ist die durchschnittliche Netto-Kaltmiete von Wohnungen, jedoch ausschließlich in Abhängigkeit der Größe. Merkmale wie Alter und Ausstattung werden hier noch nicht mitberücksichtigt. Die Basismiete wird als Wert in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgegeben.


Zu- und Abschläge

Über einen vorgegebenen Kriterienkatalog werden ausgehend von der Basismiete nun Anpassungen an den tatsächlichen Wohnwert vorgenommen. Diese Kriterien wie z.B. ein hochwertiger Fußboden führen zu Zu- bzw. Abschlägen von der Basismiete und sind in Prozent angegeben.


Spanneneinordnung

Mit der Basismiete und den Zu- und Abschlägen erhält man die ortsübliche Miete für eine Durchschnittswohnung. Kriterien, die nicht über den vorherigen Katalog mit abgebildet wurden wie z.B. ein besonders guter Erhaltungszustand, eine sehr gute Wohnlage oder eine besondere Ausstattung können über die Spanneneinordnung berücksichtigt werden. Diese Spanne bewegt sich in einem Bereich von -22% bis +22% um den vorher ermittelten Wert (Basismiete mit Zu- und Abschlägen).



Mietenspiegel Nürnberg – Änderungen im Überblick


Mietenspiegel 2022

Die Basismieten in Nürnberg sind erneut leicht gestiegen – das geht aus dem am 01. August 2022 veröffentlichten Mietenspiegel hervor. Was sich – im Vergleich zu 2020 nicht verändert hat – ist die Tabelle mit den Zu- und Abschlägen.


Die Erhöhung der Basismiete betrifft alle Wohnungsgrößen, hier einmal 5 Beispiele:


Mietenspiegel Nürnberg 2020 Änderung Miethöhe 2018-2022


Um die Mietpreisänderung deutlicher zu machen, schauen wir uns ein konkretes Beispiel an: eine Mietwohnung in der Nürnberger Südstadt, 56,8m² Wohnfläche, Baujahr 1958 (2019 saniert). Die Basismiete lag in 2020 bei 8,38 € / m² pro Monat. 2022 liegt sie bei 9,05 € / m² pro Monat. Das ist eine Steigerung um 8 %.




Mietspiegel Nürnberg 2022 Beispiel für Mietpreisänderung

Mietenspiegel 2020


Mietberechnung – in 3 Schritten zum Ergebnis


  1. Zuerst bestimmen Sie die Basismiete. Diese hängt ganz von der Größe Ihrer Immobilie ab und kann aus einer Tabelle im Mietenspiegel entnommen werden. Bei einer Wohnung mit z.B. 57 m² sind das neuerdings 9,05 € / m² pro Monat Kaltmiete.

  2. Im zweiten Schritt kommen Zu- bzw. Abschläge zu dieser Basismiete (siehe obere Tabelle). Dabei gehen Sie im Mietenspiegel eine Tabelle mit vorgegebenen Kriterien wie Baujahr, Lage und Ausstattung durch und erhalten dann prozentuale Werte. Wohnungen aus den Baujahren 1949 bis 1976 haben z.B. einen Abschlag in Höhe von 4 %, eine mitvermietete Einbauküche bringt hingegen einen Zuschlag in Höhe von 5 %. Berücksichtigt man nur diese beiden Punkte, erhöht sich rechnerisch die Kaltmiete um 1 %, in unserem Beispiel also auf 8,46 € / m² pro Monat.

  3. Im letzten Schritt nehmen Sie noch eine Spanneneinordnung vor. Das bedeutet, dass Sie das aus Schritt 1 und 2 erhaltene Ergebnis nochmal anpassen. Bei den Zu- und Abschlagsmerkmalen sind nicht alle möglichen Merkmale einer Wohnung einzeln abgebildet. Sie können jetzt also noch berücksichtigen, wenn Ihre Wohnung in einem besonders guten Zustand ist (komplett saniert) und über eine weit überdurchschnittliche Ausstattung verfügt (z.B. SmartHome). Das wird dann über die Spanne abgebildet. Diese kann von -22% bis +22% reichen. Hier kommt es ganz auf Ihre Einschätzung an, wie Sie ihre Immobilie positionieren. Es sollte aber in jedem Fall nachvollziehbar sein. Zur Orientierung: Wir nehmen z.B. eine Spanneneinordnung von 10-15 % vor, wenn es sich um eine Wohnung in besonders gefragter Lage von Nürnberg handelt oder um eine Wohnung mit hochwertigem Erscheinungsbild.


 

LESENSWERT


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FAQ: Mietenspiegel Nürnberg

Woher bekomme ich den aktuellen Mietspiegel für Nürnberg?

Muss ich mich als Vermieter an den Mietenspiegel halten?

Was versteht man unter der „ortsüblichen Vergleichsmiete“?

Was fließt in die Berechnung der Miete mit ein?

Welche Rolle spielt ein neuer Mietenspiegel bei Mieterhöhungen?


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