„Neue Bodenrichtwerte für Nürnberg sind da“ – das ist für Eigentümer und Käufer von Grundstücken und Immobilien eine wichtige Neuigkeit. Der Grund: Die Bodenrichtwerte können die Immobilienpreise in Nürnberg erheblich beeinflussen. Wir geben einen Überblick, was die Bodenrichtwerte aussagen, wo Sie die aktuellen Zahlen finden und was die neuen Bodenrichtwerte in Nürnberg für den Verkauf Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks bedeuten.
INHALT
Was ist der Bodenrichtwert – und wie wird er in Nürnberg ermittelt?
So wirken sich die neuen Bodenrichtwerte aus - 4 Beispiele in Nürnberg
Was bedeuten die aktuellen Bodenrichtwerte in Nürnberg für den Verkauf?
Was ist der Bodenrichtwert – und wie wird er in Nürnberg ermittelt?
Um zu verstehen, warum die Nachricht über neue Bodenrichtwerte so wichtig ist, sollte man vorab wissen, wie Immobilienpreise zu Stande kommen. Das hat nichts mit Pi-Mal-Daumen zu tun, sondern basiert auf Berechnungen bei denen zwei Faktoren eine wichtige Rolle spielen: Zum einen der Wert des Grundstücks und zum anderen der Wert der "baulichen Anlage" (z.B. Haus, Wohnung). Ersteres wird vom Bodenrichtwert beeinflusst, denn der sagt aus, wie teuer ein Quadratmeter eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet (einer Zone) durchschnittlich ist.
Die Zonen sind in Nürnberg oftmals nur Straßenblöcke, da z.B. Immobilien am Ring weniger wert sind als solche, die eine Straße davon entfernt liegen. Nürnberg ist aktuell in 1.267 Zonen (2021) eingeteilt. Ausgerechnet und veröffentlicht wird der Bodenrichtwert alle zwei Jahre vom sogenannten Gutachterausschuss, den im Prinzip jede Stadt und jeder Landkreis hat.
Der Gutachterausschuss erhält automatisch eine Kopie aller Immobilienkaufverträge und wertet diese anonymisiert aus. Zusätzlich zu den Bodenrichtwerten erscheint jährlich der Grundstücksmarktbericht mit weiteren Details zum Nürnberger Immobilienmarkt.
Updates Veröffentlichung Bodenrichtwerte Nürnberg
2023 – Planmäßige Veröffentlichung neuer Bodenrichtwerte Nürnberg und Grundstücksmarktbericht 2022
März 2022 – Der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg hat neue Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet veröffentlicht. Regulär wäre das erst nächstes Jahr fällig, jedoch gab es jetzt eine Sonderbewertung. Dies war notwendig, da die Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke dieses Jahr neu festgesetzt wird und die Bodenrichtwerte dabei eine wichtige Berechnungsgrundlage sind. So wie schon in den letzten Jahren kennen die Werte – trotz anhaltender Corona-Pandemie in 2021 – auch bei dieser Ermittlungsrunde nur eine Richtung: nach oben.
Mai 2021 – Trotz Corona-Pandemie 2020 gibt es am Nürnberger Immobilienmarkt keine gravierenden Einschnitte. Ganz im Gegenteil: Die neuen Bodenrichtwerte (mit Stichtag 31.12.2020) und der Grundstücksmarktbericht 2020 zeigen, dass die Preise erneut gestiegen sind.
Wir nutzen bei unseren Wertermittlungen die neu veröffentlichten Bodenrichtwerte und können Ihnen damit einen noch genaueren Wert Ihrer Immobilie bzw. Ihres Grundstücks aufzeigen.
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert für den Immobilienverkauf?
Bei der Bewertung von Immobilien ist der Bodenrichtwert eine wichtige Kennzahl. Diesen zieht man bei der Wertermittlung mit heran, um den Bodenwertanteil zu ermitteln. Daher hat ein veränderter Bodenrichtwert direkten Einfluss auf das Gesamtergebnis der Wertermittlung. Natürlich ist das nicht der einzige Faktor, der den Wert Ihrer Immobilie mit beeinflusst, aber dieser spielt eine merkliche Rolle.
Man kann sich jedoch nicht starr an den vorgegebenen Wert halten, da die Marksituation (z.B. sehr hohe Nachfrage), eine gute Bebaubarkeit, eine besondere Lage oder „Liebhaberei“ zu Abweichungen führen können. Wenn Sie z.B. ein größeres Grundstück haben, das für Bauträger interessant ist, wird kaum der veröffentlichte Bodenrichtwert der Verkaufspreis sein. Kann auf dem Grundstück ein größeres Mehrfamilienhaus mit einigen Wohnungen errichtet werden, wird gut und gerne das eineinhalbfache oder zweifache des Bodenrichtwerts bezahlt. Bei der Wertermittlung haben wir genau solche Faktoren immer mit im Blick und können Ihnen daher sehr differenziert sagen, wie hoch der Bodenwertanteil Ihrer Immobilie ist.
Es ist also immer empfehlenswert, einen Profi den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks bewerten zu lassen. Nur dann haben Sie Gewissheit. Kontaktieren Sie uns für eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung!
So wirken sich die neuen Bodenrichtwerte aus - 4 Beispiele aus Nürnberg
Nicht nur beim Verkauf von Grundstücken oder Häusern spielt der Bodenrichtwert eine Rolle, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Als Käufer erwerben Sie nämlich nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Grundstück. Abhängig von der Größe der Wohnung und den daraus resultierenden Miteigentumsanteilen ist dieser unterschiedlich hoch. Gehen also die Quadratmeterpreise für das Grundstück nach oben, erhöht sich auch der Wert der Wohnung. Inwieweit die neuen Bodenrichtwerte Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen, zeigen wir anhand von vier Beispielen.
Beispiel 1: Eigentumswohnung in Nürnberg-St. Johannis
- ca. 94 m² Wohnfläche, 3 Zimmer
- Baujahr 1930, 2020 Sanierung
- Grundstücksgröße 286 m²
- Miteigentumsanteile 107,63/1.000
- Bodenrichtwert: 2.200 €/m² (Stichtag 31.12.2018), 2.300 €/m² (Stichtag 31.12.2020), 2.900 €/m² (Stichtag 01.01.2022)
Beispiel 2: Freistehendes Haus in Nürnberg-Reichelsdorf
- ca. 255 m² Wohnfläche, 6 Zimmer
- Baujahr 1996
- Grundstücksgröße 731 m² - Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 650 €/m² (2020), 750 €/m² (2022)
Beispiel 3: Eigentumswohnung in Nürnberg-Gaulnhofen
- ca. 91 m² Wohnfläche, 3 Zimmer
- Baujahr 2007
- Grundstücksgröße 1.199 m²
- Miteigentumsanteile 138,47/1.000
- Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 640 €/m² (2020), 740 €/m² (2022)
Beispiel 4: Grundstück in Nürnberg-Kornburg
- Grundstücksgröße 685 m²
- Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 650 €/m² (2020), 750 €/m² (2022)
Berechnet wird der Grundstückswert wie folgt: Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile (nur bei Wohnungen).
Beispiel: 2.900 €/m² x 286 m² x 107,63/1.000 = 89.268 € (ETW St. Johannis, Stichtag 01.01.2022)
Grundstücksmarktbericht Nürnberg – Ergebnisse im Überblick
Neben den Bodenrichtwerten veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Er enthält wichtige Daten und Informationen zum Nürnberger Immobilienmarkt und wird daher auch für Immobilienbewertungen herangezogen. Im Mittelpunkt der Auswertungen stehen u.a. die Preisentwicklungen in Nürnberg. Das sind einige der Erkenntnisse aus 2020 und 2021.
Grundstücksmarktbericht Nürnberg 2021
2021 hat der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg insgesamt 5.261 Urkunden von Grundstücks-, Haus- und Wohnungsverkäufen ausgewertet. Das Ergebnis: Die Preise sind noch einmal deutlich nach oben gegangen. Bei den Eigentumswohnungen (Neubau und Bestand ab 1946) stiegen die Preise um 12 Prozent. Abhängig von Wohnlage, Zustand und Ausstattung lag der Quadratmeterpreis bei Bestandsimmobilien zwischen 1.500 und 6.500 EUR. Im Neubaubereich wurden zwischen 4.400 EUR und 7.900 EUR aufgerufen. Bei einem großen Teil der Neubauwohnungen (395 von 1.001) handelte es sich um 1-Zimmer-Apartments. Der Gutachterausschuss spricht vom höchsten Wert „seit mindestens zwei Jahrzehnten“.
Im begehrten Häusermarkt gab es ebenfalls Preissteigerungen: Bei freistehenden Häusern um 16 Prozent, bei Reihen- und Doppelhäusern um 12 Prozent. In sehr guten Lagen mussten Käufer für ein Reihen- oder Doppelhaus durchschnittlich 670.000 EUR zahlen, für ein freistehendes Haus durchschnittlich 1,5 Mio. EUR. Unbebaute Grundstücke für die Neubebauung mit Ein- oder Zweifamilienhäusern wurden um 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr teurer.
Grundstücksmarktbericht Nürnberg - vergangene Jahre
Grundstücksmarktbericht Nürnberg 2020
„Auch im Jahr 2020 sind die Immobilienpreise in Nürnberg in fast allen Teilmärkten deutlich gestiegen. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen mit bis zweigeschossiger Bauweise erreichten mit plus 25 Prozent in zwei Jahren den größten Zuwachs." – so das Fazit von Frank Seidler, dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses der Stadt Nürnberg. Damit bestätigt er die anhaltende Tendenz nach oben.
Das geht aus den 4.722 Kaufverträgen von Grundstücken, Häusern und Wohnungen hervor, die 2020 (4.984 in 2019, 4.898 in 2018) ausgewertet worden sind. In Nürnberg sind es vor allem Wohnungen, die verkauft werden. Hier stiegen die Preise laut Gutachterausschuss um 7% beim Neubau und um 11% bei Bestandsimmobilien. Dieses Segment macht auch den großen Teil der Verkäufe aus. Bei den Doppel- und Reihenhäusern seien die Preise um 9% gestiegen, bei freistehenden Häusern um 11%. Abhängig von Lage, Größe und Ausstattung lagen die Kaufpreise für Reihen- und Doppelhäuser (Bestand) zwischen 360.000 EUR - 750.000 EUR, bei Einfamilienhäusern lag die Preisspanne zwischen 450.000 EUR und 1,5 Mio. EUR – so der Gutachterausschuss. Für alle, die selbst bauen wollten: Auch die Preise für baureife Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 12% im Vergleich zum Vorjahr.
Was bedeuten die aktuellen Bodenrichtwerte in Nürnberg für Ihren Verkauf?
Als Eigentümer profitieren Sie ganz klar vom gestiegenen Preisniveau. Wenn Sie also schon länger über einen Verkauf nachdenken, ist jetzt, nach dem Erscheinen der neuen Bodenrichtwerte, ein guter Zeitpunkt. Denn die neuen Zahlen beeinflussen die Wertermittlung Ihrer Immobilie noch einmal positiv. Aber auch andere Faktoren, sollten Sie bei der Frage nach dem "Wann" für Ihren Immobilienverkauf nicht außer Acht lassen.
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FAQ: Bodenrichtwerte Nürnberg
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert sagt aus, was ein Quadratmeter Grundstück in einem bestimmten Gebiet (Zone) im Durchschnitt wert ist. In Nürnberg lagen die Bodenrichtwerte (Stichtag 1.1.2022) beispielsweise bei Grundstücken für die Neubebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 250 bis 1 800 EUR pro Quadratmeter.
Wie wird der Bodenwert berechnet?
Der Grundstückswert errechnet sich bei Häusern und Grundstücken wie folgt: Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße Bei Eigentumswohnungen wird die Berechnungsformel um einen Punkt ergänzt: Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile
Woher bekomme ich die Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte von Nürnberg erhalten Sie gegen eine Gebühr bei der Stadt Nürnberg – entweder als Online-Auskunft, als schriftliche Auskunft (auf Antrag) oder als Kartensatz.
Was kostet die Auskunft über die Bodenrichtwerte?
Bei der Stadt Nürnberg erhalten Sie die Bodenrichtwerte gegen eine Gebühr:
schriftliche Auskunft per E-Mail oder Post für 35 EUR (je Objekt und Stichtag)
Vollständige Bodenrichtwertkarte für 350 EUR
Online-Einzelauskunft für 35 EUR (je Objekt und Stichtag)
Online-Dauerauskunft (Mehrfachabfrage) für pauschal 400 EUR
Letzteres wird vor allem von Immobilienmaklern genutzt, die für Wertermittlungen häufig Bodenrichtwerte abfragen.
Wie oft werden neue Bodenrichtwerte veröffentlicht?
Die Bodenrichtwerte für Nürnberg werden in der Regel alle zwei Jahre (in Jahren mit gerader Jahreszahl) vom Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg veröffentlicht. Zuletzt war das:
Stichtag 01.01.2022 – Veröffentlichung 31.03.2022
Stichtag 31.12.2020 – Veröffentlichung 03.05.2021
Stichtag 31.12.2018 – Veröffentlichung 26.03.2019
Wie aussagekräftig ist der Bodenrichtwert?
Die Bodenrichtwerte bilden lediglich einen Durchschnittswert verschiedener Grundstücks- und Immobilienverkäufe. Die individuellen Besonderheiten werden dabei nicht berücksichtigt. Sie können den Wert aber noch einmal positiv wie negativ beeinflussen. Besonderheiten sind z.B.:
Grundstücksgröße
Bebauung bzw. Bebaubarkeit
Infrastruktur (Nähe zu Supermärkten, ÖPNV, Schulen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen etc.)
„Feeling“ (Ausblick, Bepflanzung, Lärmbelästigung etc.)
Aktuelle Nachfrage
Muss ich mich an den Bodenrichtwert halten?
Wie der Name schon sagt, ist es ein Richtwert. Bei der Wertermittlung eines Grundstücks oder einer Immobilie spielen z.B. auch die aktuelle Nachfrage oder Besonderheiten des Grundstücks eine Rolle (z.B. Rarität, Eckgrundstück, Ausblick). Das kann den Preis noch einmal nach oben, aber auch nach unten korrigieren.
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