Viele Immobilienbesitzer setzen auf die Vermietung von möblierten Wohnungen – besonders in Großstädten wie Nürnberg. Der große Vorteil der möblierten Vermietung: Höhere Mieteinnahmen im Vergleich zu einer „klassischen“ Vermietung. Doch Ende 2026 wird es im Zuge der Mietrechtsreform einige Gesetzesänderungen geben. Welche das sind und ob sich die möblierte Vermietung für Immobilienbesitzer zukünftig noch lohnt, erfahren Sie hier.
Was bedeutet möblierte Vermietung?
Wird eine Wohnung nicht leerstehend, sondern mit Möbeln vermietet, spricht man von einer möblierten Vermietung. Sie ist eine von drei gängigen Vermietungs-Optionen, die Immobilienbesitzer wählen können. Eine genaue rechtliche Festlegung, welche Möbel die Wohnung enthalten muss, gibt es hierbei nicht. Eine Einbauküche und ein Sofa reichen jedoch nicht aus, um eine Wohnung als möbliert zu vermieten: Die Wohnung muss vollständig oder überwiegend mit funktional wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausgestattet sein.
Diese Form der Miete eignet sich besonders für Expats, Projektarbeiter oder Studierende. Dadurch findet diese Vermietungsform auch häufig mit einem zeitlich begrenzten Mietverhältnis statt: für einige Monate, ein Praxis-Semester – oder wenige Jahre.
Festlegung des Mietpreises für möblierte Vermietung
Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie einen Möblierungszuschlag verlangen. Dieser wird zukünftig strenger reguliert und unterliegt nicht mehr wie bisher dem Ermessen des Vermieters. Ein Umgehen der sogenannten Mietpreisbremse durch eine höhere „Pauschalmiete“ ist nicht mehr möglich. Auch bei Mietverhältnissen über 6 Monate greift zukünftig die Mietpreisbremse, die bis 2029 verlängert wurde. Ausnahmen bei der Mietpreisbremse wird es weiterhin für Neubauten (nach 2014) und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung geben.
Den höheren Mieteinnahmen durch den Möblierungszuschlag gegenüberzustellen sind jedoch die Anschaffungskosten, die für das vollständige Möblieren einer Wohnung anfallen. Und Sie sollten auch bedenken, dass Möbel mit der Zeit abgenutzt werden und im Wert sinken.
Wie Sie die Miethöhe im Allgemeinen berechnen, lesen Sie hier: >> Mietspiegel Nürnberg 2024 – so berechnen Sie die Miethöhe richtig
Möblierte Vermietung – die wichtigsten Änderungen 2026
Lange waren möblierte Wohnungen für Vermieter eine Möglichkeit, den Mietspiegel und vor allem die Mietpreisbremse zu umgehen. Dadurch können insbesondere in stark gefragten Gegenden Mieten erzielt werden, , die weit oberhalb der Ortsüblichkeit liegen. Um die Mietenden zu schützen, beraten Bundestag und Bundesrat aktuell über den Gesetzentwurf „Mietrecht II“, der frühestens im Herbst 2026 in Kraft treten soll. Diese Änderungen sind für möblierte Wohnungen geplant:
- Mietpreisbremse: Kurzzeitmietverhältnisse sollen nur noch für maximal 6 Monate von der Mietpreisbremse ausgenommen werden, nur in Ausnahmefällen bis zu 8 Monate.
- Transparenzpflicht: Vermieter müssen Kaltmiete und Möblierungszuschlag künftig getrennt im Mietvertrag ausweisen. Wird darauf verzichtet, gilt die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert – mit voller Mietpreisbremse.
- Berechnung Möblierungszuschlag: Vermieter sollen monatlich maximal 1 % des Zeitwerts aller Einrichtungsgegenstände ansetzen können. Der Zeitwert kann geschätzt werden – zum Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag geschlossen wird. Wenn die Wohnung voll ausgestattet ist, können Vermieter zur Vereinfachung als Möblierungszuschlag eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete (Kaltmiete für leere Wohnung) ansetzen – ohne dass sie im Einzelnen den Zeitwert der Möbel darlegen müssen.
- Nachweispflicht: Bei einem höheren Möblierungszuschlag muss der tatsächliche Wert der Einrichtung nachvollziehbar belegt werden.
Fazit: Möblierte Vermietung – rechnet sich das 2026 für Vermieter?
Für Vermieter ändert sich einiges bei der möblierten Vermietung in 2026. Die Gesetzesreform bedeutet durch die Deckelung des Möblierungszuschlags und die Pflicht, diesen getrennt auszuweisen, geringere Ertragsmöglichkeiten. Gleichzeitig erhöht sich der Verwaltungsaufwand durch die geänderten Dokumentationspflichten. Ob sich möbliertes Vermieten künftig noch lohnt, muss für den Einzelfall berechnet werden.
FAQ: Möblierte Vermietung
Es gibt keine starre gesetzliche Definition für die Anzahl der Möbel. Nach der Rechtsprechung gilt eine Wohnung dann als voll möbliert, wenn der Vermieter den überwiegenden Teil der notwendigen Einrichtung für den täglichen Bedarf stellt.
Dazu gehören typischerweise:
• Bett, Schränke, Tische und Stühle
• Lampen und Vorhänge
• Vollständige Küchenausstattung (Kühlschrank, Herd, Spüle)
Auch die geplante Mietrechtsreform 2026 wird an der vagen Definition für die möblierte Vermietung nichts ändern.
Die wichtigsten Änderungen betreffen den Möblierungszuschlag: Dieser muss zukünftig getrennt von der Kaltmiete im Mietvertrag ausgewiesen werden, eine „Pauschalmiete“ ist nicht mehr zulässig. Ansonsten gilt die Wohnung mietrechtlich als unmöbliert. Außerdem ist die Höhe des Möblierungszuschlags gedeckelt – monatlich auf maximal 1 % des Zeitwerts der Möbel. Bei voll ausgestatteten Wohnungen können Vermieter auch – ohne Zeitwertnachweis – eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete als Möblierungszuschlag ansetzen.
Bisher gab es kaum einheitliche Vorgaben. Die Reform sieht einen gesetzlich verankerten, angemessenen Zuschlag vor, der sich am Zeitwert der Möbel orientiert (monatlich maximal 1 % des Zeitwerts). Zur Vereinfachung soll für voll ausgestattete Wohnungen ein gesetzlicher Prozentsatz eingeführt werden, mit dem der Möblierungszuschlag pauschal anhand der Nettokaltmiete ermittelt werden kann (10 % der Nettokaltmiete). Dann muss kein Zeitwert im Einzelnen nachgewiesen werden.
Ja, möblierter Wohnraum ist grundsätzlich von der Mietpreisbremse erfasst. Die Reform zielt explizit darauf ab, zu verhindern, dass die Vermietung auf Zeit bzw. mit Möblierung als Umgehungsmodell für überhöhte Mietforderungen genutzt wird.
Vermieter werden durch die Gesetzesänderungen in 2026 bei der möblierten Vermietung in ihren Ertragsmöglichkeiten zukünftig stärker eingeschränkt, bei gleichzeitig mehr Verwaltungsaufwand. Ob sich die möblierte Vermietung für Sie als Vermieter dann noch lohnt, muss für Ihren Einzelfall durchgerechnet werden.
• Möblierte Vermietung: Ein regulärer Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, bei dem die Wohnung zusätzlich ausgestattet ist. Hier greift das normale Mietrecht.
• Wohnen auf Zeit: Nicht automatisch ein normaler befristeter Mietvertrag. Bei einem echten, nachweisbaren vorübergehenden Bedarf kann die Befristung auch ohne Eigenbedarfs- oder Sanierungsgrund wirksam sein. Es handelt sich dann um Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
So erkennen Sie einen guten Immobilienmakler in Nürnberg.
