FAQ: Vermietete Wohnung kaufen als Kapitalanlage?

Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und sehen immer wieder Kaufobjekte, die vermietet sind? Eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, kann durchaus Sinn ergeben. Von uns erfahren Sie, warum das so ist und was Sie beim Kauf einer solchen Wohnung beachten sollten.

Ihr Plus beim Kauf

Der größte Vorteil beim Kauf einer bereits vermieteten Wohnung liegt auf der Hand: Sie haben ab Tag 1 Mieteinnahmen und müssen sich nicht erst auf die Suche nach passenden Mietern begeben oder einen Makler damit beauftragen. Das spart Ihnen Zeit und Geld.

Was auf den ersten Blick ein Vorteil ist, kann sich aber auch zum Nachteil wenden: Denn als neuer Eigentümer übernehmen Sie das Mietverhältnis unverändert vom Vorbesitzer – mit festgesetzter Miethöhe und allen sonstigen Vereinbarungen. Deshalb sollten Sie sich den Mietvertrag unbedingt ganz genau anschauen, bevor Sie eine Kaufzusage geben.

4 Stolpersteine

Ungünstige Klauseln im Mietvertrag

Prüfen Sie den Vertrag auf ungünstige Klauseln wie beispielsweise den Wegfall von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Das hätte zur Folge, dass diese Kosten bei Ihnen liegen.

Zu niedriger Mietpreis

Passt die Miete zur Ortsüblichkeit und/oder entspricht dem vor Ort gültigen Mietspiegel? Und vor allem: Können Sie mit diesen Einnahmen Ihren Kredit für die Finanzierung der Wohnung tilgen? Da trotz rückläufiger Kaufpreise das generelle Immobilien-Preisniveau wie auch die Zinsen hoch sind, liegt schnell eine große Kluft zwischen Nettokaltmiete und monatlichen Finanzierungsraten. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie die Miete einfach nach Lust und Laune erhöhen können: Die Miete darf nur in bestimmten Abständen um einen gewissen Prozentsatz erhöht werden. So darf die Kaltmiete z.B. in Nürnberg innerhalb von 3 Jahren um maximal 15% erhöht werden. Sollte die Wohnung nur in Verbindung mit einer Mieterhöhung für Sie in Frage kommen, sollten Sie sich unbedingt anschauen, um wie viel Prozent und wann die Miete zuletzt erhöht wurde. So erkennen Sie, ob eine Mieterhöhung überhaupt möglich wäre.

Unstimmigkeiten mit dem Mieter

Nach dem Kauf sind Sie an die Mieter gebunden. Wenn Sie gar nicht miteinander zurechtkommen, ist das eher ungünstig. Nehmen Sie sich deshalb Zeit, die Mieter kennenzulernen, aber suchen Sie auch ein offenes und ehrliches Gespräch zum Verkäufer: Gab es bisher Probleme mit den Mietern? Haben Sie ihre Miete immer vollständig und pünktlich gezahlt? Gab es Beschwerden von den Nachbarn? Machen Sie sich ein genaues Bild davon, was Sie als Vermieter dieser Wohnung erwartet.

Unbekannte Mängel

Kaufen Sie eine vermietete Wohnung, können Sie diese auch nur vollständig eingerichtet besichtigen. Sie wissen also nicht, ob es vielleicht Problemstellen gibt, die gerade durch Möbel verdeckt werden. Beispielsweise kann sich hinter einem Wandschrank, der schon seit Jahren an der gleichen Position steht, Schimmel gebildet haben, von dem niemand weiß. Wird dieser z.B. nach dem Auszug der Mieter entdeckt, liegt die Beseitigung in Ihrer Verantwortung.