Immobilien sind begehrte Kapitalanlagen, da diese z.B. im Vergleich zu Aktien sehr wertstabil sind und trotzdem gute Renditen versprechen. Es handelt sich dabei meistens um eher langfristige Anlagen mit hohen Anschaffungskosten, daher sollten Sie sich vor einer Investition sehr genau informieren, wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt. Wir geben Ihnen fünf Punkte mit an die Hand, die bei der Auswahl helfen können.
Das macht eine gute Kapitalanlage aus
Gute Vermietbarkeit
Das Geld verdienen Sie mit der Vermietung der Immobilie. Daher sollten Sie bei der Auswahl darauf achten, dass es sich um eine gefragte Größe in einer guten Lage handelt. Eine Wohnung mit 5 Zimmern im Erdgeschoss an der Hauptstraße wird sicherlich weniger nachgefragt als eine 2-Zimmer-Wohnung in einer ruhigen Seitenstraße. Sie sollten dabei aber auch nicht jedem Trend folgen: Aktuell werden in größeren Städten z.B. viele 1-Zimmer-Apartments angeboten. Die Zahl der Studenten und Wochenendpendler ist allerdings begrenzt, daher könnte dieses Marktsegment bald gesättigt sein. Für Sie geht es immer darum, Leerstand und lange Zeiten zur Suche eines Mieters zu vermeiden.
Passende Mieteinnahmen
In den meisten Fällen werden Sie selbst eine Finanzierung nutzen, um den Kaufpreis der Kapitalanlage zu begleichen. Achten Sie bei der Auswahl der Immobilie darauf, dass das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen passt. Ein gutes Verhältnis erkennen Sie daran, dass Ihre monatlichen Kosten ziemlich genau von den Mieteinnahmen gedeckt werden. Sprich, die Mieteinnahmen (Kaltmiete) sollten ungefähr so hoch sein, dass damit die nicht umlagefähigen Betriebskosten (z.B. Verwaltervergütung und Instandhaltungsrücklage) sowie die monatliche Kredittilgung abgedeckt sind.
LESENSWERT
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Gute Rendite
Im direkten Zusammenhang mit den passenden Mieteinnahmen steht auch das Erkennungsmerkmal „gute Rendite“. Jetzt ist nur die Frage, was denn eine gute Rendite ist. Bis vor zehn Jahren hätte man auf 5% oder mehr gehofft, aktuell sind auch 4% jährliche Rendite im Vergleich zu anderen Anlageformen gut.
Wie Sie die Rendite berechnen und worin der Unterschied zur Eigenkapitalverzinsung besteht, lesen Sie in unserem Blogbeitrag (inkl. Video) „5 Argumente für eine Immobilie als Kapitalanlage“.
Umfeld mit Potenzial
Dies ist ein Punkt, den Sie nicht fest in die Bewertung einer Kapitalanlage einplanen sollten, der sich aber sehr positiv auf das Gesamtinvestment auswirkt: Die Wertsteigerung Ihrer Immobilie. Diese hängt zum einen ganz allgemein von der Wirtschaft ab und zum anderen von der Entwicklung im direkten Umfeld der Immobilie. Das kann ein neuer U-Bahn-Anschluss sein, die Bebauung einer Brachfläche mit neuen Wohnungen oder die Niederlassung einer großen Firma in der Nähe. All das steigert (fast automatisch) auch die Attraktivität Ihrer Immobilie. Achten Sie daher bei der Auswahl mit darauf, ob sich im Umfeld etwas bewegt bzw. noch deutlich erkennbares Potenzial vorhanden ist. Hier helfen z.B. Flächennutzungspläne der Städte oder ganz allgemein die Veröffentlichungen auf dem Internetportal der Stadt zu den geplanten Bauvorhaben.
Investitionsmöglichkeiten
Es gibt genügend Kapitalanleger, die Neubauimmobilien bevorzugen, da Sie damit für viele Jahre „Ruhe“ haben und sich nicht um Instandhaltungen kümmern müssen. Da Sie die Einnahmen der Vermietung versteuern müssen, hilft es jedoch, etwas zum Gegenrechnen in der Steuererklärung zu haben. Dies können u.a. energetische Sanierungsmaßnahmen sein oder ganz allgemein Handwerkerleistungen. Außerdem ist der Kaufpreis von sogenannten Bestandsimmobilien entsprechend niedriger – vor allem, wenn Renovierungsbedarf besteht.
Lassen Sie sich davon nicht abschrecken, sondern nutzen Sie diese Entwicklungsmöglichkeit. Ein neuer Parkettboden oder der Einbau einer Küche hebt die Attraktivität der Wohnung, bringt oftmals eine höhere Miete, und Sie können die Ausgaben steuerlich geltend machen. Ganz nebenbei erhöhen die Investitionen in die eigene Immobilie oft den Wert noch direkt mit.
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