Wohnung kaufen – 6 wichtige Unterlagen

von | 22. Mrz 2022 | Immobilienkauf, Kapitalanlage

Lage, Preis, Größe und Schnitt…  sollten passen, wenn Sie auf der Suche nach einer Eigentumswohnung sind. Schritt zwei ist dann der Blick in die Unterlagen. Denn die verraten noch einmal viel über wichtige Themen wie Instandhaltung, geplante Sanierungen und Kosten insgesamt. Wir verraten Ihnen, welche 6 Unterlagen Sie vor dem Kauf einer Wohnung unbedingt checken sollten – und warum.

6 Unterlagen für den Wohnungskauf

Energieausweis

Der Energieausweis gibt u.a. Auskunft über Art und Alter der Heizung. Mit dem Energiekennwert lässt sich ableiten, ob die Kosten fürs Heizen eher hoch oder niedrig sein werden.

Wirtschaftsplan

Er enthält das Hausgeld, in dem die monatlichen Kosten für z.B. Hausmeister, Müllentsorgung und Instandhaltung aufgeschlüsselt sind.

Überblick über Sanierungsmaßnahmen

Der ist wichtig, um einschätzen zu können, welche Maßnahmen früher oder später auf Sie zukommen könnten. Das kann sowohl die Wohnung (Elektrik, Sanitär, Fußböden etc.) als auch das Gemeinschaftseigentum (Fenster, Fassade, Dach etc.) betreffen. Ein Makler bzw. beim Privatverkauf der bisherige Eigentümer sollte Ihnen hierzu Auskunft geben können. Anstehende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum finden Sie außerdem in der Beschlusssammlung.

Instandhaltungsrücklage

Gibt Aufschluss darüber, was die Eigentümer für Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum angespart haben. Wenn größere Maßnahmen wie z.B. ein neues Dach anstehen, sollte die Instandhaltungsrücklage entsprechend hoch sein.

Beschlusssammlung

Das ist die Zusammenfassung der Protokolle aller Eigentümerversammlungen und gibt daher einen sehr guten Einblick in die Themen, die die Gemeinschaft beschäftigen wie Nachbarschaftsstreitigkeiten oder geplante Umbaumaßnahmen im Haus.

Teilungserklärung

Sie enthält z.B. die Zuteilung der Kellerräume oder Stellplätze. Meistens ist in dieser auch die Gemeinschaftsordnung enthalten, die die grundsätzlichen Regeln für den Umgang miteinander im Haus aufstellt, z.B. die Erlaubnis für kleinere Umbauten wie Markisen oder dafür, die Wohnung auch als Büro nutzen zu dürfen.

Wenn das Gesamtpaket passt, steht einem Kauf eigentlich nichts im Weg. Wichtig ist nur, dass auch das Bauchgefühl stimmt. Denn das hat neben den reinen Zahlen oft ein wichtiges Mitspracherecht.

FAQ: Eigentumswohnung kaufen

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Die Instandhaltungsrücklage ist angespartes Geld der Eigentümergemeinschaft, das auf einem eigenen Konto bei der Hausverwaltung liegt. Es soll dazu verwendet werden, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum vornehmen zu können, ohne jedes Mal eine Sonderumlage zu beschließen.

Für die notwendige Höhe gibt es keine pauschale Antwort, da diese davon abhängt, in welchem Zustand das Gebäude ist. Bei einem Neubau ist nicht mit größeren Reparaturkosten zu rechnen, daher reicht hier eine kleine Rücklage. Bei einem Altbau, bei dem das Dach, die Fassade und die Fenster demnächst erneuert werden sollen, ist hoffentlich schon einiges angespart worden.

Für die Höhe der Einzahlung gibt es auch keine Vorschrift, als Anhalt können Sie aber von 7,50 € – 11,50 € pro Quadratmeter Ihrer Wohnung pro Jahr ausgehen. Bei einer Wohnung mit 80 m² also zum Beispiel 600 € pro Jahr, umgerechnet 50 € pro Monat.

Was beinhaltet die Beschlusssammlung?

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, treten Sie auch ganz automatisch mit in die Eigentümergemeinschaft des Hauses ein. Dabei sind alle in der Vergangenheit getroffenen Beschlüsse für Sie gültig – egal, ob Sie Kenntnis davon haben oder nicht. Hier lauert also ein großer Stolperstein beim Kauf einer Immobilie.

Über Beschlüsse kann man sich anhand der Protokolle der Eigentümerversammlungen informieren. Jedoch ist hier immer die Frage, ob Sie alle Protokolle vorliegen haben (auch die der außerordentlichen Versammlungen) und wie weit Sie dabei zurückgehen wollen. Die Beschlusssammlung ist dafür das bessere Mittel, da darin alle getroffenen Beschlüsse zusammengefasst sind. Sie haben ein einziges Dokument vorliegen, in dem alles übersichtlich gesammelt wurde und Ihnen somit einen vollständigen Überblick bietet.

Was bedeuten Sonderumlagen in der Beschlusssammlung?

Beim Wohnungskauf ist besonders wichtig, ob „Sonderumlagen“ beschlossen wurden. Das sind einmalige Zahlungen an die Gemeinschaft, um z.B. Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Dabei können schon mal vierstellige Beträge fällig werden. Oftmals erklärt sich auch die Höhe des Hausgeldes durch einen Blick in die Beschlusssammlung.

Viele Gemeinschaften erhöhen die monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage schon weit im Vorfeld einer anstehenden Sanierungsmaßnahme, um dann genügend Geld auf dem Konto zu haben. Laufende oder abgeschlossene Rechtsstreitigkeiten sind ebenfalls in der Sammlung aufzunehmen.

Was ist Hausgeld?

Wer zum ersten Mal eine Eigentumswohnung kauft, wird schnell auf den Begriff „Hausgeld“ stoßen. Was zum Hausgeld zählt und warum Sie die Höhe des Hausgeldes vor dem Kauf einer Wohnung genau prüfen sollten:

Als Hausgeld bezeichnet man die meist monatliche Zahlung an die Hausverwaltung einer Eigentumswohnung. Die Höhe wird im Wirtschaftsplan festgelegt und beinhaltet die Betriebskosten wie bei einer Mietwohnung, also z.B. Kosten für Heizung und Warmwasser. Darüber hinaus sind auch zusätzliche Kosten beinhaltet wie die Verwaltergebühren, die Instandhaltungsrücklage und Kontoführungsgebühren. Letzteres können Sie nicht auf Ihren Mieter umlegen und müssen daher die Kosten in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen.

Ein wichtiger Hinweis vor dem Kauf: Eine besonders hohe Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage könnte ein Indiz für anstehende Sanierungsmaßnahmen (z.B. Dacherneuerung) sein. Besonders hoch ist eine Rücklage von mehr als 11,50 / m² pro Jahr. Fragen Sie in solchen Fällen bei der Hausverwaltung nach, warum ein so hoher Wert angesetzt wird.

Was ist die Eigentümergemeinschaft?

Was die Eigentümergemeinschaft ist, steckt eigentlich schon im Namen: Es handelt sich um alle Eigentümer, die in einem Haus mit mehreren Parteien jeweils eine Wohnung (oder ein Gewerbe) haben. Gemeinsam entscheiden sie durch demokratische Abstimmungen über Maßnahmen, die im Haus umgesetzt werden. Das betrifft u.a. Freiflächen (z.B. Gestaltung Innenhof), die Außenwände, das Treppenhaus, die Zentralheizung oder auch das Dach.

Die Eigentümer (bzw. Vertreter mit Vollmacht zur Abstimmung) kommen einmal jährlich für eine Versammlung zusammen und entscheiden über alle offenen Punkte. Wer dabei welchen Stimmanteil hat, regelt die Gemeinschaftsordnung. Meistens erfolgt die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen – dadurch hat der Eigentümer der größten Wohnung das meiste „Gewicht“, zahlt aber auch am meisten ein.

Oftmals beauftragt die Eigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung, die viele Aufgaben übernimmt und die Entscheidungen der Gemeinschaft umsetzt. So werden dann auch die jährliche Versammlung von der Verwaltung einberufen und die Tagesordnungspunkte festgelegt. Natürlich können aber auch weiterhin die Eigentümer Punkte mit einbringen, die besprochen werden sollen. Das Protokoll zu erstellen und die Umsetzung der Beschlüsse ist wieder die Aufgabe der Hausverwaltung.

Woher bekomme ich die Unterlagen für den Wohnungskauf?

Alle Unterlagen sollte Ihnen der Makler bzw. der Eigentümer zur Verfügung stellen können. Er erhält die Unterlagen wiederum von der Hausverwaltung.

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Tina Ebermann
Tina Ebermann

Geschäftsführerin

Mit-Begründerin von ImmoNürnberg – und zuständig für den Bereich Marketing (Exposés, Kundenmagazin, Website, Blog, Anzeigen etc.).

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