Eigentumswohnung besichtigen – darauf sollten Sie achten

von | 12. Jun 2023 | Neu

Sie wollen eine Wohnung kaufen und die erste Besichtigung steht an? Dann ist eine gute Vorbereitung das A und O, denn in der anfänglichen Aufregung bzw. Euphorie kann schnell etwas übersehen werden. Wir zeigen Ihnen, was Sie bei einer Besichtigung genauer unter die Lupe nehmen und welche Fragen Sie stellen sollten. Dabei ist es egal, ob Sie für sich selbst suchen oder eine Wohnung zur Vermietung kaufen möchten. Machen Sie sich jetzt startklar für die nächste Wohnungsbesichtigung!

Vorbereitung auf die Besichtigung

Schauen Sie sich anfangs die Wohngegend und die Infrastruktur auf Google Maps an. Wo in der Nähe sind Supermärkte? Wie ist die Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr? Gibt es ein Freizeitangebot? So bekommen Sie schon mal ein erstes Gefühl für das Wohnviertel.

Recherchieren Sie außerdem, ob Bebauungspläne vorliegen bzw. Baumaßnahmen anstehen (Infos auf der Webseite der Stadt, Veröffentlichung im Amtsblatt). All das kann sich nämlich positiv oder negativ auf die Wohnlage auswirken.

Werfen Sie auch noch einmal einen Blick ins Exposé der Wohnung. Vielleicht entstehen hierbei schon Fragen, die Sie direkt bei der Besichtigung stellen können. Schreiben Sie sich als Erinnerungsstütze eine Liste, mit allem, was Sie bei der Wohnungsbesichtigung überprüfen oder fragen wollen. Denn in der Besichtigungssituation gerät leicht mal etwas in Vergessenheit.

To do’s vor der Besichtigung
– Lage online auf Google Maps prüfen
– Baumaßnahmen in der Umgebung recherchieren
– Exposé durchlesen und erste Fragen notieren

Besichtigung vor Ort

Wenn der Tag der Besichtigung gekommen ist, nehmen Sie zwei Dinge in Augenschein: Die Immobilie selbst und die Lage. Auch wenn Sie sich schon vorab online mit der Gegend bekannt gemacht haben, ersetzt dies natürlich nicht den tatsächlichen Eindruck vor Ort. Die Wohnung kann noch so schön sein: Wenn sie über einer Bar liegt, die Sie nachts nicht schlafen lässt, oder Sie sich in der Gegend nicht wohl oder sicher fühlen, werden Sie hier höchstwahrscheinlich nicht glücklich werden. Auch wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchten, sollten Sie diesen Faktor beachten. Schließlich macht eine schöne Wohngegend ohne störende Faktoren es einfacher, Mieter für die Wohnung zu finden. In diesem Fall sollten Sie sich anhand der Größe und des Grundrisses schon vorab Gedanken dazu machen, welche Mieter in Frage kommen könnten. Eine vierköpfige Familie hat sicherlich andere Ansprüche an die Wohngegend als eine junge Studierende.

Lage

  • Passt die Infrastruktur?
    • Nähe zur Arbeit/Schule/Kita
    • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
    • Nahversorgung
    • Freizeitangebot
    • Naherholung (Parks, Seen etc.)
  • Was befindet sich im direkten Umfeld, das sich womöglich negativ auswirken kann? (z.B. Bahngleise, Flugplatz, Bars)
  • Wie ist der Verkehrslärm vor Ort?
  • Gibt es ausreichend Parkmöglichkeiten?
  • Wie ist Ihr genereller Eindruck von der Nachbarschaft? Fühlen Sie sich hier direkt wohl?

Grundstück und Gebäude

Nachdem Sie sich die Lage angeschaut haben, sollten Sie noch einen Moment draußen verweilen und sich dem Grundstück sowie dem Außeneindruck des Mehrfamilienhauses widmen.

  • Wie ist der allgemeine Zustand des Hauses (Dach, Fassade, Fenster, Hauseingangstür)?
  • Gibt es einen Aufzug?
  • Welche Gemeinschaftsbereiche gibt es im Mehrfamilienhaus? (z.B. Fahrradraum, Wasch-/Trockenraum, Innenhof, Spielplatz) – sind diese in einem guten Zustand?
  • Wie ist der Zustand des Kellers bzw. Dachbodens? Handelt es sich hierbei um trockene Räume, die Sie zur Lagerung nutzen können?
  • Wie wird geheizt?
  • Wie ist der Zustand und das Alter der Heizungsanlage?
  • Wurden in letzter Zeit Sanierungen vorgenommen?
  • Gehört ein Stellplatz zur Wohnung oder gibt es gute Parkmöglichkeiten in der Nähe?

Wenn Sie diese Fragen beantwortet haben, kommen Sie zum wichtigsten Teil: Der Immobilie selbst. Hier sollten Sie einerseits auf Ihr Bauchgefühl achten. Wie ist es, wenn Sie die Wohnräume betreten? Können Sie sich vorstellen hier zu leben? Wie entwickelt sich dieses Gefühl, während Sie durch die Räume gehen? Der erste Eindruck ist hier häufig entscheidend.

Video: Besichtigungstipps (Teil 1 und 2) zum Nachhören

Keine Lust auf Lesen? Unser virtueller Immobilienprofi Tom fasst die wichtigsten Punkte zur Lage, dem Gebäude und der Wohnung noch einmal in diesem Video zusammen. Jetzt reinhören!

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Innenbesichtigung

  • Macht die Wohnung einen gepflegten Gesamteindruck?
  • Ist es laut, wenn Sie die Fenster öffnen?
  • Gibt es Außenjalousien?
  • Wie ist die Geräuschkulisse am Balkon / auf der Terrasse?
  • Wie verläuft die Sonne um die Wohnung?
  • Können Sie Ihre Vorstellungen und Planungen umsetzen? (z.B. Größe, Schnitt, Raumaufteilung, Umbaupotenzial)
  • Sagt Ihnen die Ausstattung der Wohnung zu (z.B. Einbauküche, Bad, Böden)?
  • Sind die Fenster und Innentüren in einem guten Zustand? Aus welchem Jahr stammen sie?
  • Gibt es nasse Stellen in den Zimmerecken (vor allem im Bad)?
  • Hat das Bad ein Fenster oder eine gute Lüftungsanlage?
  • Wie ist der Zustand und das Alter der Elektrik und des Sicherungskastens?
  • Muss renoviert werden?

Nehmen Sie im Keller des Hauses eine tiefe Nase voll Luft
Egal ob Wohnung, Reihenmittelhaus oder freistehendes Einfamilienhaus – im Keller lernen Sie viel über die Immobilie. Relativ oft riecht es im Keller feucht und muffig oder gar nach Schimmel. Das ist meistens kein gutes Zeichen für die Substanz des Hauses. Ein gut gebautes Haus hat einen trockenen Keller – Punkt aus. Wurde weniger Wert auf die Qualität bzw. Außendämmung gelegt, dringt nach einiger Zeit Feuchtigkeit ein. Und damit verbunden sind nicht nur eine eingeschränkte Benutzbarkeit der dort befindlichen Räume, sondern auch ggf. hohe Kosten für eine Sanierung. Um einen Keller nachhaltig trocken zu bekommen, muss dieser i.d.R. freigelegt und von außen neu gedämmt werden. Das ist so aufwändig wie es klingt.

Fragen Sie den Eigentümer

Der Eigentümer ist der Experte für seine Wohnung. Fragen Sie ihn doch direkt, was die nächsten drei Dinge wären, die er in der Wohnung angehen würde. Sie werden schnell merken, ob er direkt und ehrlich antwortet oder ausweichend reagiert.

Sie kaufen die Wohnung normalerweise unter Kenntnisnahme aller offensichtlicher Mängel, oder anders ausgedrückt:  als „gekauft, wie gesehen“. Deshalb sollten Sie die Wohnung unbedingt genauer unter die Lupe nehmen, wenn ein ernsthaftes Interesse besteht. Drehen Sie bei einem zweiten Besichtigungstermin ruhige mal die Wasserhähne auf, probieren Sie die Rollläden aus, öffnen und schließen Sie die Fenster. Denn auf Mängel, die offen zugänglich sind und durch eine Sichtprüfung – und dazu gehört in diesem Fall auch das Ausprobieren – erkennbar sind, muss der Verkäufer Sie nicht hinweisen. Er ist jedoch verpflichtet, Sie über Mängel in Kenntnis zu setzen, über die er Bescheid weiß, die aber nicht augenscheinlich erkennbar sind

So viel zur rechtlichen Theorie. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie grundsätzlich davon ausgehen sollten, dass der Verkäufer oder Makler Ihnen etwas verschweigt. Vertrauen Sie auf Ihre Menschenkenntnis und fragen Sie den Eigentümer offen und höflich nach seinen „brennenden“ Punkten. Wenn Sie die Möglichkeit haben, fragen Sie ihn auch gleich:

  • Warum der Verkauf?
  • Wie sind die Nachbarn im Haus? Wie viele Eigentümer / Mieter wohnen hier?
  • Gibt es besondere Rechte / Pflichten im Haus, die Sie kennen sollten? (z.B. Hausordnung)

Falls Sie die Wohnung mit einem Makler besichtigen, sollte er ebenfalls auf solche Fragen eine Antwort parat haben – oder zumindest beim Eigentümer danach fragen und Sie nachträglich informieren.

Sichten Sie wichtige Unterlagen

Wenn die Rahmendaten der Wohnung passen und auch die Besichtigung gut ausfällt, prüfen Sie weitere Details. Nehmen Sie dazu 6 wichtige Unterlagen in Augenschein:

  • Energieausweis – fallen die Energiekosten eher hoch oder niedrig aus?
  • Wirtschaftsplan – z.B. wie hoch ist das monatliche Hausgeld und welche Kosten sind darin enthalten?
  • Sanierungsmaßnahmen – welche Sanierungen, verbunden mit welchen Kosten, sind geplant?
  • Instandhaltungsrücklage – entsprechen die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft den anstehenden Sanierungen?
  • Beschlusssammlung – gibt Einblick in die Themen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft der letzten Jahre
  • Teilungserklärung – z.B. welcher Kellerraum und/oder Stellplatz gehört zur Wohnung?

Mit diesen Unterlagen erhalten Sie Zahlen und eindeutige Fakten, die Ihnen die Wohnung selbst nicht verrät. Insbesondere beim Verkauf über einen Makler sollten diese Unterlagen schon für Sie vorbereitet sein. Ein Eigentümer, für den ein Verkauf eine neue Situation ist, ist möglicherweise weniger gut vorbereitet. Aber auch er kann die Informationen von der Hausverwaltung anfordern bzw. sollten ihm diese ohnehin vorliegen.

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5 Don’ts bei Besichtigungen

Damit Sie möglichst viele Eindrücke von den Besichtigungen mitnehmen, sollten Sie diese Punkte unbedingt vermeiden:

  1. Sammelbesichtigungen – sind weder für Interessenten noch für Eigentümer zielführend. Bestehen Sie auf einen Einzeltermin, um Ihre Fragen stellen und die Immobilie in Ruhe besichtigen zu können.
  2. Nicht alle Räume ansehen – das gilt vor allem für den Keller oder den Dachboden. Beides kann sehr aufschlussreich über den Zustand des Mehrfamilienhauses sein. Daher besichtigen Sie wirklich alles, was zur Immobilie gehört.
  3. Einfach so Fotos machen – als Erinnerungsstütze macht es durchaus Sinn, eigene Bilder zu machen. Fragen Sie aber vorab den Eigentümer bzw. den Makler, ob er damit einverstanden ist. So respektieren Sie die Privatsphäre der Bewohner. 
  4. Scheu vor unangenehmen Fragen – insbesondere, wenn es um Themen wie Sanierung oder Grund des Verkaufs geht, kann es schon mal „ungemütlich“ werden. Dennoch sind solche Fragen legitim und wichtig für Ihre Entscheidung. Sie würden sich ärgern, wenn Sie beim Einzug von einer zu lauten Eckkneipe oder einem nassen Keller überrascht werden.
  5. Bauchgefühl ignorieren – schön und gut, wenn die Rahmendaten stimmen, aber auch das Gefühl muss passen.

Fazit

Da es sich beim Wohnungskauf um eine sehr weitreichende und langfristige Entscheidung handelt, sollten Sie sich Zeit nehmen. Und das sowohl bei der Besichtigung als auch bei der Sichtung der Unterlagen. Lassen Sie sich (vor allem von Maklern) weder drängeln noch mit irgendetwas abspeisen. Erhalten Sie z.B. keinen Einblick in die Unterlagen würden wir hellhörig werden und die Finger von dieser Immobilie lassen. Sie wollen schließlich kein Überraschungsei kaufen!

FAQ – Eigentumswohnung besichtigen

Wie läuft eine Besichtigung ab?

Die erste Besichtigung ist als ein grobes Kennenlernen gedacht. Sie sollen ein erstes Gefühl für die Wohnung bekommen. Hier ist es wichtig, dass Sie sich wirklich alle Räumlichkeiten zeigen lassen. Das bedeutet, dass neben der Wohnung auch die gemeinschaftlich genutzten Räume sowie zur Wohnung gehörende Kellerräume, Dachböden oder Garagen besichtigt werden sollten. Wenn das Interesse nach der ersten Besichtigung weiterhin besteht, schicken wir von ImmoNürnberg direkt die Detailunterlagen zu: Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Nebenkostenabrechnungen etc. So können Sie Ihren ersten Eindruck vertiefen und sich überlegen, ob die Immobilie für Sie in Frage kommt.

Muss ich etwas zur Besichtigung einer Eigentumswohnung mitbringen?

Nein. Insbesondere zur ersten Besichtigung können Sie komplett unvorbereitet kommen. Es schadet nicht, wenn Sie sich schon mal einen Eindruck von der Gegend verschafft haben und natürlich können Sie auch schon Fragen stellen, die beispielsweise durch die Sichtung des Exposés aufgekommen sind. Sie können sich aber auch einfach überraschen lassen. Haben Sie tatsächlich Interesse und besichtigen eine Immobilie ein zweites Mal, sollten Sie sich davor genau Gedanken machen, welche Fragen Sie noch zu der Wohnung haben und wo Sie noch mal genauer hinschauen möchten. Am besten notieren Sie sich hierzu kurze Stichpunkte, sodass Sie in der Aufregung der Besichtigung nichts vergessen.

Wie lange sollte die Wohnungsbesichtigung dauern?

Die tatsächliche Länge variiert natürlich immer je nach Immobilie und Interessenten. Bei einer kleinen Immobilie mit bis zu zwei Zimmern und bis zu ca. 60 m2 planen wir im Schnitt 30 Minuten für die Erstbesichtigung ein. Bei einer größeren Wohnung ca. 45 Minuten und bei einem Haus ungefähr eine Stunde.
Bei der Zweitbesichtigung sind zeitlich keine Grenzen gesetzt. Manche Interessenten brauchen die zweite Besichtigung nur noch, um Ihren ersten Eindruck vor Ort zu bestätigen. Andere haben noch viele offene Fragen und wollen mehr auf die Details der Immobilie eingehen. Die zweite Besichtigung sollte also so lange gehen, bis all Ihre Fragen beantwortet sind.

Wie oft sollte ich die Eigentumswohnung vor dem Kauf besichtigen?

Wir empfehlen in jedem Fall einen zweiten Besichtigungstermin und auch gegen einen dritten Besichtigungstermin spricht nichts. Es geht für Sie um einen weitreichenden Schritt und hierfür sollten Sie alle Informationen erhalten, die Sie für eine fundierte Kaufentscheidung benötigen. Es steht Ihnen natürlich auch offen, einen Vertrauten bzw. Experten zur zweiten Besichtigung mitzubringen. Überlegen Sie sich auch, wann z.B. die Nachbarn am wahrscheinlichsten zuhause sind, wann die anliegende Straße am stärksten befahren ist o.ä. und fragen Sie nach einer Besichtigung in diesem Zeitraum – so vermeiden Sie böse Überraschungen.

Ich habe Interesse an der Wohnung – wie geht es jetzt weiter?

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie zwei Dinge parallel in die Wege leiten. Zum einen sollten Sie sich an Ihre Bank wenden und Ihre Finanzierung auf dieses konkrete Objekt prüfen lassen. Gleichzeitig sollten Sie sich an den Makler bzw. beim Privatverkauf an den Eigentümer wenden und eine Reservierungsvereinbarung treffen. Wir organisieren im Zuge dessen auch immer direkt einen Notartermin – aber das variiert von Makler zu Makler.

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Tina Ebermann
Tina Ebermann

Geschäftsführerin

Mit-Begründerin von ImmoNürnberg – und zuständig für den Bereich Marketing (Exposés, Kundenmagazin, Website, Blog, Anzeigen etc.).

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