Kennen Sie den Wert Ihrer vermieteten Wohnung?

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Taschenrechner liegt auf Bodenrichtwertkarte von Nürnberg

Vermietete Wohnung verkaufen

Vorkaufsrecht, Miethöhe und Verkaufspreis - beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt es einige Punkte zu berücksichtigen, die den Verkaufserfolg maßgeblich mit beeinflussen.

 

Verkaufspreis für Ihre vermietete Wohnung

Eine Wohnung ohne Mieter erzielt einen anderen Verkaufspreis als eine Wohnung mit Mieter. Unsere Online-Bewertung gibt Ihnen einen ersten "Richtungsschuss" für einen möglichen Verkaufspreis. 

 

Wenn Sie aber auf Nummer Sicher gehen wollen, fordern Sie bei uns eine detaillierte Wertermittlung Ihrer Wohnung in Nürnberg oder der Region an. Unverbindlich und kostenfrei - und basierend auf unserer Erfahrung mit dem Verkauf von vermieteten Wohnungen und der aktuellen Marktlage in der Metropolregion. Hierbei können sich die Preise deutlich von denen der Computeranalyse unterschieden.

Mietwohnung
   verkaufen - das ist zu 
   beachten

 

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Wohnung online bewerten - so geht's

Icon Haus - Online-Bewertung einer vermieteten Wohnung in Nürnberg

Schritt 1

Online-Bewertung starten

Geben Sie die Rahmendaten Ihrer vermieteten Wohnung in das Formular ein.

Icon Statistik - Bewertung Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung in Nürnberg

Schritt 2

Auswertung beginnt

Die Daten für die computerbasierte Preiseinschätzung basieren auf vergleichbaren Verkäufen der letzten 24 Monate. 

Icon Briefumschlag - Ergebnis Online-Bewertung einer vermieteten Wohnung in Nürnberg

Schritt 3

Ergebnis erhalten

Nach wenigen Minuten erhalten Sie eine Preiseinschätzung für Ihre Wohnung per E-Mail

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Wohnungsverkauf mit Mieter

Mit oder
   ohne Mieter
verkaufen?

Die Frage, ob ein Wohnungsverkauf mit oder ohne Mieter besser ist, stellt sich eigentlich nicht. Sie haben keinen Kündigungsgrund, nur weil Sie die Wohnung verkaufen möchten. Bei einer vermieteten Wohnung erfolgt der Verkauf daher automatisch mit Mieter.

Das muss aber gar nicht von Nachteil sein: Ist Ihre Wohnung ohnehin eine Kapitalanlage für den Käufer, muss sich dieser nicht auch noch um die Mietersuche kümmern. Auf der anderen Seite ist das Käuferklientel durch die bestehende Vermietung natürlich eingeschränkt, da Eigennutzer die Wohnung eher nicht kaufen werden. In der Regel ist dadurch der Verkaufspreis niedriger als für eine freie Wohnung.

Icon Mieter - Vorkaufsrecht beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Eins

Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen
 

Das kann z.B. der Fall sein, wenn die Wohnung erst im Laufe der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Das gilt aber nur beim erstmaligen Verkauf. In jedem Fall sollten Sie mit Ihrem Mieter offen über den Verkauf sprechen. Wenn er die Wohnung kaufen möchte, sparen Sie sich viel Zeit. Gedanklich sollten Sie für das Gespräch in jedem Fall schon die Höhe des Verkaufspreises bereit halten.

Icon Taschenrechner - Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung berechnen

Zwei

Verkaufspreis realistisch einschätzen

Die aktuelle Miethöhe wirkt sich ganz entscheidend auf den Verkaufspreis aus. Wenn es möglich ist, sollten Sie die Miete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze und des Mietenspiegels vor dem Verkauf noch einmal erhöhen. Denn nur wenn das Zahlenwerk stimmt, werden Sie die Wohnung gewinnbringend verkaufen können.

Icon Personen - richtigen Käufer für vermietete Wohnung finden

Drei

Richtige Zielgruppe
ansprechen

Vermietete Wohnungen sind eher für Kapitalanleger interessant, da eine Eigennutzung nur auf lange Sicht möglich ist. So können Mieter nicht "einfach so " oder sofort wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Daher macht es Sinn, einen Kapitalanleger als Käufer zu finden. Die richtige Ansprache und eine attraktive Rendite sind hierfür das A und O.

5 Tipps 
   für den
Verkauf mit 
   Mieter

Es liegt ganz bei Ihnen, ob Sie privat oder die Wohnung mit Makler verkaufen wollen. In beiden Fällen ist es wichtig, den Mieter mit einzubinden und einen Blick auf die Miethöhe zu werfen. 

  1. Informieren Sie Ihren Mieter vorab über den bevorstehenden Verkauf. Es wäre nur unfair, wenn er das von anderen oder zufällig über die Wohnungsanzeige im Internet erfahren würde.
     

  2. Legen Sie mit Ihrem Mieter vorab die Bedingungen für z.B. Besichtigungstermine fest. So hat Ihr Mieter genügend Vorlaufzeit und Sie können Termine mit Interessenten besser abstimmen.
     

  3. Fragen Sie Ihren Mieter vorab, ob er Interesse am Kauf der Wohnung hat. Damit würden Sie sich den gesamten Verkaufsprozess deutlich erleichtern.
     

  4. Machen Sie in Ihrer Immobilienanzeige deutlich, dass es sich um eine Kapitalanlage handelt. Schließlich erfolgt der Verkauf nur mit Mieter. So beugen Sie Missverständnissen direkt vor.
     

  5. Wenn möglich, sollten Sie die Miete im Vorfeld des Verkaufs erhöhen. Für Kapitalanleger entscheidet meist die Rendite über Kauf oder Nicht-Kauf – und die ist bei höheren Mieteinnahmen entsprechend besser. Wichtig: Beachten Sie dabei die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Mehr zum Thema Mietpreisberechnung in Nürnberg.

Fristen beim Wohnungsverkauf

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Drei
   und zehn
Jahre

 

Das sind zwei wichtige Zahlen, die Sie im Zusammenhang mit Ihrem Wohnungsverkauf kennen sollten. Genauer gesagt, sind es Zeiträume, die darüber bestimmen, ob Sie den Gewinn auf Ihren Immobilienverkauf versteuern müssen. Diese sogenannte Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie mit der Wertsteigerung von Immobilien spekulieren. In dem Fall möchte der Staat etwas „vom Kuchen abhaben“.

Steuerfrei können Sie den Gewinn in zwei Fällen selbst einstecken:

  • Sie haben die Immobilie mindestens drei Jahre lang selbst bewohnt oder

  • Sie besitzen die vermietete Immobilie seit mehr als zehn Jahren (Spekulationsfrist)
     

Dabei ist jeweils das Datum der notariellen Beurkundung ausschlaggebend. Mehr zum Thema Spekulationssteuer in unserem Blog.

 

Hinweis: Es gibt immer Ausnahmen und Sonderfälle. Sprechen Sie in jedem Fall vorab mit Ihrem Steuerberater. 

ImmoNürnberg Blog

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