Die einfache Antwort auf die Frage, ob eine vermietete Wohnung verkauft werden kann, ist „ja“. Wird die Wohnung mit Mieter verkauft, gilt es aber einige Dinge zu beachten. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es dazu einen eigenen Paragrafen (§566 BGB) der den Kernsatz „Kauf bricht nicht Miete“ hat. Übersetzt bedeutet das, dass der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag eintritt – mit allen Rechten und Pflichten. Mit dem Verkauf der vermieteten Wohnung muss also gar kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden und der Mieter braucht auch keine Angst haben, dass er nach dem Notartermin ohne Wohnung dasteht.
Wann hat der Mieter Vorkaufsrecht?
In manchen Fällen hat der Mieter sogar ein Vorkaufsrecht, er kann also in den unveränderten Kaufvertrag einsteigen und die von ihm bewohnte Wohnung kaufen. Dieses Vorkaufsrecht gilt, wenn die Wohnung im Laufe seiner Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Ausnahmen davon sind u.a. der Verkauf oder die Schenkung innerhalb der Familie oder wenn das gesamte Haus verkauft wird.
Wenn Sie also Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen, empfiehlt es sich in jedem Fall, vor dem Beginn des Verkaufs mit dem Mieter zu sprechen. Das schulden Sie Ihrem Mieter aus unserer Sicht auch, da dieser dann von Ihnen und nicht aus dem Internet vom Verkauf erfährt. Dabei können Sie auch gleich die Bedingungen z.B. für die Besichtigungstermine festlegen. Der Mieter ist an der Stelle übrigens verpflichtet, Ihnen für Besichtigungen Zugang zur Wohnung zu gewähren.
Wohnung mit oder ohne Mieter verkaufen?
Die Frage, ob ein Wohnungsverkauf mit oder ohne Mieter besser ist, stellt sich eigentlich nicht. Sie haben keinen Kündigungsgrund, nur weil Sie die Wohnung verkaufen möchten. Bei einer vermieteten Wohnung erfolgt der Verkauf daher automatisch mit Mieter. Das muss aber gar nicht von Nachteil sein: Ist Ihre Wohnung ohnehin eine Kapitalanlage für den Käufer, muss sich dieser nicht auch noch um die Mietersuche kümmern. Auf der anderen Seite ist das Käuferklientel durch die bestehende Vermietung natürlich eingeschränkt, da Eigennutzer die Wohnung nicht kaufen werden. In der Regel ist dadurch der Verkaufspreis niedriger als für eine freie Wohnung.
