Welche Fristen muss ich beim Wohnungsverkauf einhalten?

Weil in den letzten Jahren die Immobilienpreise rasant gestiegen sind, ist die Verlockung groß, eine Wohnung zu verkaufen. Damit könnten Sie die Preissteigerung zu Ihrem Gewinn machen. Grundsätzlich ist das auch möglich, denn Sie können Ihre Wohnung natürlich immer verkaufen. Jedoch gilt es hier ein nicht ganz unwichtiges Detail zu beachten: Die Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf. Wir möchten Sie an dieser Stelle nicht in Steuersachen beraten, denn dafür gibt es Ihren Steuerberater – sehen Sie das mehr als Hinweis von Immobilienprofis, die oft mit diesem Thema zu tun haben.

Was ist die Spekulationssteuer und wann zahle ich sie?

Die Spekulationssteuer erklärt sich im Prinzip durch Ihren Namen schon selbst. Wenn Sie mit der Wertsteigerung von Wohnungen spekulieren, möchte auch der Staat in Form einer Steuer etwas „vom Kuchen abhaben“. Steuerfrei können Sie den Gewinn in zwei Fällen selbst einstecken:

• Sie haben die Immobilie mindestens drei Jahre lang selbst bewohnt oder
• Sie besitzen die vermietete Immobilie seit mehr als zehn Jahren (Spekulationsfrist)

Dabei ist jeweils das Datum der notariellen Beurkundung ausschlaggebend.

Wie wir die Spekulationssteuer berechnet?

Wenn Sie dennoch Ihre vermietete Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen möchten, wird die Steuer wie folgt berechnet:

Notariell beurkundeter Verkaufspreis
– abzüglich Anschaffungskosten (damaliger Kaufpreis inkl. Notar, Makler, usw.)
– abzüglich AfA (Absetzung für Abnutzung, falls steuerlich geltend gemacht)
– abzüglich Verkaufskosten (wie z.B. Makler oder Sanierungskosten)
= ergibt Spekulationsgewinn

Die Differenz ist der Betrag, der dann versteuert wird. Hierfür setzt das Finanzamt Ihren persönlichen Einkommensteuersatz an, da es den Verkauf als „Privates Veräußerungsgeschäft“ ansieht und erwartet, dass Sie den Gewinn bei der nächsten Steuererklärung mit angeben. Das entsprechende Feld findet sich auf Seite 2 der Anlage SO (Sonstige Einkünfte). Hierbei gilt es noch zu beachten, dass normalerweise mehr als drei Immobilienverkäufe innerhalb von fünf Jahren als gewerbliche Tätigkeit angesehen werden und andere Steuern fällig werden. Das könnte aber auch schon bei einem einzigen Verkauf so eingestuft werden, da das Finanzamt hier einen breiten Ermessenspielraum hat.

Sie sollten sich also vor einem Verkauf der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist genau überlegen, ob sich das Teilen des Gewinns mit dem Finanzamt lohnt. Wir kennen aber genug Fälle, in denen das tatsächlich mit einem „ja“ beantwortet werden kann. Aber auch weitere Faktoren spielen eine Rolle, wenn es um den richtigen Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs geht.