Den richtigen Verkaufspreis einer Immobilie zu ermitteln, ist gar nicht so einfach. Schließlich geht es nicht nur um Zahlen, sondern oft um ein Zuhause, das Sie über Jahre begleitet hat. Genau das macht die Preisfindung so anspruchsvoll.
Als Eigentümer möchten Sie selbstverständlich das Beste aus Ihrem Verkauf herausholen – doch ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis kann zum Problem werden und den Immobilienverkauf erheblich erschweren.
In diesem Blogbeitrag erfahren Sie daher, welche Faktoren den Verkaufspreis Ihrer Immobilie beeinflussen, welche Folgen ein unrealistischer Preis haben kann und wie Sie den tatsächlichen Immobilienwert zuverlässig ermitteln.
Warum viele Eigentümer in Nürnberg den Wert ihrer Immobilie überschätzen
Emotionale Bindung führt zur Fehleinschätzung beim Immobilienwert
Wie eine Studie des Portals immowelt.de im Herbst 2025 herausgefunden hat, schätzen Privatverkäufer den Wert ihrer Immobilie oft falsch ein und kalkulieren im Vergleich zu Profis wie Maklern einen zu hohen Verkaufspreis.
Bis zu 9,1 % bei Eigentumswohnungen und 7,3 % bei Eigenheimen schlagen Eigentümer beim Preis mehr drauf. Bei Immobilienpreisen im mittleren sechsstelligen Bereich kommen so schnell Aufschläge von mehreren Zehntausend Euro zustande.
Ein Grund dafür ist sicherlich, dass für Immobilienbesitzer oft ein hoher sentimentaler Wert dahintersteckt. Viele Eigentümer verbinden Erinnerungen oder eigene Investitionen mit der Immobilie – potenzielle Käufer dagegen nicht. Gleichzeitig sehen Eigentümer über Mängel großzügiger hinweg, während Kaufinteressenten diese gnadenlos mit einkalkulieren.
Ein weiterer Fehler bei der Wertermittlung einer Immobilie ist der Vergleich mit Nachbarobjekten. Oder besser gesagt: der Vergleich von Äpfeln mit Birnen. Denn viele Eigentümer nehmen ihr Haus als „ähnlich“ wahr, obwohl es in Wirklichkeit in vielen Punkten (z. B. Ausstattung, Zustand) abweicht.
Wunschpreis vs. tatsächlicher Marktwert
Auch wenn ein höherer Wunschpreis aus Verkäufersicht absolut verständlich ist, gibt es einen großen Unterschied zum tatsächlichen Marktwert. Der tatsächliche Marktwert ist der Preis, der bei einem normalen Verkauf (also beispielsweise keine Zwangsversteigerung) unter Berücksichtigung aller objektiven Faktoren und Fakten (zum Beispiel Lage, Größe, Zustand, Verfügbarkeit) zum aktuellen Zeitpunkt (siehe Marktlage) erzielbar ist.
Demgegenüber ist der Wunschpreis die subjektive Vorstellung des Eigentümers, der auf Emotionen, Erinnerungen und eigenen Investitionen basiert.
Überzogene Preisvorstellungen führen meistens zu längeren Verkaufs- und Vermarktungszeiten (sprich: schleppendem Verkauf) oder schlimmstenfalls keinem Verkauf.
Welche Faktoren den Verkaufspreis einer Immobilie in Nürnberg beeinflussen
Lage und Mikrolage in Nürnberg – entscheidend für den Kaufpreis
Die Lage beeinflusst den Wert einer Immobilie erheblich und damit auch den Verkaufspreis. Dazu gehören sowohl die Makrolage (Region, Stadt) als auch die Mikrolage (direkte Umgebung).
Nürnberg ist generell ein starker Wirtschaftsstandort und eine lebenswerte Stadt, was sie für Immobilien-Investoren attraktiv macht. Aber auch auf den Stadtteil und das spezifische Viertel kommt es an: So kostet beispielsweise eine Wohnung in Erlenstegen in der Regel mehr als eine vergleichbare Wohnung in St. Leonhard.
Was die direkte Umgebung (Mikrolage) betrifft, ist entscheidend, wie gut die Immobilie an den ÖPNV angebunden ist und ob es kurze Wege zu Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten gibt. Und die Nähe zu Freizeiteinrichtungen und Erholungsgebieten wie Grünflächen, Parks, Seen und Schwimmbädern spielt eine Rolle.
Ein wichtiger Punkt ist außerdem die Lärmbelastung durch Straßen, Kneipen und Bahnverkehr. Eine hohe Lärmbelastung kann den Immobilienwert erheblich mindern.
Zustand, Baujahr und Energieeffizienz der Immobilie
Neben der Lage bestimmen die spezifischen Eigenschaften des Objektes wie das Baujahr, der Grundriss (gut durchdacht oder nicht) und die Wohnfläche den Verkaufspreis der Immobilie.
Extras wie ein Balkon, Garten oder eine Terrasse schaffen zusätzlich nutzbaren Wohnraum und beliebte Erholungsorte in den eigenen vier Wänden und wirken sich somit wertsteigend aus. Auch ein PKW-Stellplatz steigert den Nutzwert erheblich, insbesondere im Stadtgebiet.
Bei Altbauten steht außerdem der Zustand der Immobilie im Vordergrund. Wann gab es die letzte Kernsanierung oder Teilsanierung? Wie steht es um die energetische Modernisierung? Denn auch die Energieeffizienzklasse beeinflusst den Preis und die Nachfrage einer Immobilie.
Beim Ermitteln des Verkaufspreises einer Immobilie sind zudem die Eintragungen im Grundbuch zu beachten, zum Beispiel das Nießbrauchrecht oder die Erbpacht. Beide Eintragungen mindern den Wert einer Immobilie. Beim Nießbrauch ist die direkte Nutzung durch den Eigentümer eingeschränkt, da der Nießbraucher beispielsweise weiterhin die Immobilie bewohnen oder vermieten darf. Bei der Erbpacht beeinflussen die finanziellen und zeitlichen Beschränkungen durch den Erbbauzins und die Vertragslaufzeit den Wert der Immobilie.
Und allgemein nicht zu vergessen: die Verfügbarkeit. Gibt es wenige vergleichbare Immobilien am Markt und ist die Nachfrage hoch, steigert die Knappheit den möglichen Verkaufspreis der Immobilie. Verfügbarkeit meint aber auch, ob die Immobilie leerstehend oder vermietet ist – denn eine vermietete Wohnung erzielt in der Regel einen geringeren Preis, da Käufer die gesetzliche Kündigungsfrist sowie die eingeschränkte Nutzung berücksichtigen müssen. Ebenso relevant ist der Zeitpunkt, zu dem der Eigentümer selbst auszieht: Kann ein Käufer die Immobilie kurzfristig übernehmen, wirkt sich das häufig positiv auf den Verkaufsprozess aus. Verzögert sich der Auszug jedoch über Monate, sinkt die Attraktivität für viele Kaufinteressenten – und damit oft auch der erzielbare Preis.
Besonderheiten bei Eigentumswohnungen
Bei Eigentumswohnungen beeinflusst zum Beispiel die Etage den Wert stark. Obere Etagen gelten oft wegen der besseren Aussicht und Lichtverhältnisse sowie geringeren Lärmbelastung als attraktiver, wobei die Wertigkeit in höheren Stockwerken mit dem Fehlen eines Aufzugs wieder sinken kann.
Ein Aufzug (Stichwort Barrierefreiheit) erhöht den Wert erheblich, insbesondere in Gebäuden mit mehr als drei Stockwerken.
Auch der Rücklagenstand der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für zukünftige Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums, kürzlich beschlossene oder notwendige Sanierungen (zum Beispiel Dach, Fassade, Heizung) und indirekt die Höhe des Hausgeldes (falls auffallend hoch) spielen eine Rolle.
Markt- und Zinsentwicklung: Nürnberg im Käufermarkt
Was Eigentümer ebenso bedenken sollten, wenn sie den Verkaufspreis ihrer Immobilie berechnen wollen, ist die aktuelle Marktlage in Nürnberg. Je schwieriger die Marktlage, umso länger kann ein Immobilienverkauf dauern. Auch wenn die Immobilienpreise seit Ende 2024 wieder moderat steigen, ist der Markt aktuell ein Käufermarkt. Es gibt ein großes Angebot an Immobilien und Kaufinteressenten haben weniger Entscheidungsdruck. Sie sind deutlich kritischer und haben größere Chancen bei Preisverhandlungen.
Die Bauzinsen haben sich 2025 bei rund 3,6 % für ein 10-jähriges Darlehen eingependelt. Experten rechnen perspektivisch aber wieder mit einem Anstieg in Richtung 4 %.
Steigende Zinsen verteuern die Immobilienkredite, senken die Kaufkraft und damit die Nachfrage nach Immobilien. Das führt letztendlich oft zu niedrigeren Immobilienpreisen.
Warum ein zu hoher Angebotspreis dem Verkauf schadet
Wenn Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen möchten, das heißt zum bestmöglichen Preis und in überschaubarer Zeit, ist es wichtig, von Anfang an den richtigen Preis zu haben. Ein zu hoher Angebotspreis (der Preis, mit dem Sie in den Verkauf gehen) hat zahlreiche negative Folgen und schadet dem Verkauf.
Wie überzogene Preise potenzielle Käufer abschrecken
Auf der Suche nach der passenden Immobilie schauen sich potenzielle Käufer nach mehreren Objekten um. Damit sie besser vergleichen können, bieten Immobilienportale wie Immowelt und ImmoScout24 inzwischen in den Immobilienanzeigen eine automatische Preiseinstufung (Schieberegler) basierend auf ähnlichen Objekten an. Zu hoch eingestufte Immobilien können potenzielle Käufer abschrecken und womöglich dazu führen, dass Besichtigungsanfragen ausbleiben.
Das Risiko einer „verbrannten Immobilie“ nach langer Online-Zeit
Wenn es nur wenige Besichtigungsanfragen gibt und sich der Verkauf verzögert, bleiben Immobilien länger online, das heißt für die potenzielle Käuferschaft in Immobilienanzeigen etc. sichtbar. Was viele Eigentümer unterschätzen: Käufer beobachten mögliche Immobilien und den Markt genau und werden bei langen Online-Zeiten misstrauisch – nach dem Motto „Mit der Immobilie stimmt etwas nicht“.
Je länger die Immobilie online ist, desto höher ist das Risiko, dass sie „verbrennt“.
Warum Preisreduzierungen oft den Endverkaufspreis senken
Die Preisstrategie „Erst mal mit einem hohen Angebotspreis einsteigen und später runtergehen“ funktioniert im Käufermarkt nicht. Käufer haben viel Auswahl. Sie warten und beobachten den Markt und die Anzeigen. Da wirken Preisreduzierungen oft verzweifelt und potenzielle Käufer neigen dazu, den Preis noch weiter zu verhandeln. Dadurch liegt der tatsächliche Verkaufspreis am Ende häufig deutlich unter dem realistischen Marktwert. Bereits mit einem realistischen Angebotspreis zu starten, erhöht dagegen die Wahrscheinlichkeit, dass die gewünschte Nachfrage nach der Immobilie entsteht.
Wie ein realistischer Angebotspreis für mehr Nachfrage sorgt
Für den erfolgreichen Immobilienverkauf sind die ersten zwei bis drei Wochen, in denen die Immobilienanzeigen online sind, entscheidend. In dieser „heißen Phase“ kommen normalerweise die meisten Anfragen von Kaufinteressenten. Ein guter Angebotspreis bedeutet viele Besichtigungen. Und das sorgt wiederum für den psychologischen Effekt „Da muss ich schnell sein“ unter den potenziellen Käufern.
Die höhere Nachfrage und damit auch stärkere Konkurrenz unter den Kaufinteressenten führen oft zu einem besseren Endverkaufspreis. Denn es gibt bei begehrten Immobilien weniger Spielraum für Preisverhandlungen nach unten. Im Gegenteil: Als Immobilienbesitzer können Sie sich dann den „besten“ Käufer aussuchen.
So wird der Immobilienwert in Nürnberg professionell ermittelt
Der richtige Verkaufspreis einer Immobilie hängt also von zahlreichen Faktoren ab, die für Laien oft schwer einzuschätzen sind.
Online-Wertermittlungsrechner sind da leider auch keine große Hilfe. Sie liefern zwar in wenigen Minuten eine automatisierte Kurzübersicht – die Ergebnisse der Computeranalyse sind aber zu ungenau und lediglich eine sehr grobe Orientierung. Eine individuelle und objektive Betrachtung der Immobilie (Stichwort emotionale Bindung) und die langjährige Kenntnis des Marktes sind erforderlich, um den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln.
Genau das macht ImmoNürnberg-Geschäftsführer und Immobiliengutachter (Dekra-zertifiziert) Andreas Meschütz in seinen Kurz-Gutachten zur Wertermittlung einer Immobilie.
Dazu gehören folgende Schritte:
- Bewertung der Mikrolage (direkte Umgebung)
- Besichtigung der Immobilie und Objektanalyse
- Berechnung des Immobilienwerts anhand von mehreren Berechnungsverfahren (u. a. Ertrags- und Sachwertverfahren), die alle relevanten Faktoren berücksichtigen (Lage, Größe, Zustand, Verfügbarkeit etc.)
- Überprüfung dieser Berechnungsergebnisse mittels „einfacherer“ Methoden wie Vergleich mit anderen Objekten und den vom Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg bereitgestellten Daten, z. B. Vergleichspreise aus dem Marktbericht
- Einordnung der aktuellen Marktlage (Käufermarkt/Verkäufermarkt)
Fazit: Der optimale Verkaufspreis ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf
Zusammenfassend lässt sich sagen: Im aktuellen Käufermarkt mit einem zu hohen Verkaufspreis zu starten (Angebotspreis), schadet dem gesamten Verkaufsprozess. Denn er kann für eine geringere Nachfrage nach der Immobilie, längere Verkaufszeiten und Preisreduzierungen sorgen, die unter dem tatsächlichen Marktwert liegen. Demzufolge ist nicht der höchste Verkaufspreis der beste, sondern der tatsächlich erzielbare.
So ermitteln Sie den richtigen Preis für Ihre Immobilie
Wenn Sie gleich mit dem richtigen Verkaufspreis starten wollen, laden wir Sie zu unserem kostenfreien Info-Vortrag in Nürnberg Anfang Februar 2026 (03.02. und 11.02.) ein. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger zeigt Ihnen Immobilienexperte Andreas Meschütz, wie Sie den tatsächlichen Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung herausfinden – und dadurch weder Geld verschenken noch zähe Preisverhandlungen oder unnötig lange Verkaufszeiten riskieren. Eine Anmeldung ist aufgrund der begrenzten Platzanzahl unbedingt erforderlich.
>> Hier mehr erfahren und kostenfrei anmelden
FAQ: Häufige Fragen zum richtigen Verkaufspreis einer Immobilie
Streng genommen ist der Verkaufspreis der Preis, zu dem die Immobilie letztendlich verkauft wird. Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem Eigentümer in den Immobilienverkauf starten. Er steht zum Beispiel im Exposé und in den Immobilienanzeigen. Wenn es keine Preisanpassungen durch den Eigentümer selbst oder durch Preisverhandlungen mit Kaufinteressenten gibt, entspricht der Angebotspreis dem Verkaufspreis.
Von dieser „Preisstrategie“ ist in einem Käufermarkt wie aktuell abzuraten. Kaufinteressenten beobachten Immobilien genau und sehen, wenn der Verkauf schleppend läuft, weil die Immobilie lange in Immobilienanzeigen und auf Makler-Websites sichtbar ist. Dann haben sie oft den Verdacht, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt, oder wollen den Preis weiter runterhandeln. Viele Immobilienbesitzer unterschätzen, wie gut Käufer heutzutage informiert sind. So kann der finale Verkaufspreis schnell unter dem tatsächlichen Immobilienwert (Marktwert) liegen. Sprich: Sie verlieren Geld.
Sie erkennen es unter anderem daran, dass die Besichtigungen in der „heißen Phase“, also in den ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung der Immobilienanzeigen, ausbleiben. Die Nachfrage ist also gering. Übrigens kann auch ein zu niedriger Verkaufspreis Immobilienkäufer misstrauisch machen – nach dem Motto „Da ist irgendwo ein Haken“.
Das ist einer der häufigen Fehler, die Eigentümer machen, wenn sie den Immobilienwert selbst ermitteln wollen. Denn oftmals werden Äpfel mit Birnen verglichen. Heißt, Immobilienbesitzer nehmen ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung als ähnlich wahr, obwohl es ganz andere Merkmale hat wie eine andere Wohnfläche, andere Ausstattung, einen anderen Renovierungsstand oder Grundriss.
Mehr zu diesem und anderen Fehlern bei der Ermittlung des Immobilienwerts lesen Sie hier: >> Immobilienwert ermitteln: 6 Fehler, die die meisten Eigentümer machen
So erkennen Sie einen guten Immobilienmakler in Nürnberg.
