Geerbtes Haus – darauf sollten Sie achten

In den kommenden Jahren werden hohe Vermögenswerte in Form von Immobilien vererbt werden. Begünstigter neben den Erben ist dabei der Fiskus in Form von Erbschaftsteuer. Für manch einen wird so das geerbte Haus zu einem echten Problem – etwa wenn neben dem Haus im Nachlass kein nennenswertes Sparvermögen vorhanden ist. Je nach Verwandtschaftsgrad fallen Steuern mit unterschiedlichen Sätzen an, wobei Immobilien inzwischen nach deren tatsächlichen Wert, dem Verkehrswert, besteuert werden. Binnen kurzer Zeit müssen dann erhebliche Geldmittel aufgebracht werden. Die Grundsatzfrage ist dann: Die Immobilie halten und die Steurschuld aufbringen oder das geerbte Haus verkaufen und den Erlös zur Tilgung der Forderung einsetzen.



Viele Betroffene empfinden die hohe Erbschaftsteuer besonders deshalb als ärgerlich, weil Vermögenswerte besteuert werden, die ja mit bereits versteuerten Mitteln angeschafft worden sind. Dabei gibt es bei richtiger Herangehensweise gute Möglichkeiten, die Steuerlast für die Erben zu minimieren oder steuerfrei zu vererben.


Wo liegen die Freigrenzen bei einem vererbten Haus?


Für Ehegatten liegen die Freigrenzen bei 500.000,- Euro, für Kinder und Stiefkinder bei 400.000,- Euro und für Enkel bei 200.000,- Euro. Zwar scheinen die Freibeträge auf den ersten Blick hoch zu sein. Durch die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt werden diese Beträge bei Häusern in städtischen Regionen überschritten. Dramatisch wird die Erbschaftsteuer für nicht verheiratete Paare oder entfernt verwandte Personen. In diesen Fällen beträgt der Freibetrag nur 20.000,- Euro und es gilt ein Steuersatz von 30%.


Wie kann ich die Steuerlast bei einem geerbten Haus reduzieren?


Mit einem gut abgestimmten Testament lässt sich in vielen Fällen erreichen, dass die Freibeträge mehrfach genutzt und die Steuersätze erheblich reduziert werden. Da die Freibeträge alle 10 Jahre neu genutzt werden können, kann eine Übertragung bereits zu Lebzeiten Sinn ergeben. Durch einen Vorbehalt des alleinigen Nutzungsrechts sichert sich der Eigentümer ab und erreicht damit zugleich eine weitere Reduzierung der Steuerlast. Der rechnerische Wert des vorbehaltenen Nutzungsrechts wird bei der Ermittlung der Steuer in Abzug gebracht und vermindert so die Steuerlast deutlich.


Geerbtes Haus verkaufen? Alle Erben müssen zustimmen


Unabhängig von der Steuer ist aber nicht jede Immobilie für eine Weitergabe an Erben geeignet. Sind die Erben nicht vor Ort oder bestehen persönliche Differenzen, schafft ein Haus im Nachlass regelmäßig Probleme. Eine Veräußerung eines Hauses durch die Erben ist dann nur möglich, wenn alle Erben zustimmen. Dies wird bei Erbengemeinschaften nur selten der Fall sein. Handelt es sich um eine vermietete Rendite-Immobilie muss bei der Nachlassplanung überdacht werden, ob die Immobilie nicht noch zu Lebzeiten veräußert werden soll. Eine wegen des Nachlasses zerstrittene und mit Steuern belastete Nachkommenschaft ist leider in nicht wenigen Fällen das Ergebnis einer missglückten Nachlassplanung. Eine fachmännische Beratung ist daher unter vielen Gesichtspunkten unbedingt anzuraten.


Gastbeitrag vom Fachanwalt für Erbracht, Anwaltshaus Regensburg-Nord Mahrer, Meschütz & Kollegen


Foto: itchanznong - freepik.com

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