Fehler bei der Wertermittlung einer Immobilie können jedem Eigentümer schnell passieren – sei es durch die sehr subjektive emotionale Wahrnehmung des Hauses oder der Eigentumswohnung, durch den falschen Vergleich mit scheinbar ähnlichen Objekten in der Nachbarschaft oder mit Immobilienpreisen vergangener Jahre. Auch Online-Wertermittlungsrechner können in die Irre führen. Wir zeigen Ihnen die häufigsten Fehler und Irrtümer bei der Wertermittlung einer Immobilie und wie Sie diese von Anfang an vermeiden können.
1. Herz über Kopf: Emotionalen Immobilienwert mit dem tatsächlichen Marktwert verwechseln
„Wir haben hier 30 Jahre gelebt, das ist ein besonderes Haus.“ Das hören wir als Immobiliengutachter öfter von Eigentümern, die lange selbst in ihrer Immobilie gewohnt haben. Verständlich, dass für sie mit all den Erinnerungen der emotionale Wert der Immobilie sehr hoch ist. Und damit steigt für Immobilienbesitzer auch der gefühlte subjektive Gesamtwert ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung.
Das ist ein häufiger Fehler, wenn Eigentümer selbst den Wert ihrer Immobilie ermitteln wollen. Denn der emotionale Wert hat nichts mit dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zu tun. Der Marktwert berücksichtigt alle objektiven Faktoren wie etwa die Lage, die Größe und den Zustand der Immobilie sowie auch die aktuelle Marktlage (Käufermarkt oder Verkäufermarkt). Er basiert auf Fakten und nicht auf Emotionen.
Potenzielle Käufer interessiert der emotionale Wert wenig, sie wollen bestenfalls einen fairen Preis zahlen, der dem tatsächlichen Marktwert entspricht.
Deshalb ist bei der Wertermittlung einer Immobilie die objektive Betrachtung der Immobilie und auch die Berücksichtigung ihrer Besonderheiten wichtig. Das gelingt erfahrenen und ausgebildeten Immobiliengutachtern bei einer professionellen Immobilienbewertung am besten.
2. Mit rosaroter Brille: Den Zustand der Immobilie nicht realistisch einschätzen
Modernisierungsgrad überschätzen
„Wir haben doch erst vor ein paar Jahren renoviert“ – ein weiterer Fehler bei der Immobilienbewertung ist, den Modernisierungsgrad der Immobilie zu überschätzen.
Während Eigentümer oft denken, dass ihre Immobilie „top gepflegt“ ist, ist sie in Wahrheit energetisch, technisch oder optisch nicht mehr zeitgemäß. Denn viele Sanierungen gelten nach 10 bis 15 Jahren wirtschaftlich als überholt.
Auch wer besondere Ausstattungsmerkmale hat, wie etwa ein Marmorbad mit goldenen Wasserhähnen, unterschätzt häufig, dass Geschmäcker eben doch sehr verschieden sind. Was für die Eigentümer besonders exquisit ist, kann für potenzielle Käufer eher abschreckend sein.
Mängel unterschätzen
Wasserschäden, alte Heizungen, asbesthaltige Baustoffe, feuchte Keller, mangelhafte Dämmung – derartige Mängel kommen bei potenziellen Käufern heutzutage nicht gut an.
Eigentümer nehmen das oft nicht ganz so ernst. Gerade weil der sentimentale Wert der Immobilie für sie groß ist, schauen sie großzügiger über Mängel hinweg oder meinen, dass sei „normal“. Käufer sehen das dagegen anders – und kalkulieren es gnadenlos beim Kaufpreis mit ein. Sprich, die Immobilie verliert für Kaufinteressenten – und auch objektiv betrachtet (tatsächlicher Marktwert) – an Wert.
3. Äpfel mit Birnen: Mit der falschen Immobilie vergleichen
„Aber der Nachbar hat 700.000 Euro für sein Haus bekommen“ – Eigentümer machen bei der Wertermittlung ihrer Immobilie oft den Fehler, sie mit dem falschen Objekt zu vergleichen. Obwohl ihre Immobilie in Struktur und Qualität völlig anders ist als das Nachbarhaus, zum Beispiel eine andere Wohnfläche, andere Ausstattung, einen anderen Renovierungsstand oder Grundriss hat, nehmen sie sie als „ähnlich“ wahr. Außerdem kommt es auch auf die Lagequalität an. Und die kann sich selbst innerhalb desselben Viertels in Nürnberg unterscheiden. Das hängt unter anderem von der Lärmbelastung, dem Grundstückszuschnitt und dem (verbauten) Blick ab.
Die Bauzinsen haben sich Ende 2025 bei rund 3,6 % für ein 10-jähriges Darlehen eingependelt. Experten rechnen perspektivisch aber wieder mit einem Anstieg in Richtung 4 %.
Steigende Zinsen verteuern die Immobilienkredite, senken die Kaufkraft und damit die Nachfrage nach Immobilien. Das führt letztendlich oft zu niedrigeren Immobilienpreisen.
4. Der äußere Schein trügt oft: Angebots- und Verkaufspreise in Immobilienanzeigen verwechseln
Einer der größten Irrtümer bei der Immobilienwertermittlung: „Bei Immowelt wird die Wohnung für 500.000 € verkauft“.
Das kann ein Trugschluss sein, weil in den Immobilienanzeigen von Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt nur die Angebotspreise angezeigt werden, aber nicht die tatsächlichen, oft deutlich niedrigeren Verkaufspreise der Immobilien.
Angebotspreise sind die Preise, mit denen Eigentümer ihren Immobilienverkauf starten und die online oder in der Zeitung sichtbar sind. Bei geringer Nachfrage der Immobilie kann der tatsächlich erzielte Verkaufspreis, den der Käufer am Ende zahlt, deutlich geringer ausfallen. Der Eigentümer kann den Angebotspreis bei schleppendem Verkauf nach einer Weile selbst reduzieren oder der Käufer durch geschickte Preisverhandlungen.
5. Am Gestern festhalten: Frühere Preisniveaus als Maßstab nehmen
„Vor ein paar Jahren hat das Haus unten an der Straße noch XY Euro gekostet“ – ein weiter beliebter Fehler beim Ermitteln des Immobilienwerts ist der Vergleich mit Immobilienpreisen aus den Vorjahren.
Immobilienmärkte sind dynamisch. Gerade seit 2022 haben sich Immobilienpreise, Bauzinsen und die Nachfrage nach Immobilien massiv verändert. Während die Preiskurve bis Mitte 2022 steil nach oben zeigte und der Markt ein Verkäufermarkt war, kam danach die Trendwende und es ging für die Immobilienpreise in 2023 drastisch bergab.
In 2025 hat sich der Immobilienmarkt in Nürnberg weitestgehend stabilisiert. Obwohl die Immobilienpreise wieder moderat steigen, ist der Markt noch immer ein Käufermarkt .
Das heißt, selbst ein Verkauf von vor 3 bis 5 Jahren ist heute oft kaum noch relevant und mit der aktuellen Marktlage vergleichbar. Deshalb ist es wichtig, sich immer genau den aktuellen Immobilienmarkt in Nürnberg anzuschauen, wenn Sie den Immobilienwert ermitteln wollen.
6. Pi mal Daumen: Online-Wertermittlungsrechner als alleinige Methode nutzen
Neben den Vergleichen mit anderen, scheinbar ähnlichen Immobilien wie dem Haus des Nachbarn ziehen viele Eigentümer auch Online-Rechner für das Ermitteln des Immobilienwerts zurate – ein Fehler, wenn sie sich allein darauf verlassen.
Denn die Gratis-Online-Wertermittlungsrechner können nur eine grobe Orientierung liefern, sind aber niemals detailliert genug, um Bauzustand, Modernisierungen, Mikrolage oder Besonderheiten einzupreisen.
Auf immonuernberg.de finden Immobilienbesitzer auch einen Online-Wertermittlungsrechner, allerdings immer mit dem Hinweis zur geringen Genauigkeit und der Option, ein kostenfreies und präzises Kurz-Gutachten über den tatsächlichen Immobilienwert von uns als erfahrene Immobiliengutachter zu erhalten.
In dieser Übersicht sehen Sie anhand von echten Praxisbeispielen, wie groß der Unterschied zwischen Online-Computer-Analyse und unserem fundierten Kurz-Gutachten ist – und dass der Immobiliengutachter viel näher am tatsächlichen Verkaufspreis dran ist.
In den meisten Fällen hätten die Verkäufer hier also viel Geld verloren, wenn sie sich am Ergebnis der Computeranalyse orientiert hätten. Und im ersten Fall wäre ein Verkauf aufgrund des überzogenen Preises erheblich erschwert worden – oder sehr wahrscheinlich nicht zustande gekommen.
Unser Kurz-Gutachten hat dagegen eine hohe Genauigkeit, da hier nicht nur die individuelle Bewertung auf Grundlage mehrerer Berechnungsverfahren (u.a. Ertrags- und Faktorverfahren) einfließt, sondern auch unsere langjährige Marktkenntnis und die Besonderheiten Ihrer Immobilie. Das kann kein Computer.
So vermeiden Sie Fehler bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie
Wenn Sie gleich mit dem richtigen Verkaufspreis starten wollen, laden wir Sie zu unserem kostenfreien Info-Vortrag in Nürnberg Anfang Februar 2026 (03.02. und 11.02.) ein. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger zeigt Ihnen Immobilienexperte Andreas Meschütz, wie Sie den tatsächlichen Marktwert Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung herausfinden – und dadurch weder Geld verschenken noch zähe Preisverhandlungen oder unnötig lange Verkaufszeiten riskieren. Eine Anmeldung ist aufgrund der begrenzten Platzanzahl unbedingt erforderlich.
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So erkennen Sie einen guten Immobilienmakler in Nürnberg.
