Beim Wohnungskauf fallen neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten an – in der Regel 5 bis 10 Prozent zusätzlich. Damit es bei den Gesamtkosten keine Überraschungen gibt, sollten Sie deshalb die Nebenkosten von Anfang an realistisch einschätzen. Dazu zählen feste Posten wie Notar- und Gerichtskosten oder Grunderwerbsteuer sowie variable Ausgaben für Makler, Renovierung oder Umzug. Erfahren Sie hier, welche Nebenkosten beim Wohnungskauf entstehen und wie sie sich zusammensetzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Nebenkosten entsprechen ungefähr 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises
- Kaufnebenkosten lassen sich unterteilen in feste, variable und laufende Kosten
- Zu den festen Kosten zählen die Notar- und Gerichtskosten und die Grunderwerbsteuer (wobei diese je nach Bundesland unterschiedlich ist – in Bayern haben wir den bundesweit niedrigsten Satz).
- Variable Kosten können z. B. für Maklercourtage, Sanierung und Umzug anfallen.
- Die laufenden Kosten sind nicht nur einmalig, sondern monatlich bzw. jährlich fällig (z.B. Betriebskosten wie Heizung, Wasser und Müllgebühren sowie Instandhaltungsrücklage).
- Berücksichtigen Sie bei Ihrer Finanzierung: Die Kaufnebenkosten sollten Sie am besten mit Eigenkapital finanzieren können.
Feste Nebenkosten beim Wohnungskauf
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, kommt zum Kaufpreis immer noch ein weiterer Posten hinzu: die Kaufnebenkosten (oftmals auch als “Anschaffungsnebenkosten” bezeichnet). Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Gerichtskosten.
Notar- und Gerichtskosten
Damit der Kauf einer Wohnung rechtskräftig wird, ist eine notarielle Beurkundung nötig. Der Kaufvertrag wird vom Notar verlesen und in Anwesenheit von Käufer und Verkäufer unterschrieben. Die Notarkosten sind in einer Gebührenordnung gesetzlich festgelegt und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie.
Im Anschluss beantragt der Notar Eintragungen im Grundbuch, wie die Auflassungsvormerkung und – falls eine Finanzierung besteht – die Grundschuld zugunsten der Bank. Einige Monate später nach Kaufpreiszahlung wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen und die Auflassungsvormerkung gelöscht. Außerdem werden in dieser Zeit Gebühren für die Beurkundung, die Bestellung der Grundschuld und die Katasterfortführung fällig.
Die Gerichtskosten für die Grundbucheintragungen orientieren sich wie die Notarkosten an der Kaufpreishöhe. Als grobe Orientierung gilt: Für Notar- und Gerichtskosten zusammen sollten Sie beim Wohnungskauf mit etwa 1,75 % – 2,0 % des Kaufpreises rechnen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den einmaligen Nebenkosten beim Wohnungskauf. Die Höhe richtet sich prozentual nach dem Kaufpreis und variiert je nach Bundesland. Während Käufer in einigen Bundesländern bis zu 6,5 % des Kaufpreises zahlen, liegt der Steuersatz in Bayern beispielsweise bei 3,5 %.
Beim Kauf einer Bestandswohnung können bestimmte Posten – sogenannte „bewegliche Gegenstände“ – von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sein. Werden im Kaufvertrag etwa eine Einbauküche, Möbel oder andere Ausstattungsgegenstände separat aufgeführt, fällt auf diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer an.
Beispiel: So viel Nebenkosten zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis
Am Beispiel einer 2-Zimmer-Wohnung in Nürnberg mit 61 m² möchten wir Ihnen zeigen, welche festen Kosten anfallen. Bei einem Kaufpreis von 170.000 (Grundschuld 100.000 €) würden sich die Nebenkosten folgendermaßen zusammensetzen:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 5.950 €
- Notar- und Gerichtskosten (1,73 %): 2.945,41 €
- Maklerprovision, z. B. 2,5 %: 2.945,41 €
Nebenkosten gesamt: 13.145,41 € (7,73 %)
Variable Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung
Anders als die festen Kosten fallen die variablen Nebenkosten nicht zwangsweise beim Wohnungskauf an. Eine Maklerprovision wird z.B. nur fällig, wenn der Kauf über einen Makler abgewickelt wird. Ob der Einsatz eines Gutachters sinnvoll ist, hängt vom Alter und vom Zustand der Wohnung ab, genauso wie die Notwendigkeit und die Höhe von Renovierungs- und Modernisierungskosten.
Maklerprovision
Wird die Wohnung über einen Makler vermittelt, zählt die Maklerprovision zu den zusätzlichen Nebenkosten beim Wohnungskauf. Die Höhe orientiert sich am Kaufpreis und variiert von Makler zu Makler. In Nürnberg beträgt die Maklerprovision üblicherweise zwischen 2,38 % und 3,57 % des Kaufpreises (inklusive 19 % Mehrwertsteuer). Der Zeitpunkt der Zahlung ist im Maklervertrag festgelegt – häufig wird die Rechnung nach dem Notartermin fällig.
Gutachterkosten
Gerade bei älteren Immobilien ist es oft sinnvoll, einen Gutachter einzuschalten. Ziel ist es, mögliche Mängel oder Risiken frühzeitig zu erkennen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Ein Gutachter prüft unter anderem die Bausubstanz, Feuchtigkeitsprobleme oder ob beim Bau Materialien verwendet wurden, die heute als Schadstoffe gelten.
Die Gutachterkosten variieren je nach Größe der Immobilie, Art des Gutachtens und dem Honorar des Sachverständigen. Eine Investition in einen Gutachter kann sich jedoch lohnen, um später teure Überraschungen zu vermeiden.
Renovierungskosten
Auch Renovierungskosten sind nicht zu unterschätzende Nebenkosten beim Wohnungskauf, vor allem bei Bestandsimmobilien. Holen Sie sich frühzeitig Angebote von Handwerkern ein und lassen Sie sich beraten, um ein verlässliches Bild der Renovierungskosten zu erhalten.
Auch bei neueren Immobilien können Renovierungen anfallen: Vielleicht entspricht die Gestaltung nicht Ihrem persönlichen Geschmack oder Sie möchten einzelne Bereiche modernisieren. Ob es um Tapezierarbeiten, neue Wandfarben, Türbeschläge oder moderne Badarmaturen geht – selbst kleine Änderungen können sich summieren. Daher sollten Renovierungskosten stets von Anfang an in die Kaufnebenkosten einkalkuliert werden.
Umzugskosten
Je nachdem wie nah ihr bisheriger Wohnort an ihrer neuen Wohnung liegt, können unterschiedlich hohe Kosten anfallen. Eine Rolle spielt auch, ob Sie ein Unternehmen beauftragen, das den Transport und ggf. den Auf- und Abbau der Möbel übernimmt. Oder ob Sie ein Fahrzeug mieten und den Rest selbst übernehmen. Auf jeden Fall sollten Sie nicht vergessen, Geld für den Umzug einzuplanen.
Laufende Nebenkosten für eine Eigentumswohnung
Als Eigentümer einer Wohnung sind Sie automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft. Für den Erhalt und Betrieb des Gebäudes wird monatlich ein Hausgeld erhoben. Die Höhe und genaue Zusammensetzung sehen Sie im Wirtschaftsplan, den die Hausverwaltung für jedes Jahr neu aufstellt. Beim Hausgeld wird in der Regel in zwei große Bereiche unterschieden: Die Betriebskosten, die bei einer Vermietung zu großen Teilen vom Mieter getragen werden (=umlagefähige Betriebskosten), und die Instandhaltungsrücklage.
Betriebskosten
Umlagefähige Kosten
- Grundsteuer
- Wasser, Schmutzwasser und Niederschlagswasser
- Kosten für die Heizungsanlage und Warmwasserversorgung
- Müllgebühren und Straßenreinigung
- Hausreinigung
- Winterdienst
- Gartenpflege
- Beleuchtung für Gemeinschaftsflächen
- Schornsteinreinigung
- Allgemeinstrom
- Sach- und Haftpflichtversicherung mit Wohngebäudeversicherung
- Internetzugang via Antenne, Breitbandnetz oder Glasfaser (neue Regelungen seit 01.07.2024 beachten)
- Aufzugswartung/TÜV-Prüfung
- Wartung Tiefgarage falls vorhanden
- Hausbetreuung/Hauswart
Nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltergebühren
- Beiratsversicherung
- Bankgebühren
Instandhaltungsrücklage
Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zahlen Sie monatlich auch in die Instandhaltungsrücklage ein. Dieses Geld wird von der Hausverwaltung auf einem separaten Konto verwaltet und dient dazu, künftige Sanierungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum – zum Beispiel am Dach, an der Fassade oder an technischen Anlagen – zu finanzieren. Dieser Kostenpunkt kann nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Wie hoch Ihr Beitrag ist, legt die Eigentümergemeinschaft fest. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, doch es empfiehlt sich, ausreichend Rücklagen einzuplanen. Denn je nach Alter und Zustand des Gebäudes können größere Maßnahmen schnell kostspielig werden. Als Anhalt können Sie von 13,80 €/m² pro Jahr ausgehen. Je neuer das Gebäude ist, umso weniger wird in der Regel monatlich angespart – größere Sanierungen sind erst einmal nicht nötig. Bei älteren Gebäuden sollte der Wert höher angesetzt werden, um ausreichend Kapital zu haben
Wenn Sie selbst in ihre gekaufte Wohnung einziehen, sollten Sie neben den bereits im Hausgeld enthaltenen Punkten auch noch zusätzliche Kosten einplanen: Dazu gehören Ausgaben für Strom, Telefon, Internet und gegebenenfalls Kabelfernsehen. Die Höhe dieser Kosten hängt stark von Ihrem individuellen Verbrauch, den gewählten Tarifen und der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes ab. Planen Sie diese Posten am besten von Anfang an fest in Ihr monatliches Budget ein.
FAQ: Nebenkosten Wohnungskauf
Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur einmal – und zwar direkt beim Kauf Ihrer Immobilie. In Bayern liegt dieser Satz aktuell bei 3,5 % des Kaufpreises. Die Grundsteuer dagegen ist eine jährlich wiederkehrende Abgabe, die jeder Eigentümer für seine Wohnung entrichten muss. Sie zahlen die Grundsteuer in der Regel vierteljährlich an Ihre Stadt oder Gemeinde. Wie hoch die Grundsteuer für Ihre Wohnung ausfällt, hängt von verschiedenen Gegebenheiten ihrer Wohnung ab. Sie können beim Vorbesitzer erfragen, wie hoch sie ist. Er verfügt über den aktuellen Grundsteuerbescheid. Ab 2025 gilt eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer – dieser Bescheid ist entscheidend.
Eine Besonderheit: Die Grundsteuer wird immer nur zum 01. Januar auf einen neuen Eigentümer umgeschrieben. Kaufen Sie ihre Wohnung mitten im Jahr, zahlen Sie die Grundsteuer für den Zeitraum bis zum Jahresende anteilig an den Verkäufer zurück. Ab dem nächsten Jahr erhalten Sie dann ihren eigenen Grundsteuerbescheid.
Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer der Wohnung getragen. Sie fallen im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung ins Grundbuch an.
Die Fälligkeit der Nebenkosten verteilt sich über mehrere Wochen nach dem Notartermin. Die Notarkosten werden meist etwa 2–4 Wochen nach der Beurkundung in Rechnung gestellt. Die Gebühren für den Grundbucheintrag folgen in der Regel nach 4–6 Wochen. Die Zahlungsaufforderung für die Grunderwerbsteuer erhalten Sie üblicherweise 6–8 Wochen nach dem Notartermin; das Finanzamt gewährt anschließend eine Zahlungsfrist von einem Monat. Falls ein Makler beteiligt ist, stellt dieser seine Rechnung in der Regel direkt nach dem Notartermin, in Einzelfällen kann jedoch auch ein späterer Zahlungstermin vereinbart sein.
Idealerweise sollten Sie die Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital bezahlen. Zwar ist in einigen Fällen auch eine Vollfinanzierung möglich, bei der die Nebenkosten in den Kredit einbezogen werden, doch diese Variante wird von Banken nur selten angeboten. Der Grund: Der Kaufpreis der Wohnung dient der Bank als Sicherheit in Form der Immobilie. Die Nebenkosten hingegen sind nach dem Kauf verbraucht und erhöhen damit das Risiko für den Kreditgeber.
Wenn Sie Ihre Wohnung selbst bewohnen, können die Kaufnebenkosten in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden. Kaufen Sie die Wohnung jedoch als Kapitalanlage und erzielen Mieteinnahmen, können bestimmte Posten – wie etwa die Grunderwerbsteuer – steuerlich abgesetzt werden.
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