Besichtigung einer Immobilie – darauf sollten Sie achten

Bei der Auswahl der passenden Immobilie geht es meistens um eine der größten Entscheidungen des Lebens – zumindest in finanzieller Hinsicht. Dabei ist es egal, ob Sie für sich selbst suchen oder eine Kapitalanlage zur Vermietung erwerben möchten. Die Besichtigung ist im Auswahlprozess der Punkt, an dem die Weichen für die Entscheidung dafür oder dagegen gestellt werden. Wichtig ist: Besichtigen Sie das Haus bzw. die Wohnung tagsüber. So können Sie sich einen besseren Gesamteindruck verschaffen. Was außerdem noch wichtig ist, lesen Sie hier.

Besichtigungstermin – auf was muss ich vor Ort achten?

Am Tag der Besichtigung nehmen Sie zwei Dinge in Augenschein: Die Immobilie selbst und die Lage. Das Haus kann schließlich noch so schön sein, wenn es sich an einer Hauptverkehrsstraße befindet, fällt es womöglich durch. Beantworten Sie sich während der Besichtigung also folgende Fragen:

Lage der Immobilie

• Passt die Infrastruktur? (Nähe zur Arbeit/Schule/Kita, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nahversorgung, Nähe zu Parks)
• Was befindet sich im direkten Umfeld? (Firmen, Gastro etc., die sich womöglich negativ auf z.B. die Nachtruhe auswirken)
• Wie ist die Verkehrslage entlang des Hauses? (Nebenstraße, viel befahrene Hauptstraße etc.)
• Gibt es ausreichend Parkmöglichkeiten?
• Liegen Bebauungspläne vor bzw. stehen Baumaßnahmen an (Infos auf der Webseite der Stadt, Veröffentlichung im Amtsblatt), die sich positiv/negativ auf die Wohnlage auswirken?

Immobilie

• Macht die Immobilie einen gepflegten Eindruck?
• Ist es laut, wenn Sie die Fenster öffnen?
• Wie ist die Geräuschkulisse am Balkon / auf der Terrasse?
• Können Sie Ihre Vorstellungen und Planungen umsetzen? (Größe, Schnitt, Möblierung, Umbaupotenzial etc.)
• Wie verläuft die Sonne um das Haus / die Wohnung?
• Gibt es nasse Stellen in den Zimmerecken (vor allem im Bad)?
• Herrscht ein guter Geruch in der Immobilie?
• Wie wird geheizt?
• Welche Gemeinschaftsbereiche gibt es im Mehrfamilienhaus? (z.B. Fahrradraum, Wasch-/Trockenraum)
• Wie ist Ihr Bauchgefühl ganz allgemein?

Eines noch: Kommt die Immobilie in die engere Auswahl, ist durchaus auch ein zweiter oder dritter Besichtigungstermin legitim. Schließlich sollen Sie sich absolut sicher sein.

3 Extra-Tipps für Ihre Besichtigung

Neben den allgemeinen Fragen möchten wir Ihnen noch drei wichtige Punkte mitgeben.

Tipp 1: Nehmen Sie im Keller eine tiefe Nase voll Luft.

Egal ob Wohnung, Reihenmittelhaus oder freistehendes Einfamilienhaus – im Keller lernen Sie viel über die Immobilie. Relativ oft riecht es im Keller feucht und muffig oder gar nach Schimmel. Das ist meistens kein gutes Zeichen für die Substanz des Hauses. Ein gut gebautes Haus hat einen trockenen Keller – Punkt, aus. Wurde weniger Wert auf die Qualität bzw. Außendämmung gelegt, dringt nach einiger Zeit Feuchtigkeit ein. Und damit verbunden sind nicht nur eine eingeschränkte Benutzbarkeit der dort befindlichen Räume, sondern auch ggf. hohe Kosten für eine Sanierung. Um einen Keller nachhaltig trocken zu bekommen, muss dieser i.d.R. freigelegt und von außen neu gedämmt werden. Das ist so aufwändig, wie es klingt.

Tipp 2: Ist das Haus „gut in Schuss“?

Der Zustand des (Mehrfamilien-) Hauses spielt eine wichtige Rolle. Schauen Sie sich daher genau an, was bereits saniert wurde und was in nächster Zeit auf Sie zukommen könnte. Für Sanierungen bei Immobilien gibt es besonders kostenintensive Punkte wie z.B. eine Dacherneuerung, der Austausch aller Fenster oder eine neue Heizungsanlage.

Der Eigentümer bzw. bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung haben meistens eine Übersicht, wann was gemacht wurde. Dies können Sie dann mit den üblichen Lebensdauern vergleichen – dazu finden Sie im Internet viele Angaben: Bei Dächern sind das üblicherweise 40 Jahre, bei Fenstern 30 Jahre und bei Heizungen 20 Jahre. Natürlich gibt es Faktoren, die diese Zeiten ändern, aber da kommt es dann einfach auf den Einzelfall an.

Sollten solche Arbeiten absehbar anstehen, lohnt sich bei Eigentumswohnungen noch der Blick auf die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Das sind die Ersparnisse der Gemeinschaft für genau solche Instandhaltungsmaßnahmen. Sind diese hoch genug, um die zu erwartenden Kosten zu decken oder müssen Sie in Form einer Sonderumlage noch zusätzlich Geld investieren?

Tipp 3: Beziehen Sie den bisherigen Eigentümer mit ein.

Vor allem bei Wohnungen ist er der Experte für das Innere. Fragen Sie ihn doch direkt, was die nächsten drei Dinge wären, die er angeht. Ein ehrlicher Mensch gibt Ihnen dann eine passende Antwort. Wenn diese Punkte absolute Kleinigkeiten sind, wird die Immobilie in einem guten Zustand sein. Sagt er Dinge wie „die Elektroinstallation verbessern, da öfter mal die Sicherung rausfliegt“, sollten Sie hellhörig werden. Nicht nur in Häusern, sondern auch Wohnungen können nochmal hohe Kosten für Ausbesserungen, Reparaturen und Sanierungen auf Sie zukommen. Sie kaufen die Immobilie normalerweise als „gekauft wie gesehen“ und Themen wie die Elektroinstallation sieht man nur sehr oberflächlich. Daher lohnt sich die Nachfrage beim Eigentümer, nach seinen „brennenden“ Punkten.

Wenn Sie die Möglichkeit haben, fragen Sie ihn auch gleich:

• Warum der Verkauf?
• Wie sind die Nachbarn? Wie viele Eigentümer / Mieter wohnen im Mehrfamilienhaus?
• Gibt es besondere Rechte / Pflichten im Haus, die Sie kennen sollten? (z.B. Hausordnung, Wegerechte)

Falls Sie die Immobilie mit einem Makler besichtigen, sollte er ebenfalls auf solche Fragen eine Antwort parat haben – oder zumindest beim Eigentümer danach fragen und Sie nachträglich informieren.

Da es sich beim Immobilienkauf um eine sehr weitreichende und langfristige Entscheidung handelt, sollten Sie sich Zeit nehmen. Und das sowohl bei der Besichtigung als auch bei der Sichtung der Unterlagen. Lassen Sie sich (vor allem von Maklern) weder drängeln noch mit irgendetwas abspeisen. Erhalten Sie z.B. keinen Einblick in die Beschlusssammlung würden wir hellhörig werden und die Finger von dieser Immobilie lassen. Sie wollen schließlich eine gute Immobilie kaufen und kein Überraschungsei! 

5 Don’ts bei Besichtigungen

Damit Sie möglichst viele Eindrücke von den Besichtigungen mitnehmen, sollten Sie diese Punkte unbedingt vermeiden:

1. Sammelbesichtigungen – sind weder für Interessenten noch für Eigentümer zielführend – und vor allem in der aktuellen Corona-Lage ein No-Go. Bestehen Sie auf einen Einzeltermin, um Ihre Fragen stellen und die Immobilie in Ruhe besichtigen zu können.
   
   
2. Nicht alle Räume ansehen – das gilt vor allem für den Keller oder den Dachboden. Beides kann sehr aufschlussreich über den Zustand des (Mehrfamilien-) Hauses sein. Daher besichtigen Sie wirklich alles, was zur Immobilie gehört.
   
   
3. Einfach so Fotos machen – als Erinnerungsstütze macht es durchaus Sinn, eigene Bilder zu machen. Fragen Sie aber vorab den Eigentümer bzw. den Makler, ob er damit einverstanden ist. So respektieren Sie die Privatsphäre der Bewohner. 
   
   
4. Scheu vor unangenehmen Fragen – insbesondere, wenn es um Themen wie Sanierung oder Grund des Verkaufs/der Vermietung geht, kann es schon mal „ungemütlich“ werden. Dennoch sind solche Fragen legitim und wichtig für Ihre Entscheidung. Sie würden sich ärgern, wenn Sie beim Einzug von einer zu lauten Eckkneipe oder einem nassen Keller überrascht werden.
   
   
5. Bauchgefühl ignorieren – schön und gut, wenn die Rahmendaten stimmen, aber auch das Gefühl muss passen.