7 Fehler beim Wohnungskauf: So vermeiden Sie teure Fehlentscheidungen

“Wie finde ich eine ‚gute‘ Eigentumswohnung? Was, wenn ich etwas Wichtiges übersehe und eine falsche Entscheidung treffe?” Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens und mit vielen Ängsten und Zweifeln verbunden. Welche Fehler beim Wohnungskauf am häufigsten auftreten und mit welchen 7 einfachen Tipps Sie diese vermeiden, erfahren Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Bevor Sie Ihre Immobiliensuche starten: Klären Sie als Erstes Ihre Ziele – und priorisieren Sie diese realistisch. Damit erleichtern Sie sich die Kaufentscheidung. 
• Verlassen Sie sich nicht nur auf schöne Immobilienanzeigen, sondern recherchieren Sie selbst gründlich und machen sich vor Ort ein genaues Bild.
• Ein teurer Fehler beim Wohnungskauf: nur den Kaufpreis der Wohnung zu kalkulieren. Denken Sie auch an Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen, Sanierungsbedarf und die Zinsentwicklung. Planen Sie zusätzlich einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein. 
• Sie müssen beim Wohnungskauf nicht alles allein entscheiden. Holen Sie unabhängige Experten mit ins Boot – gerade wenn Sie das erste Mal eine Wohnung kaufen.
• Auch wenn Sie sich spontan in eine Immobilie “verlieben”, überstürzen Sie Ihre Entscheidung nicht. Nehmen Sie sich Zeit und vergleichen Sie Alternativen.
• Wenn Sie sich bei Ihrer Entscheidung sicherer fühlen möchten, machen Sie schriftliche Notizen und Fotos bei Ihren Besichtigungsterminen. Dann können Sie alles noch einmal in Ruhe nachvollziehen. Mit unserer kostenfreien Besichtigungs-Checkliste geht das ganz einfach. 
• Bei Preisverhandlungen gilt: Lassen Sie sich nicht zu sehr von Ihren Emotionen leiten und bezahlen Sie keinen überteuerten Preis für Ihre Wunschwohnung. “Pokern” Sie aber auch nicht, indem Sie ein zu niedriges Angebot abgeben. Bieten Sie den Preis, den Sie bereit sind, zu zahlen. Bei unserer Kaufpreisermittlung können Sie sich auf realistische Zahlen verlassen.   

1. Fehler beim Wohnungskauf: Immobiliensuche ohne klare Ziele und Prioritäten starten

Einer der häufigsten Fehler beim Wohnungskauf: Sie starten Ihre Immobiliensuche, ohne sich über Ihre Ziele und Prioritäten im Klaren zu sein. Viele Interessenten klicken sich einfach voller Vorfreude durch Immobilienangebote in den gängigen Portalen und vereinbaren Besichtigungstermine. Das sorgt am Ende für Verwirrung beim Wohnungsvergleich und macht Ihnen die Entscheidung für die richtige Immobilie nur unnötig schwer.

Wichtige Fragen, die Sie vorab klären sollten:

• Welches realistische Budget (Nebenkosten nicht vergessen!) habe ich zur Verfügung? 

Finanzierungs-Tipp: Gehen Sie nicht nur zu Ihrer Hausbank. Fragen Sie einen unabhängigen Finanzierungsberater, wie Sie am besten Ihre Immobilie finanzieren können und welche Fördermöglichkeiten es für Sie gibt.

• Wo bin ich bereit, Abstriche zu machen?

• Wie lange möchte ich in der Wohnung wohnen oder möchte ich dort überhaupt selbst wohnen (kurzfristig, langfristig, später vermieten, Kapitalanlage)?

• Wie wichtig sind Lage, Größe, Ausstattung, Energieeffizienz? 

• Was ist ein „Muss“, was ein „Nice-to-have“?

ImmoNürnberg-Tipp
Erstellen Sie eine Checkliste mit „K.o.-Kriterien“ (z. B. Aufzug, Balkon, Barrierefreiheit, PKW-Stellplatz), die für Sie nicht verhandelbar sind, und „Wunsch-Merkmalen“. So behalten Sie den Überblick und vergleichen Angebote objektiver.

Übrigens: Auch beim Immobilienkauf gibt es ein “magisches Dreieck” aus Preis, Ausstattung und Lage: Wenn Sie zum Beispiel eine perfekt ausgestattete Eigentumswohnung in perfekter Lage suchen, hat das seinen Preis. Wer bereit ist, bei Ausstattung/Zustand und Lage Abstriche zu machen, kann mit niedrigeren Preisen rechnen.

2. Fehler beim Wohnungskauf: Auf schöne Immobilienanzeigen vertrauen und zu wenig recherchieren

Viele Fehlentscheidungen beim Immobilienkauf kommen zustande, weil sich Käufer zu sehr auf die schönen Worte und Fotos in den Immobilienanzeigen verlassen und nicht genug selbst recherchieren. Aus den Gesprächen mit unseren Kunden wissen wir, dass die vielen Informationen und Dokumente Erstkäufer überfordern können. Deshalb haben wir für Sie hier die wichtigsten Aspekte zusammengefasst.

Worauf Sie beim Wohnungskauf besonders achten sollten:

• Lage: Während Sie die Wohnung nach Ihren Wünschen gestalten können, müssen Sie die Lage so nehmen, wie sie ist. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, welche Lärmquellen es rund um die Immobilie gibt und wie die Infrastruktur aussieht (ÖPNV-Anbindung, Radwege, Parks, Gewässer, Schulen, Kindergärten, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten etc.)

Wie sich das Wohnviertel in Zukunft entwickeln wird, können Sie zum Beispiel auf der Website der Stadt in Erfahrung bringen (Stichwort: geplante Bauvorhaben) oder Sie nutzen den Grundstücksmarktbericht (kostenpflichtig) der Stadt Nürnberg für einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise in den einzelnen Stadtteilen. Auch das ist ein guter Anhaltspunkt für “gute und schlechtere Ecken” in Nürnberg.

• Gebäudesubstanz: Auch wenn Sie “nur” eine Wohnung kaufen, müssen Sie auf den Zustand des gesamten Hauses achten. Das betrifft vor allem das Dach, die Fassade, die Heizung und Leitungen. Die nötigen Informationen finden Sie in den Unterlagen der Hausverwaltung.

• Eigentümergemeinschaft: Verschaffen Sie sich in der sogenannten Beschlusssammlung einen Eindruck von der Eigentümergemeinschaft. Gibt es Hinweise auf Konflikte, geplante Sanierungen oder rechtliche Probleme? In den Protokollen der Sitzungen können Sie sehen, welche Diskussionen es gab und wie Entscheidungen getroffen werden. 

• Die wichtigsten Unterlagen: Die Beschlusssammlung ist nur eines der wichtigsten Dokumente beim Wohnungskauf. Wenn Sie Fehler beim Immobilienkauf vermeiden und eine fundierte Kaufentscheidung treffen wollen, müssen Sie die Zahlen und Fakten genau prüfen. Welche 10 Unterlagen die wichtigsten sind und was sie genau aussagen, erfahren Sie hier: >> Wohnungskauf – 10 Unterlagen, die Sie prüfen sollten

ImmoNürnberg-Tipp
Besichtigen Sie die Wohnung und das Umfeld zu verschiedenen Tageszeiten – so gewinnen Sie ein realistischeres Bild von Lichteinfall, Geräuschpegel und Umgebung. Testen Sie zum Beispiel Ihren täglichen Arbeitsweg zur tatsächlichen Uhrzeit aus, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen wollen. In der Woche ist die Verkehrssituation oft eine andere als am Wochenende.

3. Fehler beim Wohnungskauf: Nur den Kaufpreis kalkulieren und keinen Puffer einplanen

Was die meisten vom Immobilienkauf abhält, ist die Angst vor finanzieller Überforderung und teuren Überraschungen. Viele fragen sich: Kann ich mir das wirklich leisten? Was kommt vielleicht noch auf mich zu, was ich nicht eingeplant habe?

Wenn Sie sich nicht allein am Kaufpreis orientieren, machen Sie schon einmal nicht einen der typischen Fehler beim Wohnungskauf. Denn es gibt noch einige andere Faktoren, die Sie einkalkulieren sollten:

• Höhe des Hausgeldes
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen
• Sanierungsbedarf (besonders bei Altbauten)
• Zinsentwicklung bei der Finanzierung (Puffer für eventuell höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung einplanen!)

ImmoNürnberg-Tipp
Fassen Sie für jede potenzielle Eigentumswohnung alle Kosten in einer Übersicht zusammen, inklusive der Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten), und rechnen Sie mit einem Puffer für unvorhergesehene Ausgaben. Bei einem Neubau brauchen Sie weniger Puffer als bei einem Altbau, bei dem es wiederum auf den Zustand ankommt. Wie viel Sie zurücklegen sollten, ist daher sehr individuell.

4. Fehler beim Wohnungskauf: Alles allein entscheiden und auf unabhängige Expertise verzichten

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist eine so weitreichende Entscheidung, die Sie nicht alleine treffen müssen. Gerade für Laien, die das erste Mal eine Wohnung kaufen, ist das riskant. Diesen Fehler beim Immobilienkauf können Sie einfach vermeiden, indem Sie unabhängige Experten mit ins Boot holen.

Lassen Sie sich besonders bei älteren Immobilien von einem Bausachverständigen begleiten. Oft genügt auch ein versierter Handwerker, um den Zustand der Wohnung und des Hauses insgesamt besser einschätzen zu können. Vielleicht haben Sie auch im Familien- oder Bekanntenkreis jemanden, der schon Erfahrung beim Immobilienkauf hat. Schließlich sehen vier Augen mehr als zwei.

5. Fehler beim Wohnungskauf: Kaufentscheidung überstürzen und nicht mehrere Immobilien vergleichen

Oft passieren Fehler beim Immobilienkauf unter Zeitdruck. Gerade wenn es zahlreiche Interessenten gibt, wollen viele Käufer gern die Ersten sein und überstürzen ihre Entscheidung. Im Idealfall vergleichen Sie mehrere Wohnungen miteinander – auch wenn es schwerfällt, weil Sie sich bei einer gleich “verliebt” haben. 

Lassen Sie sich nicht von anderen Interessenten stressen und treffen diese wichtige Entscheidung in Ihrem eigenen Tempo. 

ImmoNürnberg-Tipp
Schlafen Sie mindestens eine Nacht über Ihre Entscheidung. Ein gutes Immobilienangebot hält auch einen Tag länger.

6. Fehler beim Wohnungskauf: Besichtigungen nicht schriftlich dokumentieren

Im besten Fall werden Sie mehrere Wohnungen besichtigen, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen. Damit Sie dabei sicher sein können, sollten Sie sich nicht nur auf Ihr Gedächtnis verlassen. 

Machen Sie sich Notizen zu jeder Besichtigung. Halten Sie schriftlich Positives und Negatives fest, zum Zustand der Wohnung und des Hauses, zur Lage etc. Schreiben Sie sich auch Fragen auf, die Sie noch klären wollen.

Damit Sie gut vorbereitet in Besichtigungstermine gehen und keine wichtigen Fragen vergessen, haben wir eine kostenfreie Besichtigungs-Checkliste erstellt. >> Hier Besichtigungs-Checkliste für den Wohnungskauf herunterladen

So können Sie ganz einfach mehrere Wohnungen miteinander vergleichen und eine fundierte Entscheidung treffen.

ImmoNürnberg-Tipp
Machen Sie auch Fotos (mit Erlaubnis) – gerade wenn Sie mehrere Wohnungen besichtigen. Ansonsten verschwimmt vieles in Ihrer Erinnerung.

7. Fehler beim Wohnungskauf: Überteuerten Preis bezahlen oder zu wenig bieten

Wenn Sie Ihre Wunschwohnung gefunden haben, wird es ernst bei den Preisverhandlungen. Gerade Erstkäufer sind sich bei diesem Punkt unsicher. Sie möchten – wie alle Kaufinteressenten – weder zu viel bezahlen noch zu wenig bieten. 

Einen Fehler, den wir beim Wohnungskauf an dieser Stelle immer wieder sehen: Interessenten lassen sich zu sehr von Emotionen leiten und verlieren den tatsächlichen Wert der Immobilie aus dem Blick. 

Machen Sie unbedingt einen Realitätscheck: Welche Eigentumswohnungen sind noch auf dem Markt (Vergleichsobjekte) und was kosten sie? Kaufen Sie keine überteuerten Immobilien, nur weil sie sich zum Beispiel in einer Trendlage befinden. 

Lassen Sie sich Ihren Favoriten aber auch nicht entgehen, weil Sie zu niedrig in die Preisverhandlungen gehen. Es ist nicht empfehlenswert, ein Angebot deutlich unter dem ausgeschriebenen Preis abzugeben und dann auf ein “Treffen in der Mitte” zu hoffen. Bieten Sie besser den Preis, den Sie bereit sind, zu zahlen.

ImmoNürnberg-Tipp
Makler haben eine unterschiedliche Herangehensweise bei der Kaufpreisermittlung. Unsere Wertermittlung basiert auf realistischen Zahlen, nicht auf Pi mal Daumen oder dem Wunschdenken der Verkäufer. Als DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 Plus (Standard EFH / ZFH) verfügt ImmoNürnberg-Geschäftsführer Andreas Meschütz über besondere Kenntnisse bei der Immobilienbewertung. Wenn Sie sich als Käufer bei den Preisverhandlungen unsicher sind, beraten wir Sie auch dazu gern.

Fazit: Fehler vermeiden durch Klarheit, Planung und Expertenrat

Fehler beim Wohnungskauf lassen sich nicht zu 100 Prozent ausschließen – aber Sie können sie durch gute Vorbereitung, einen klaren Plan und die Beratung von Experten vermeiden. Sie müssen auf dem Weg zu Ihrer Wunschimmobilie nicht alles allein entscheiden. Holen Sie sich professionelle Unterstützung und sichern Sie Ihre Kaufentscheidung auch objektiv durch Zahlen und Fakten ab.