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Was bedeutet Nießbrauchrecht?

Bei der Suche nach Häusern oder Wohnungen tauchen hin und wieder Immobilien mit Nießbrauchrecht auf. Das wirft bei den meisten Kaufinteressenten viele Fragen auf. Was bedeutet das genau? Kann ich die Immobilie überhaupt beziehen? Erhalte ich Mieteinnahmen? Welche Rechte habe ich? Wir klären in unserem kurzen FAQ ein paar Fakten zum Nießbrauch.


Generell kann das Nießbrauchrecht für eine Immobilie unterschiedlich ausgestaltet sein – das hängt ganz von den individuellen, vertraglichen Regelungen ab. Grundsätzlich versteht man unter Nießbrauch das unverkäufliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache (z.B. Haus) zu nutzen. Ein Nießbrauchnehmer hat also i.d.R. ein lebenslanges und nicht kündbares Wohnrecht.


Diese ganz wesentliche Einschränkung im Wert und der Verfügbarkeit wird in der Wertermittlung berücksichtigt. Und genau darin liegt das große Plus für Käufer.


Nießbrauchrecht - Vorteile für Käufer

  1. Geringerer Kaufpreis – die Einschränkungen, die das Nießbrauchrecht mit sich bringt, schlagen sich im Kaufpreis nieder. So zahlen Sie für eine solche Immobilie weitaus weniger als für eine Vergleichbare ohne Nießbrauchrecht.

  2. Instandhaltung – übernimmt im „normalen“ Rahmen der Nießbrauchnehmer. Die Reparatur eines tropfenden Wasserhahns oder ein frischer Anstrich liegen beispielsweise bei ihm.


Nießbrauchrecht - Nachteile für Käufer

  1. Unbekannter Einzugstermin – Sie wissen i.d.R. vorab nicht, wann Sie die Immobilie selbst bewohnen können. Das Nießbrauchrecht endet nämlich meist erst, wenn der Nießbrauchnehmer verstirbt.

  2. Laufende Kosten – außerordentliche Instandhaltungen (z.B. Heizung, Dach) müssen vom Eigentümer übernommen werden. Auch die Kosten für Versicherungen, Grundsteuer etc. trägt der Eigentümer.

  3. Keine Mieteinnahmen – anders als bei einer klassischen Kapitalanlage zahlt der Nießbrauchnehmer oftmals keine Miete.


Obwohl die negativen Punkte auf den ersten Blick überwiegen, ist der geringere Kaufpreis eine echte Chance. Vor allem, wenn Sie das Haus oder die Wohnung ohnehin erst in ein paar Jahren selbst nutzen/vermieten möchten oder es sich genau in Ihrer Wunschlage befindet. Dann kann sich das Warten lohnen!