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Wohnung als Kapitalanlage - Chancen und Risiken

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, sich eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, dann gehen Ihnen mit Sicherheit viele Dinge durch den Kopf – und die zentrale Frage wird sein „Soll ich das wirklich machen?“. Bei Ihren Überlegungen sollten Sie stets die Chancen und Risiken im Auge behalten. Die aus unserer Sicht wichtigsten haben wir hier für Sie zusammengefasst.



Welche Chance bietet mir der Kauf einer Immobilie?

1. Gute Rendite

Bei einer normalen Vermietung erwirtschaften Sie mit einer Immobilie eine vergleichsweise gute Rendite. Üblicherweise liegt dieser Wert im Bereich von 3-5 % (Neubau 2-2,5 %), was z.B. im Vergleich zum Sparbuch (0,1 %) ein sehr guter Wert ist. Natürlich gibt es auch noch Anlageformen mit höherer Rendite, bei diesen ist dann aber auch meist das Risiko höher.


2. Wertsteigerung der Immobilie

Sie sollten nicht aktiv auf eine Wertsteigerung der Immobilie spekulieren, aber insgeheim können Sie sich darauf einstellen. In den letzten Jahren haben sich die Werte von Immobilien (in guten Lagen) ständig nach oben bewegt. Sie könnten also am Ende einen Vermögensbaustein haben, der sich sehr positiv entwickelt hat.


3. Vermögensaufbau teilweise mit fremden Mitteln

Wo sonst gibt es das in diesem Ausmaß? Ihr Mieter hilft Ihnen ganz aktiv beim Aufbau Ihres Vermögens. Sie können z.B. die Mieteinnahmen dafür nutzen, die Tilgung für das Darlehen zum Immobilienkauf zurückzuzahlen. Damit kauft dann der Mieter im übertragenden Sinn Ihre Immobilie. Sie haben also einen zweiten Sparer mit an Ihrer Seite.


Welche Risiken gehe ich mit dem Kauf einer Wohnung ein?


1. Leerstand und damit keine Einnahmen

Haben Sie fest eingeplant, dass die Mieteinnahmen zur Tilgung des Kredits genutzt werden, ist Leerstand ein Risiko. Um dieses zu minimieren, sollten Sie ausreichend Rücklagen haben, um auch mal mehrere Monate überbrücken zu können. Was auch hilft, ist eine Immobilie mit gefragter Größe (2-3 Zimmer, 55-80 m²) in guter Lage. Selbst wenn Ihr Mieter kündigt, finden Sie dann in kurzer Zeit einen Nachmieter, der vielleicht sogar nahtlos einzieht.


2. Ungeplante Kosten z.B. für Sanierungen

Besonders bei Bestandsgebäuden werden immer wieder Reparaturen oder größere Sanierungen fällig. Ein neues Dach kostet z.B. schnell mehr als 100.000 €. Diese Kosten werden meist auf die Eigentümer in Form einer Sonderumlage verteilt. Diese zusätzlichen Kosten „verhageln“ Ihnen die gute Rendite.


Schauen Sie sich daher vor einem Kauf das Haus genau an und achten dabei auf die teuersten Punkte wie Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage oder Fahrstuhl. Sind diese in den letzten Jahren saniert worden, ist es in Ordnung. Wenn nicht, könnten diese Kosten auf Sie zukommen und sollten von vornherein mit einkalkuliert werden. Vielleicht hat aber auch die Eigentümergemeinschaft in der Instandhaltungsrücklage schon genug Geld angesammelt, um anstehende Reparaturen bezahlen zu können, ohne zusätzliche Kosten für die Eigentümer zu verursachen.


3. Bindung des Kapitals

Beim Kauf einer Immobilie möchte die Bank meistens, dass Sie einen bestimmten Anteil an Eigenkapital einbringen. Sie erhalten von der Bank in der Regel keinen Kredit, der den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten deckt. Wenn Sie Ihr gespartes Geld in die Immobilie investieren und den Rest mit einem Darlehen finanzieren, ist viel Geld gebunden. Das sollten Sie vor allem dann beachten, wenn Sie selbst aktuell noch zur Miete wohnen und vielleicht später mal über einen Hauskauf nachdenken. Es könnte sein, dass Sie dann für sich selbst keinen Kredit bekommen. Besprechen Sie das also vorab schon mit dem Bankberater.


Fazit: Nach unserer Auffassung überwiegen die Chancen beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage deutlich. Es gibt Risiken, diese lassen sich aber bei einer guten Vorauswahl der Immobilie und entsprechender persönlicher Planung minimieren.


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