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Gestiegene Grundstückspreise in Nürnberg

Im Mai 2020 veröffentlichte der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg die neuen Bodenrichtwerte. Für Eigentümer und Käufer ist das eine wichtige Neuigkeit, denn die Bodenrichtwerte können die Immobilienpreise erheblich beeinflussen. Wie die Preise in Nürnberg gestiegen sind und was das für Verkäufer und Käufer bedeutet, lesen Sie jetzt!



Um zu verstehen, warum die Nachricht über neue Bodenrichtwerte so wichtig ist, sollte man vorab wissen, wie Immobilienpreise zu Stande kommen. Das hat nichts mit Pi-Mal-Daumen zu tun, sondern basiert auf Berechnungen bei denen zwei Faktoren eine wichtige Rolle spielen: Zum einen der Wert des Grundstücks und zum anderen der Wert der "baulichen Anlage" (z.B. Haus, Wohnung). Ersteres wird vom Bodenrichtwert beeinflusst, denn der sagt aus, wie teuer ein Quadratmeter eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet (einer Zone) durchschnittlich ist.


Die Zonen sind in Nürnberg oftmals nur Straßenblöcke, da z.B. Immobilien am Ring weniger wert sind als solche, die eine Straße davon entfernt liegen. Insgesamt ist Nürnberg in 1.266 Zonen eingeteilt. Ausgerechnet und veröffentlicht wird der Bodenrichtwert alle zwei Jahre vom sogenannten Gutachterausschuss, den im Prinzip jede Stadt und jeder Landkreis hat. Der Gutachterausschuss erhält dazu automatisch eine Kopie aller Immobilienkaufverträge und wertet diese anonymisiert aus. Zusätzlich zu den Bodenrichtwerten erscheint jährlich der Grundstücksmarktbericht mit weiteren Details zum Immobilienmarkt.


Ergebnisse aus dem Grundstücksmarktbericht Nürnberg 2020


Da die Bodenrichtwerte die getätigten Verkäufe auswerten, spiegeln sie das tatsächliche Geschehen am Immobilienmarkt sehr gut wider. In Nürnberg wird deutlich, dass die Preise in den letzten beiden Jahren erneut gestiegen sind. Selbst die Corona-Pandemie hat, zumindest 2020, keinen gravierenden Einschnitt am Markt erzeugt.


Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, Frank Seidler, bestätigt die anhaltende Tendenz nach oben: „Auch im Jahr 2020 sind die Immobilienpreise in Nürnberg in fast allen Teilmärkten deutlich gestiegen. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen mit bis zweigeschossiger Bauweise erreichten mit plus 25 Prozent in zwei Jahren den größten Zuwachs." Das geht aus den 4.722 Kaufverträgen von Grundstücken, Häusern und Wohnungen hervor, die 2020 (4.984 in 2019, 4.898 in 2018) ausgewertet worden sind. In Nürnberg sind es vor allem Wohnungen, die verkauft werden. Hier stiegen die Preise laut Gutachterausschuss um 7% beim Neubau und um 11% bei Bestandsimmobilien. Dieses Segment macht auch den großen Teil der Verkäufe aus. Bei den Doppel- und Reihenhäusern seien die Preise um 9% gestiegen, bei freistehenden Häusern um 11%.


Abhängig von Lage, Größe und Ausstattung lagen die Kaufpreise für Reihen- und Doppelhäuser (Bestand) zwischen 360.000 EUR - 750.000 EUR, bei Einfamilienhäusern lag die Preisspanne zwischen 450.000 EUR und 1,5 Mio. EUR – so der Gutachterausschuss. Für alle, die selbst bauen wollten: Auch die Preise für baureife Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen um 12% im Vergleich zum Vorjahr.





Was bedeuten die neuen Bodenrichtwerte für Verkäufer und Käufer?

Als Eigentümer profitieren Sie ganz klar vom gestiegenen Preisniveau. Wenn Sie also schon länger über einen Verkauf nachdenken, ist jetzt, nach dem Erscheinen der neuen Bodenrichtwerte, ein guter Zeitpunkt. Denn die neuen Zahlen beeinflussen die Wertermittlung Ihrer Immobilie noch einmal positiv.


Aber auch für Käufer und Suchende gibt es gute Nachrichten. Sie sehen durch den bisher ausgebliebenen "Knick" im Preisniveau, dass Immobilien eine relativ krisensichere Investition sind. Selbst wenn das Preisniveau im Jahr 2021 ein wenig nachgeben sollte (bisher gibt es aber keine Anzeichen), hat sich der Immobilienmarkt in der Vergangenheit immer wieder schnell erholt. Und da Sie mit einem Kauf entweder selbst mietfrei in Ihrer eigenen Immobilie wohnen oder monatliche Einnahmen durch Ihren Mieter haben, können Sie dem Ganzen relativ sorgenfrei zuschauen.


Darüber hinaus gibt es aktuell sehr viele gute Fördermöglichkeiten, die Ihnen ins Eigenheim verhelfen sollen. Und auch die Regierung möchte Ihnen den Kauf einer Immobilie erleichtern – z.B. durch die Neuregelung der Maklerprovision, die mit dem neuen Gesetz vielerorts eine deutliche Entlastung seitens der Käufer durch die Senkung der Anschaffungsnebenkosten verspricht.


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So wirken sich die neuen Bodenrichtwerte aus - 3 Beispiele

Vorneweg sei noch kurz erklärt: Nicht nur beim Verkauf von Grundstücken oder Häusern spielt der Bodenrichtwert eine Rolle, sondern auch bei Eigentumswohnungen. Warum? Als Käufer erwerben Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Anteil am Grundstück. Abhängig von der Größe der Wohnung und den daraus resultierenden Miteigentumsanteilen ist dieser unterschiedlich hoch. Gehen also die Quadratmeterpreise für das Grundstück nach oben, erhöht sich auch der Wert der Wohnung. Inwieweit die neuen Bodenrichtwerte Einfluss auf den Verkaufspreis nehmen, zeigen wir anhand von drei Beispielen.


Beispiel 1: Eigentumswohnung in Nürnberg-St. Johannis

- ca. 94 m² Wohnfläche, 3 Zimmer

- Baujahr 1930, 2020 Sanierung

- Grundstücksgröße 286 m²

- Miteigentumsanteile 107,63/1.000

- Bodenrichtwert: 2.200 €/m² (2018), 2.300 €/m² (2020)


Beispiel 2: Freistehendes Haus in Nürnberg-Reichelsdorf

- ca. 255 m² Wohnfläche, 6 Zimmer

- Baujahr 1996

- Grundstücksgröße 731 m² - Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 650 €/m² (2020)


Beispiel 3: Eigentumswohnung in Nürnberg-Gaulnhofen

- ca. 91 m² Wohnfläche, 3 Zimmer

- Baujahr 2007

- Grundstücksgröße 1.199 m²

- Miteigentumsanteile 138,47/1.000

- Bodenrichtwert: 520 €/m² (2018), 640 €/m² (2020)


Berechnet wird der Grundstückswert wie folgt: Bodenwert in €/m² x Grundstücksgröße x Miteigentumsanteile (nur bei Wohnungen). Die Ergebnisse der Berechnung finden Sie in der Tabelle:




Unser Fazit

Da die tatsächlich getätigten Verkäufe die Grundlage für die Bodenrichtwerte sind, ändern sich diese in Gegenden mit weniger Verkäufen nicht so stark. In unseren Beispielen ist das in St. Johannis so, wo neben vielen Mietwohnungen nur sehr wenige Eigentumswohnungen den Besitzer gewechselt haben. Anders dagegen in Gaulnhofen, wo in den letzten beiden Jahren auffallend viele Reihenhäuser und Wohnungen verkauft wurden. In diesem Gebiet erfolgt gerade ein Generationenwechsel, was einen Preisanstieg um ca. 20% zur Folge hatte. Ähnlich verhält es sich in Reichelsdorf. Es kommt also immer auf die Betrachtung des individuellen Gebiets an.


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