Falsche Kellerzuordnung - was tun?

Wir stehen Eigentümern, Käufern und Mietern gerne mit Rat und Tat zur Seite – das Schöne daran ist, dass wir so jeden Tag aufs Neue mit spannenden Fragen konfrontiert werden. Im aktuellen Fall geht es um eine falsche Kellerzuordnung, die erst mit einem Eigentümerwechsel einer anderen Wohnung zu Tage getreten ist. Eine Lösung musste her. Nur wie konnte die aussehen?



Kellerräume sind im Normalfall Teileigentum (also Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) und sind somit auch einem Eigentümer klar zuordenbar. Diese Zuordnung erfolgt über die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan. Oftmals wird diese Zuordnung aber nicht beachtet und z.B. vom Hausmeister einfach so ein freier Keller zugewiesen. Das funktioniert zwar in der Praxis, führt aber spätestens beim Verkauf zu Problemen. Das muss noch nicht mal Ihr eigener Verkauf sein – vielleicht wird die Wohnung veräußert, zu der offiziell der von Ihnen schon immer genutzte Keller gehört. Der neue Eigentümer hat dann sehr wohl einen Anspruch darauf, dass er sein Kellerabteil gemäß Teilungserklärung bekommt.


Vom Gefühl her wäre die Hausverwaltung dann der erste Ansprechpartner – genau wie bei allen anderen Fragen rund um die Immobilie. Jedoch ist diese rechtlich nicht verpflichtet, diesen sehr speziellen Anspruch durchzusetzen. Aber vielleicht werden Sie von dort trotzdem unterstützt, da der Hausfrieden auf dem Spiel steht. Für die Hausverwaltung ist es auch leichter als für Sie, alle Eigentümer gesammelt zu erreichen und auf einen freiwilligen Tausch hinzuwirken. Im Idealfall erfolgt das im Rahmen der Eigentümerversammlung und wird auch in einem Beschluss fixiert. Danach werden die Kellerabteile dann so getauscht, dass es mit den Festlegungen der Teilungserklärung übereinstimmt. Anders herum ist auch möglich – wenn auch bedeutend aufwändiger: Sie können eine Änderung der Teilungserklärung beschließen, bei der die aktuellen Verhältnisse in den Plan übernommen werden. Dazu ist allerdings die Zustimmung aller Eigentümer und eine notarielle Beurkundung erforderlich.


Da sicherlich niemand Lust auf eine Herausgabeklage hat, ist daher die freiwillige Tausch-Lösung der beste Weg. Hier hilft es unter Einbindung der Hausverwaltung die Festlegungen der Teilungserklärung umzusetzen.


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