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5-Punkte-Plan: Wie Sie beim Kauf einer Kapitalanlage am besten vorgehen

Die Suche nach einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage ist eine spannende Reise, für die wir Ihnen hilfreiche Tipps mit auf den Weg geben möchten. Dabei handelt es sich um Erfahrungen, die wir selbst als Käufer und auch als Makler gesammelt haben. Diese sollen Ihnen den richtigen Ablauf bis zum Kauf der Kapitalanlage näherbringen. Los geht`s mit dem 5-Punkte-Plan!



1. Be prepared - auf zur Bank!


Ihr erster Weg sollte Sie zu einer Bank führen – und das aus zwei gleichermaßen wichtigen Gründen: Erstens sollten Sie Ihr sinnvolles Preislimit gemeinsam mit dem Berater festlegen und zweitens sollten Sie gut vorbereitet sein. Damit können Sie dann bei einem passenden Immobilienangebot relativ schnell „ja“ sagen und reduzieren die Gefahr, dass andere Interessenten die Immobilie vor Ihnen kaufen können.


Die Banken prüfen im Vorfeld zwei Kernbereiche: einmal Sie ganz persönlich und einmal die zu kaufende Immobilie. Den ersten Teil können Sie schon pauschal erledigen und alle dafür notwendigen Unterlagen bei der Bank einreichen (z.B. Eigenkapitalnachweis, Einkommensnachweis, Versicherungen, uvm.). Dabei ist es egal, ob Sie zu einem unabhängigen Berater gehen oder direkt zur eigenen Hausbank; das hängt von Ihrer persönlichen Vorliebe ab. Wir bevorzugen an der Stelle die unabhängigen Berater, da uns diese bei der Bank mit den besten Konditionen platzieren.


2. Vorauswahl nach Ihren Kriterien treffen

Mit dem Preislimit im Gepäck können Sie für die Vorauswahl noch weitere Kriterien festlegen. Wenn Sie planen, in der eigenen Stadt zu investieren, dann kennen Sie sich dort auch gut aus. Damit können Sie schonmal die bevorzugten Stadtviertel in den Kriterienkatalog setzen. Danach malen Sie sich Ihren Wunschmieter aus. An wen wollen Sie mal vermieten? Studenten, Familie, Rentner-Ehepaar? Das hat Einfluss auf die Größe der Wohnung, ebenso auf die Ausstattung und den Schnitt (Aufzug, WG-geeignet, Bad/WC getrennt). Überlegen Sie, was Ihrem potenziellen Mieter wichtig wäre.

Stellen Sie sich neben Lage und Größe der Wohnung auch die Frage nach dem Zustand. Was bevorzugen Sie? Eine Sanierungsimmobilie mit Potenzial? Eine „Cashcow“ aus den 80ern oder 90ern oder doch lieber einen schicken Neubau? Jetzt haben Sie eine ganze Liste an Punkten, die Sie in die Suchmasken der großen Immobilienportale eingeben können. Und schon können Sie die Anfragen losschicken.

3. Besichtigungen vereinbaren

Haben Sie passende Immobilien gefunden, vereinbaren Sie Besichtigungstermine. Als Kapitalanleger sollten Sie dabei die Immobilie aus zwei verschiedenen Blickwinkeln betrachten: Was müssen Sie als Eigentümer noch in die Wohnung investieren, bevor diese vermietbar ist bzw. welche Kosten kommen auf absehbare Zeit auf Sie zu? Auf der anderen Seite sollten Sie die Immobilie auch aus Sicht der potenziellen Mieter sehen. Was wird denen besonders gut gefallen, was eher nicht (z.B. guter Schnitt trifft auf Lage an einer Hauptstraße).



4. Unterlagen prüfen


Kommt die Immobilie nach der Besichtigung immer noch für Sie in Frage, weil beide Blickwinkel gepasst haben? Dann schnappen Sie sich unsere „Checkliste Wohnung kaufen“ und arbeiten die Detailunterlagen durch, die Ihnen sicherlich zur Verfügung gestellt werden (oder Sie Fragen explizit danach). Hierbei geht es darum, einen möglichst weiten Blick in die Zukunft zu werfen. Ist z.B. der Energiekennwert auffallend schlecht (>200 kWh/m²a) müssen Sie damit rechnen, dass die Vermietung wegen der hohen Nebenkosten schwieriger wird und ggf. Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen auf Sie zukommen. Besonders wichtig bei einer Wohnung ist der Blick in die Beschlusssammlung damit Sie sehen, was die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat. Gibt es z.B. schon Maßnahmen, die anstehen und dann von Ihnen gesondert bezahlt werden müssen (Sonderumlagen für Dacherneuerungen, Fenstertausch o.ä.).


5. Preis verhandeln und Kaufzusage abgeben

Finden Sie auch in den Unterlagen kein „Haar in der Suppe“, geht es an die Preisverhandlungen. Bei Bestandsimmobilien ist fast immer noch Spielraum, während Sie bei Neubauimmobilien meistens einen nicht mehr verhandelbaren Katalogpreis bezahlen. Hier könnten Sie höchstens versuchen, ein kleines Upgrade bei der Ausstattung zu bekommen.


Bei den Bestandsimmobilien kann Ihr Ansatz sein, pauschal um ca. 5% zu verhandeln. Oftmals gibt es aber auch augenscheinliche Ansatzpunkte wie z.B. eine anstehende Sonderumlage oder einen Stellplatz. Sind hier konkrete Zahlen bekannt, können Sie es damit als Verhandlungsmasse versuchen. Aber unser Tipp aus beiden Blickwinkeln (Käufer und Makler): Übertreiben Sie es bei den Verhandlungen nicht. Meistens haben Sie keine Chance auf ein zweites Gebot, wenn Sie zuerst viel zu niedrig eingestiegen sind. Und es wäre doch schade, wenn Sie bei diesem „Pokerspiel“ um den Kaufpreis eine vielversprechende Immobilie verpassen.

Sie werden viele Jahre von einer Immobilie als Kapitalanlage profitieren und mit den Tipps sind Sie bestens für die Suche danach gerüstet! Unsere aktuellen Kapitalanlagen in Nürnberg, Fürth, Erlangen und der Region finden Sie hier.


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